翟宇

　　编者按

　　9000亿！这是住房和城乡建设部不久前公布的今后三年投资保障房建设的金额。

　　消息一出，市场哗然。业内人士纷纷预测，如此大手笔投资保障房领域，势必将挤压开发商的生存空间，分流本已萎缩的商品房交易份额，整个房地产市场格局或将全面改写。潘石屹甚至认为，9000亿一揽子保障房计划出台之后，可能直接引导中国房地产市场从“香港模式”向“新加坡模式”转变。

　　本期专题，我们试图探讨9000亿保障房投资对地产行业可能产生的深层次影响，及保障房运作机制、资金来源等悬而未决的问题，以供读者参考。

　　[ 三年9000亿元投入全国保障房建设，预示着过去10年以开发商为主导的住房发展模式已发生改变，取而代之的是以政府投资为主导的保障住房和房地产企业投资为主的商品房市场并行 ]

　　

　　三年9000亿元投入全国保障房建设，意味着国家正试图在金融危机之时，以提振经济的名义，将过去10年在住房保障体制方面落下的“功课”在最短的时间内补齐。为响应号召，在过去一周内，已经有数个城市公布了今年以及未来三年的保障房建设计划。

　　上海易居房地产研究院（下称“易居研究院”）发布的研究报告称，这预示着过去10年以开发商为主导的住房发展模式已发生改变，取而代之的是以政府投资为主导的保障住房和房地产企业投资为主的商品房市场并行。

　　市场普遍预期，这一计划将对目前已处于冷清运营的商品房市场造成冲击。少数乐观分析人士则认为，保障房与商品房并不冲突，因此对市场影响有限。但是，也有反其道而行者。同属易居旗下的易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司分析师付琦的分析结果令人吃惊，他认为，9000亿保障房建设计划可能推高房价。

　　商品房市场受冲击

　　付琦表示，如此大规模的保障房建设计划，需要地方政府在土地及财政方面给予大力支持。在目前各主要城市商品住宅土地供应已趋紧的情况下，地方政府将更多土地划拨用于保障房建设，势必压缩投向商品住宅市场的土地供应。

　　“上海2007年之所以发生房价大幅上涨的情况，与上海在2004~2006年三年期间的供地量大幅萎缩密切相关。”据付琦统计，在这三年间，上海市的商品住宅供地量未超过1000万公顷，这一极其有限的土地供应直接导致2007年上海楼市严重的供不应求，房价随之大涨。

　　付琦因此担心，一旦未来地方政府持续减少商品住宅的用地供应，当市场重新回暖、需求再度旺盛之时，市场可能因再度面临供不应求而发生价格大幅上涨的情况。

　　但是，易居研究院的回建强则更多地从需求角度出发，他将数据进行理论分析后认为，9000亿的保障房建设，尤其是400万套经济适用房及220套棚户改造房将分流商品住房市场30%的份额，这意味着，如果价格需求弹性是非曲直，如果需求减少30%，价格也将下跌30%才能达到市场平衡。

　　虽然回建强表示，上述理论分析与现实必然存在差距，但是，保障房的建设对商品住宅市场的分流是肯定的，因此必将对市场造成不小的冲击。

　　据国家统计局的相关统计数据，2006、2007年两年，全国的住房成交量在500万~600万套左右，回建强称，假设未来三年的成交量仍维持在500万~600万套这一水平，结合9000亿保障房建设计划中未来三年建设的廉租房、经济适用房及棚户改造共计820万套，平摊到每年约推向市场270万套左右，意味着保障房的供应量将占全国成交量的50%左右。这是一个对商品房市场而言，非常“可观”的数字，也是一个几乎可以令开发商们绝望的数字。

　　然而，如果从保障房可覆盖的人口总数这一角度进行考察，结果却是完全不同的。总共涉及820万套的保障房计划，按户均3人计算，三年共计可解决或改善2460万中低收入及以下人群的居住条件。而按国家统计局的统计数据，2007年我国人口为13.21亿人，城镇人口5.94亿人，这意味着三年内能够享受到住房保障的人群仅占城镇人口的4%左右。

　　事实上，目前相对达成共识的是，经济适用房将分流掉部分原先商品住宅市场的客户需求，但这个分流的量可能达到多少以及对商品房市场的影响，仍有待观察。但无论如何，影响是必然存在的。中金公司发布的研究报告认为，建设部筹集9000亿元用于住房保障性住房的计划，短期内对商品房市场影响是负面的，房地产行业的调整周期将相应地拉长。

　　因此，易居研究院在其研究报告中表示，9000亿安居工程的重点应侧重廉租房建设，经济适用房的建设规模偏大，需要适当控制。

　　保障房运行机制尚待完善

　　去年十七大报告中首次专门提及住房保障制度之后，关于廉租房是否应全面实现实物配租，还是货币补偿为主、实物配租为辅等问题就已经在业界展开激烈的讨论。

　　尤其是关于经济适用房的制度完善，在最近两年一直没有进展，甚至业界也有了取消经济适用房的呼声。华远集团总裁任志强在最新的一篇博客中，就明确提出应取消经济适用房和两限房。他认为，9000亿的保障房建设计划可能加剧目前楼市已供过于求的局面。并建议用土地的收益变成购买住房的税收减免收入，由目前的砖头补贴转化成对人头的补贴。

　　此外，关于经济适用房的上市交易问题，去年北京市曾提出政府回购的想法，但遭到部分经济适用房购买人群的反对，至今尚未推行。而杭州市则对经济适用房五年后上市交易实施补交地价的措施，这仍然无法避免经济适用房五年后上市交易可获利的现实。

　　付琦也指出，关于保障房，尤其是经济适用房的运行机制，还存在诸多未完善之处。目前来看，由政府出资以一定价格回购经济适用房，应是可取之道。如果一味地让经济适用房满一定年限后上市交易，就意味着政府需要不断地投入财力、物力来建设更多的经济适用房以满足新增需求。对于财力本来有限的地方政府而言，这不是一件容易坚持下来的事情。

　　中金公司在其研究报告中亦直言，由于该政策将主要由地方政府执行，政策的实行具有巨大的挑战性。按照建设部的说法，中央政策给予一定的转移支付，投资的主体还是地方政府，这与其他政策一样，政策的效果取决于地方政府的资金情况，而在土地相对紧缺的情况下，依赖土地财政使得地方政府执行该政策将打折扣。

　　易居研究院则认为，地方政府能否出色完成此次保障房建设任务，取决于两点：一是投资意愿，二是财政情况。眼下楼市已由去年的繁荣转为今年的低迷，各地纷现土地流标、房屋成交量萎缩的状况。“可想而知，对房地产过度依赖的地方财政，想要按中央的部署拿钱出来大兴安居工程，必定捉襟见肘，投资意愿亦随之降低。”

　　因此，易居研究院建议，由于9000亿保障房投资在具体落实中还存在相当程度的不确定性，政府应在提出任务目标后，加紧制定相关的落实细则与工作流程，由建设部门总控全局，要求地方政府提出明确的规划以及落实措施，落实责任，避免政策的随意性和出现“虎头蛇尾”现象。