早报记者 朱楠

　　楼市新政频出，但目前上海无论新房还是二手房市场，希望改善住房的群体依然占很大份额。一份调查显示，目前，6—10年前已购房产、如今有改善性需求目的的客户成为新房市场主力。二手房市场上，置换型买卖也悄然抬头，以三房为主的大户型买卖市场正逐渐形成。

　　佑威房地产研究中心提供的数据显示，9月上海商品公寓的成交量中，原上海户籍购买套数占46%，新上海户籍和外地户籍分别占20%和34%；10月上述数据分别为53%、13%和34%。其中，9月份229个新上海人就买走了582套房源，人均购买量为2.5套。

　　调查结果显示，近期支撑上海楼市的这些改善型买家，“主力”都是在1998—2002年购房获得上海户口的外地人。当时，受经济条件和交通方面的约束，很多新上海人主要居住在莘庄、七宝、花木、三林等地。近几年，这些新上海人改善居住条件的愿望已经非常强烈。

　　在二手房市场上，据上海中原地产数据显示， 11月1日至11月21日，上海中原二手成交单数中，30%以上为置换需求型，其中以二房换三房为绝大多数。据上海中原娄山关路分行经理石程玉介绍，本月该分行成交的买卖中除一套总价70多万的房源外，都以置换型买卖为主。石程玉表示，目前不少置换型客户都是年前就在观望的意向购买群体，他们自身已有一到二套物业，因此在资金方面较为充裕；而随着目前政策方面利好的频频出台，区域内放盘量有所增加，因此置换买卖近期比较活跃。

　　另一方面，上海中原仁德分行经理陈仁忠表示，从去年开始就有大量的奥运宝宝出生，以及一大批70、80后的中青年一代，孩子都已经到了上学的阶段，这些家庭势必需要改善自己的房屋；加之近阶段上海房价有一定幅度的下跌，让许多置换型买家倾巢而出。而从目前此类大户型物业单价来看，亦有小幅度下降，目前该板块内代表次新盘“文化花园”三房单价在14000元—14500元/平方米左右。

　　在中原成交的置换房源中，有将两套房物卖出置换一套大户型的、有从中环置换到外环的、有套现股票得利购买现所在地次新房这各类情况，而所购物业周遍均有中小学及轨道交通。尽管从目前政策面来看，大户型房源并没有得到太多优惠，但逐渐增多的放盘量以及外环附近列入普通住宅的大户型房源，仍为近期置换买卖的抬头添了一把力。