记者 程瑞华　

　　在国际金融形势、国内经济环境双重影响下，我国楼市进入下降周期。中国人民银行日前发布的《2008年第三季度中国货币政策执行报告》显示，今年第三季度，房地产市场继续调整，商品房成交量大幅减少，房价开始下降。商业性房地产贷款增速明显放缓。

　　近年来，我国房地产业持续火爆，房价持续攀升。进入2008年，在国内宏观调控和国际金融危机双重压力下，房地产市场出现持续低迷的局面。全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对房市的观望，恐慌性的购房需求得到了抑制；在消费者的观望中，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。统计显示，到三季度末，我国购置土地面积增速从2月份的35.8%下滑至-2.9%；商品房销售面积在年初已出现减速的基础上进一步减速到9月末的14.9%，减幅比上半年增加了7.7个百分点。特别是一些主要城市，一手房住宅的交易量大幅下滑，北京1月到9月同比下滑55%,上海下滑了30%至40%,一般城市的下滑也在20%左右；房地产企业库存明显增加，全国商品房空置面积进一步增长。9月末空置面积同比增长10.2%，比二季度提高了8个百分点。

　　从1998年至2007年，我国房地产市场经历了10年高速发展，在住房制度改革、经济高速增长及相应的人口结构等多重利好推动的情况下，住宅年销售量增长10倍，住房销售额增长近14倍，特别是2006年至2007年各地房价更是出现快速飙升，房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度，提前透支了未来房价增长的可能性，透支了未来的市场空间。

　　据有关部门对全国6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6.3%，远低于房价近几年的增长幅度。就目前的情况来看，房地产市场最大的问题是房价增长过快，价格过高，从而把大多数居民排除在房地产市场之外，使大部分有自住需求的购房者“望而却步”。一套房子动辄上百万元，绝大多数工薪阶层只能望房兴叹。

　　从社会发展的角度看，畸形的高房价不应是房地产行业理性的追求，而满足居民基本的住房消费，并且能够给高收入阶层提供改善型住房需求才是其正常的发展目标。这次国务院明确肯定房地产行业是国民经济重要支柱产业。但同时国家也采取了非常得当的措施，即国家投资房地产市场，领域严格限制在廉租房和经济适用房，而非商品住房。大量建设廉租和经济适用房必然会挤压商品住房的市场需求空间，目前的高房价就会逐步下来。毕竟，高房价对国家的整体经济发展是不利的，太多的资金陷入房市无法自拔，一旦出了问题，就会像美国的次贷危机一样成为经济的灭顶之灾。

　　国务院扩大内需、促进经济增长的十项措施之一，将保障性安居工程、改善民生列为首项任务。意蕴十分明确，房地产市场的重要性是扩大内需的重要切入点，也是未来中国经济发展之动力。但是，房地产市场扩大内需是放在保障性住房及以消费为主导的房地产市场上，对于这两个方面，国十条有相当优惠各项政策来鼓励居民消费。同时，国十条清楚明确表示，对于房地产市场炒作与投机不仅不鼓励而且严格遏制，要让当前的房地产市场由投资为主导改变到以消费为主导上来。

　　住房城乡建设部副部长齐骥日前表示，我国将加大保障性住房建设力度，加大资金投入，力争用三年时间基本解决低收入家庭住房困难问题。通过三年多时间，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，这样总的投资可能达到9000亿元，平均下来每年有3000亿元的投入。这样一个量的投入，可以看到中央政府改善居民基本住房条件的决心。

　　业内人士指出，新一轮楼市调控政策不是开发商期待的简单“托市”。它一方面强调放松银根，鼓励消费；另一方面强调调整结构，引导市场。这将有利于商品房与保障房之间的平衡发展，有利于将房价控制在合理区间内，防止因房价大起大落冲击经济平稳较快增长。