李雨谦

　　见习记者 李雨谦

　　11月26日，央行宣布一年期贷款利率下降1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。记者采访的业内专家表示，这次大幅降息将给地产行业带来一次“喘息”的机会。

　　上投摩根基金公司也认为，利率的大幅度降低将会减轻上市公司的财务负担，对房地产、航空及负债率较高的其它制造业有所帮助。

　　利好地产行业

　　此次降息使一些地产商稍稍松了口气。

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，降息让负债率较高的房地产企业喘口气。像万科等一些大型房地产企业的贷款额都在百亿左右，此次降息意味着企业的财务成本降低了上亿元。

　　“对SOHO中国来说，虽然公司负债率不高，但该消息有助于整体经济的转暖，对公司是绝对的重大利好。”他说。

　　目前，房地产市场的观望情绪较为浓厚，此次降息降低了购房人的利息负担，有助于提高市场交易的活跃度。

　　高盛报告指出，政府降息108个基点等于降房价6%，现在5年期的首次按揭利息为4.28%，从9月以来政府减息共237个基点，等于降房价18%。

　　保利地产营销中心总监胡在新在接受媒体采访时指出，这些利好体现在两个方面，首先，适度宽松的货币政策会持续下去，其次减轻了房贷的负担与压力，将提高购房者的购买欲。同时，也可以减轻房地产企业的财务负担，对促进房地产市场的复苏还需要进一步观察。

　　华商盛世成长基金经理庄涛则更为乐观，他认为，1个百分点的降息幅度可以使还款人的负担降低5%-10%左右，结合前期政府对于房地产行业税费的减免，累计效应将大大缓解购房者的还款压力。

　　不过，也有人士不看好此次降息对地产行业的影响。

　　“行业资金紧张的冬天在2009年依然存在，开发商继续面临资金压力。相对于商业银行2009年到期还款和惜贷的压力来说，降息对开发商财务压力的减轻无足轻重。”国泰君安分析师孙建平在接受中国经济时报记者采访时表示，108个基点的降息只可为地产上市公司每股收益整体增厚0.02元。

　　房价走势不明

　　孙建平预测，房价还将会有继续下降的空间，广、深地区外一二线城市平均房价将会下降15%。

　　他表示，降息通过降低购房者月供，有利于稳定最近有所转暖的成交量，但难以改变行业调整趋势，楼市难以由此反转，甚至难以构成大的反弹。

　　同时，可供出售的商品房数量有增无减，孙建平担心，在一定程度上，这一点和开发商降价动力减弱将制约降息等政策的正面效果。造成这种现象的原因在于，利率、税费、房价都还有下降空间，2009年宏观经济衰退，购房者对收入和财富预期悲观，观望气氛依然存在，看房人气旺、下单速度慢的现象会延续。

　　刺激楼市有效需求的重要手段是房价下降，其次是持续较大幅度地降息。孙建平建议，地产行业要想扭转颓势，度过此次危机，最有效的措施是下调房价。

　　但是，渤海证券分析师周户在接受中国经济时报记者采访时表示，在商品住宅开发投资下降，城镇居民购房能力的提升以及购房预期好转的情况下，比较看好明年的商品住宅市场。

　　“2009年货币政策将继续放松，但货币乘数受到宏观经济走弱的影响有可能下降，因此货币供给量增速有可能放缓。”周户表示。

　　他认为，宏观经济的走弱以及商品住宅销售面积的持续下降将使得商品住宅开发投资预期较为悲观。经测算，若利率较2007年年末下降171-200个基点，考虑到经济适用房建设，商品住宅市场份额将被挤占，2009年住宅开发投资将达到1.8万亿元，同比下降11.36%-7.91%。

　　“2009年商品住宅有效需求预计将大于2008年。由于明年购房预期比较乐观，商品住宅库存压力将变小，处历史低位”，他表示，尽管2009年宏观经济将放缓，但在商品住宅潜在需求旺盛的背景下，城镇居民购房能力仍可同比提升16.78%，若要恢复到2002-2007年的购房能力，房价还有26.11%-51.97%的上涨空间。