本报记者 敖虹

　　 政策必将影响楼市。

　　 住房和城乡建设部宣布未来3年计划投资9000亿元用于保障性住房，将对房地产市场产生怎么样的影响？

　　 利空楼市？

　　 中金公司研究部高级经理白宏炜认为，市场对9000亿投入的解读将在短期内进一步下降购房预期，短期对商品房市场带来负面冲击，但从中长期来看，合理的市场结构有利于消化房地产泡沫，促进商品房市场的健康发展。

　　 申银万国研究所分析师殷姿也认为，2009年保障性住房增量占商品房投资总额比例并不大。且各地下一步会严格界定中低收入者为受益群体，对商品房购买需求的分流作用不大。

　　 但业界忧虑不少。“9000亿对市场秩序有负面影响。首先打乱了市场预期，因为市场上有一部分人应该进入便宜的商品房市场，但现在分流了这部分需求，将延长正处于下降周期的房地产市场调整期。其次，大量的保障房投入最后只能财政埋单，也就是纳税人买单，这会加重企业压力。在经济不景气下，减税才更合理。”金地集团总裁张华纲告诉记者。

　　 21世纪不动产高级分析师孟奇也告诉记者，国家加大保障性住房建设有利于保障社会稳定，弥补投资缺口，但此举一定程度上会加重中低收入者的观望心态，对低端、郊区商品房造成一定负面影响，对开发商存量房销售带来更大压力。

　　 中银国际也并不认同推进保障性住房建设对商品房市场长期影响不大的观点。中银国际认为，市场需求是有限的，经济适用房对商品房购买需求的分流在所难免。以北京为例，尽管对经济适用房和限价房的购买者进行了明确的资格认定，但现在能承受4000~5000元平均售价的购房者，未必就不是商品房的有效需求者。

　　 如上海在宝山顾村、南汇周浦和航头、闵行浦江等区域规划建设经济适用房，由于其相对较低的土地成本和利润限制，在分流需求的同时，必将拉低该区域的成交价格。“无论短期和长期，商品房开发商都可能面临更严峻的形势。”中银国际续称。

　　 还有其他研究机构也持比较审慎的态度。高盛高华也发布报告表示，如果这些保障性住房全面实施，2008年~2009年保障性住房将占新增供应的21%~26%，可能对未来开发商现有项目的价格和交易量造成一定下行压力。

　　 9000亿投资计划，政策执行将是最大的挑战。

　　 中银国际认为，推进保障房建设势必影响地方政府的土地招拍挂收入。而土地收入是地方财政的主要构成，作为保障性住房的重要投资来源，土地收入的减少，也会影响地方政府对保障房建设的投入。如何处理这一循环关系值得政策层继续研究。

　　 还有市场人士担忧，保障性住房限定价格让开发商开发，又让银行折贷贷款，但受众支付能力相对较弱，这与美国“两房”贷款有相似之处，是否会产生其他负面影响？

　　 30%市场份额被分流？

　　 全国保障性住房为什么是3年投资9000亿而不是8000亿，政府有关部门并未解释。

　　 中国住宅与房地产研究会副会长顾云昌在接受本报记者采访时坦言，要把握好9000亿的投入节奏，否则在商品房已经出现积压的情况下，若保障房也出现供大于求的现象就很难解决了。

　　 10年前，当有关部门提出全面建设经济适用住房时，经济适用住房应占住房供应总量多大比例，就是一个备受争论的问题。如今，问题被重新提出：保障房与商品房应该各占多大比例？

　　 张华纲认为，商品房市场应该占到80%，楼市发展会更健康。有关部门可以参照香港的案例，模拟计算出各类住房供应占多大比例。

　　 顾云昌则认为，北京的商品房市场占到70%比较合理，对全国而言，商品房比例占80%-90%较为适当。

　　 记者从一家调研机构独家获悉的数据显示，一次、二次、三次购房的比例几乎是1：1：1，即一次、二次、三次购房人数各占30%左右。但执行70/90政策后，再加上大规模经济适用房的推出，90平方米以下商品房的供应比例占了几乎80%，而二次购房居住面积一般都超过90平方米。未来，房地产市场的供需结构将趋于严重不平衡，即占市场供应量20%的90平方米以上的房子，要满足60%以上的居住需求。

　　 上海易居房地产研究院高级研究员回建强分析认为，未来三年对商品住房产生主要影响的，是经济适用房的供应量。按照建设部的投资计划，未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套，平均每年供应量200万套。2006年全国住房销售量是504万套，2007-2009年大致维持在500万-600万套规模。假设未来三年住房成交量稳定，那么经济适用房占住房成交比重依然将达到40%左右，减去此前10%的市场份额，经济适用房将再分流商品住房市场30%的份额。

　　 如果价格需求弹性是1，30%的市场份额被分流，意味着需求减少30%，价格也将下跌30%才能达到市场平衡。虽然价格需求弹性只是一个假设，但总体来看，保障房的大量入市对商品住房的价格影响不容小视。

　　 “保障房的实施应该是一个动态的过程，应该在未来根据市场情况不断调整保障房和商品房的比例，才能确保住房市场的真正健康。”孟奇说。

　　 就北京而言，商品房市场的份额似乎已经被瓜分大部分。

　　 10月份，北京以经济适用房和限价房为主的保障性住房（期房）签约总量为4805套，比商品房签约量多出1363套，这是北京市保障性住房销量首次超过商品房。

　　 SOHO中国董事长潘石屹在接受本报记者采访时表示，住宅市场的大格局正在被改写。北京的保障房去年用地是650万平方米规划建筑面积，如果65平方米一套的话，将提供10万套住宅。今年是760万平方米，如果平均每户是76平方米，是10万套。而北京去年所有一手房的成交是14.9万套。这对住宅市场将是一个巨大冲击。