本报记者 荆宝洁

　　 住房制度改革的每一步都是不平凡的。

　　 在原建设部房地产业司司长、现中国房地产及住宅研究会副会长张元端看来，制定政策的根本在于如何使房地产业持续稳定发展和加快解决住房问题步伐中寻找平衡点。前者关乎经济全局，后者关乎社会公平和民生问题。有时，二者不免会“撞车”。

　　 这样的撞车贯穿了三十年来的“房改”历程。

　　 “人车混行”的住房制度

　　 住宅商品化以后，包括经济适用住宅、廉租住宅、住房公积金等内容的住房保障制度是必需的改革配套措施。

　　 “制度设计是好的，但是在执行的过程中却不到位，虽然1990年代时就已经提出住房保障，但在此后的过程中发展缓慢。”张元端评价1998年的房改设计时说。

　　 1998年以后，尽管房地产业发展迅速，对中国经济增长贡献巨大，而“住房保障”却被忽略了。截至2005年，全国291个地级以上城市中，仍有70个城市尚未实施亷租住房制度。亷租住房的保障面甚至还不到5％；经济适用住房开发投资也连续出现负增长。

　　 张元端指出，对经济适用房管理上的一些突出问题，如保障对象的界定、退出机制的建立、稳定资金渠道的确定等等，也没有下功夫去认真规范。

　　 在市场经济模式下，由于收入拉开了差距，并通过房改把“实物分配”变成“货币分配”，即把住房消费纳入工资，逐渐引起了怨言。由于房价上涨过快，导致一些人群无力购房；而开发商“暴利”形象也逐渐引起了社会的不满。虽然2005年以来国家多次调控，房价仍在快速上涨。

　　 张元端认为根本原因在于，“住房保障机制很不完善，原本属于社会保障方面的问题也要由市场来解决。好比是城市交通，本来是人行道、车行道，各行其道。现在，人流和车流都挤到一条道上，必然造成交通混乱。”

　　 一方面，中低收入者承受不了高收入者才能承受的高房价，这就增加了房价问题的复杂性。另一方面，“人车混流”形成的巨大住房需求刺激了房价上涨。从这个意义上说，住房保障制度不完善也是房价上涨过快的原因之一。

　　 回归并重之路

　　 2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作，作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。

　　 张元端指出，“24号文件”把“保障性住房”提到前所未有的高度，是中国房改历程中的一个新的里程碑。标志着从“重市场、轻保障”向着1998年房改政策“市场、保障并重”的正确方向回归；从“重买房、轻租赁”向着“租、售并举”的合理模式回归。

　　 然而，随着保障性住房的大量建设，引发了市场人士的不满，其主要观点是认为大量保障性住房的供应会伤害市场，尤其是在交易量下滑的2008年，矛盾更加凸显。在整个住房保障体系中，为了解决夹心层住房难题，限价房制度在运行过程中出现了一系列问题，由于房价下降，限价房地位遭受挑战。而廉租房制度又因为资金问题，迟迟不能在各地落实。

　　 在“拉动内需”的背景下，“9000亿保障性住房计划”将“保障”推向了更高的位置。张元端认为，加大保障性住房的建设一举三得，一方面能通过增加投资拉动经济，一方面能够扩大消费，重要的是有利于稳定和平抑房价。

　　 然而，政策从来都不是万能的。张元端说，科学的住房制度体系的建设，尚须在住房的生产、交换、分配、消费等四个环节中逐步健全。

　　 大的方向是，在住房供应方面，要以市场为导向，使住房供应结构与住房消费结构相对应。

　　 在住房分配和消费方面，要努力实现“住房分配层次化、住房消费梯度化、住房消费模式多样化”，有步骤地解决全社会的住房问题。并最终建立起三个“两条腿走路”的机制：第一，市场性分配和社会保障性分配两条腿走路；第二，买房和租房两条腿走路；第三，新房市场和旧房市场两条腿走路。强化住房保障以后，将会加粗社会保障性分配这条“腿”，从而加快解决广大低收入者居住问题的步伐。

　　 另外在“交换”环节，还应尽快健全税制，增加保有环节的税种，促使房地产市场健康发展。