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应重视保障性住房对内需的直接拉动
郭万达
政府在保障性住房上的投资，不仅是短期启动内需的需要，从长远来看，也是城市化发展的需要，是农民变市民的需要，因此，这是一项长期的内需政策
近日，国家有关部门颁布了旨在鼓励居民购房的一系列政策，与此同时，地方政府也纷纷出台政策鼓励住房消费。有媒体称之为政府“救市”。其实，用“救市”这个说法容易产生歧义，以为就是为了救“房价”，甚至是为了“救开发商”。依笔者之见，这次“房地产新政”主要目的是为了保“经济”、保“稳定”、保“增长”，是为了启动内需。
在10月17日国务院常务会议研究的10项措施中，专门提到要“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。大家的目光可能更多地会关注到“降低住房交易税费”，而对于“加大保障性住房建设”一般容易忽视。在这里，笔者要指出的是：应该说，“保障性住房”也是内需，甚至是更直接的“内需”，在其他“内需”的启动可能需要相对较长时间、较多条件时，“保障性住房”相对而言，可能来得更快些。
从房地产新政出台的出发点来看，是要避免房地产市场出现“非理性调整”。笔者认为，当房地产市场出现严重泡沫时，“深度调整”是必要的。但“深度调整”也可分为“理性调整”和“非理性调整”。所谓“理性调整”，是指房价、地价合理的下跌，回归理性，或者涨幅大幅放缓，一般下跌幅度在30%以内，成交量下降，但价格下跌后有需求支撑，恢复起来也比较快。所谓“非理性调整”，是指房价、地价大幅度下降，以至于造成市场恐慌，价格下降之后无需求支撑，市场秩序无法恢复。楼市的非理性调整很可能引发金融动荡，从而影响整体经济的稳定。
研究表明，我国近年来GDP取得两位数的增长，与投资和出口的拉动关系很大。在投资拉动中，房地产投资是一个很重要的指标。房地产市场既影响到地方政府收入（基础设施投资），又可能影响到企业的投资意愿（企业扩建投资对土地的需求）。一般而言，房地产业的快速发展促进了建筑投资的增长，带动相关部门就业的增加，因而会促进经济增长。
而一旦房价急剧下滑，私人消费和住宅投资将受到严重冲击，从而对经济增长产生不利影响。从发达国家房地产价格周期的研究来看，历次的房地产市场调整、房价大幅度下降，都可能伴随着消费的停滞和经济的衰退。欧洲委员会在2005年的一份季度报告中，考察了欧元区的房地产价格周期和消费周期的相关性，结果显示，西班牙、芬兰、爱尔兰、法国、荷兰和葡萄牙的房地产价格和消费周期的相关系数大于0.7，这表明，房地产市场价格的下降将可能严重影响到居民消费。
笔者认为，近三年来国家实施的房地产宏观调控政策最直接的目的主要有两个：一是防止因房地产泡沫过度膨胀引发金融泡沫，二是要顾及民生，解决低收入阶层的住房保障问题。从2008年的情况来看，挤出“泡沫”的目标显然已经初见成效，但是，解决低收入者的住房保障问题仍要加大力度。
从长远来看，未来10年，我国即将进入城市化峰速发展阶段，庞大的人口规模以及城市化高速发展带动了巨大的住房需求。根据发达国家城市化的历史，城市化率从40%上升到60%的过程，是城市化进程最为迅速的阶段，国际上称之为城市化峰速发展阶段（Peak Rate of Urbanization）。目前，国内的城市化率已经达到45%，正处在从城市化起飞阶段向城市化峰速阶段转变的拐点上。
城市化进入峰速发展阶段，带来城市人口的大幅增加和城市规模的急速膨胀，住房投资规模会进一步扩大，住房投资总量将达到相当于GDP 7%~9%的高位水平，城市房地产的资产规模在国民财富中的比例将从城市化启动阶段的15%提高到60%以上。这意味着未来10~20年中，国内还将迎来巨大的住房需求。
如果房地产是一个健康稳定发展的市场，那对我国的城市化就是一个支持；而如果房地产是一个不健康甚至是一个萎缩的市场，那对我国的城市化是一个阻碍。2007年我国房地产政策重大的“制度调整”，就是由“一元供给体系”转变成“多元供给体系”，即增强了政府住房保障体系的建立，完善多层次住房供应体系。
实施住房保障是政府不可推卸的职责。在世界上的大多数国家中，住房保障都是社会政策的重要内容，政府对低收入阶层均实行某种方式的住房援助措施。从我国主要城市发布的2008年住宅建设计划中可以看到，2008年新增保障性住房用地面积占住宅总供地面积在20%左右，新开工保障住房面积占全部住房面积比重一般在20%~35%之间，保障住房用地和新开工面积相比2007年均有大幅增加。我们现在要做的工作是，要检查一下年初的计划是否真正落实到位。
而政府加大力度提供保障性住房，关键是要做好规划，落实土地。政府可采取的办法有很多，比如投资方面，政府可以自己投资，也可以吸引社会资本来投资；现在有些地方政府与开发商谈，用成本价收购一些市场上的空置房子，转为保障性住房，这也是一个办法。一句话，就是政府要在住房保障上加大力度，要见真功夫。只有花了“真功夫”，才能见到“真需求”。
政府在保障性住房上的投资，不仅是短期启动内需的需要，从长远来看，也是城市化发展的需要，是农民变市民的需要，因此，这是一项长期的内需政策。
而且，美国次贷危机除了带给我们金融上的一些教训外，还有一个教训就是，低收入者的住房不能全靠商业贷款来解决，因为一旦低收入者还不起贷款时，金融危机就会爆发。从这个意义上看，政府提供“保障性住房”，也是从根本上防止类似次贷危机发生的一个根本途径。
[作者为综合开发研究院（中国·深圳）副院长、研究员。本栏目为本报与综合开发研究院（中国·深圳）联合推出]
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