本报记者 袁晓澜 北京报道

　　 　　2007年，北京限价房元年。在这个房地产项目遍地生金的年头，各大开发商双眼放光盯紧两限房逐利而去，那个时候恐怕谁也没有预料到短短一年之后，他们就已经为砸在手里的限价房痛苦不堪。

　　 据记者了解，2009年实际可摇号限价商品住房达2.3万套，越来越多的限价房在开发商手中堆积霉变，本想借限价房多捞一笔的开发商在卖不出去的时候连降价都无门，2009年，谁来接手2.3万套限价房？

　　“砸在自己手里”

　　 2008年北京首批2.7万套限价房陆续入市。11月初，第一批限价房摇号配售完毕，1.4万余户配售家庭中，占总量20%的家庭放弃了选房。据业内人士估计，目前正在进行的第二批限价房配售，由于户型、位置、价格等各种原因，弃选的比例将高于第一批20%这个比例，最低估计约为5400套房难卖出去。

　　 12月2日，北京市住保办有关部门负责人透露，从可公开摇号配售的房源情况看，新开工建设的加上2007年开工未销售的经济适用住房和限价商品住房房源，明年实际可摇号配售经济适用住房3.2万套，限价商品住房2.3万套。

　　 “选择限价房的人群50%是来京工作拥有北京户口的外地人，这类人群由于选择面广，容易持币观望。如果房价继续下跌，限价房的价格优势不明显，而且在选择上不如商品房量大，他们很可能去买商品房。而在这个过程中冲击最大的，是远郊的限价房。”中大恒基市场部经理张大伟对记者表示。

　　 　　实际情况更让远郊的限价房步履维艰。据记者了解，将在明年摇号配售的21个项目，只有6个在城八区，其余15个都在郊区，并且限价房的价格却仍在上涨，例如朝阳区常营的项目均价已经达到7800元/平方米，限价房的价格将进一步与周边新盘接近。

　　 　　越来越多的人开始担心房价持续下降，限价房最终会和商品房价格的差距不大，这种情况下，购房者也将有可能弃选限价房改买商品房。“商品房的选择性很大，不像限价房可买的就只有几个楼盘，户型也不能挑。”张大伟说。

　　 　　而由于限价房的价格不能随着市场的变化而调整，开发商处于被动接受的地位。一位限价房开发商告诉记者，开发商想降价尽快结案都很难，如果销售不畅，只能砸在自己手里。

　　抢客行动

　　 限价房身份成了开发商的心头恨。对于高价拿地的商品房，即使市场清冷，开发商仍可以抱着一线希望，降价销售是他们最后的底牌，然而对于锁定售价终端的限价房，他们则是有苦说不出。于是，面对限价房市场的观望情绪，开发商们开始主动出击，在限价房销售上争抢客源。

　　 11月中旬崇文区摇号配售的现场，两家开发商为了争夺客源而发生口角，最后由双方领导调和才算平息。

　　 　　据当时在现场的一位知情人士告诉记者，当时发生冲突的是两大限价房开发商的销售人员，双方竞相为客户介绍本楼盘的情况并互揭对方楼盘短处，争执之中其中一开发商展示沙盘被砸。

　　 限价房在价格上比商品房便宜15%-30%，开发商本以为限价房会不愁卖，结果却事与愿违，面临滞销的尴尬境地。“买房的人减少，将影响到开发商的回款情况。开发商为此很着急。”该知情人说。

　　 龙湖地产新闻发言人顾伟称，限价房稳定的顾客源可为公司提供可观的现金流。

　　 一位资深业内人士告诉记者，去年开发商拿地时竞争激烈，拿地成本非常高。而现在限价房买售申请过程繁琐而复杂，申请人的选择也被限制了，现在楼市观望情绪严重，让限价房买售周期延长，开发商的资金流动变缓，资金压力非常大。

　　2007年逐利限价房

　　 2007年开发商经过数轮竞争高价争拿限价房地块，这其中的原因显然不是响应政府关注民生那么简单。

　　 　　以单个项目为例，由北京住总房地产开发有限责任公司开发的旗胜家园，拿地成本为13.98亿元，规划建筑面积为488243.07平方米，平均建筑面积成本为2863元。

　　 　　北京易居研究院副所长牟增彬为记者算了一笔账，旗胜家园的均价为6350元/平方米，以2000元的建安成本，500元的基础设施建设费用，200元的贷款利息等财务费用，5%约320元的管理成本粗略计算，旗胜家园成本总价约为5883元，毛利润将达到467元，利润率将达到7%。在正常情况下，限价房项目有稳定的客源，可以节省一大笔推广费用，销售周期很短，能快速回笼资金。

　　 　　虽然利润率只有7%，但像旗胜家园这样，4162套房源销售周期仅用了两个月，保证了企业的现金流。限价房伴随着高房价而出生，力图解决在高房价围攻下“夹心层”的住房难问题。在去年众人看好楼市的时候，开发商竞相争夺限价房，可观的现金流让开发商蜂拥而至。

　　 　　据记者对限价房市场的观察，地段好、同区域可供房源少的限价房项目并不受整体环境干扰，远郊地区的项目首当其冲成为市场的弃儿。

　　 “现金流在弱市之下对开发商尤为珍贵，销售不畅肯定会占用开发商的资金，将进一步加剧开发商的资金紧张，特别是在银行难贷款的个体开发商。”牟增彬说。

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