■扩大内需新政对楼市的影响（三）■见习记者 王松才

　　扩大内需刺激房地产市场

　　 “全球经济放缓，外部需求下降，虽然可采取出口退税等措施来刺激出口增长，但这是以牺牲国民财富和环境资源为代价的，而且这还并非完全取决于我们的意愿。”

　　 １１月１５日，房地产高级经济师，地产评论人士章林晓在接受中国经济时报记者采访时表示，从根本上讲，我国经济的稳健运行还得从国内消费和投资上寻找出路。在这样的背景下，我国宏观调控政策不得不作出重大调整，出台十大措施投资４万亿扩大内需。

　　 中南财经政法大学金融学院教授、房地产教研室主任王凌云也对本报记者指出，今年第三季度我国ＧＤＰ同比增幅９％，是我国经济增速自２００６年以来首次降至个位数。目前，由于世界经济危机日趋严重，外部需求下降，并且存在很多不确定因素。为保经济增长，必须扩大内需，包括扩大投资和消费需求。

　　 上海春之声置业有限公司董事长、地产评论人士朱大鸣１６日在接受本报记者采访时谈到，根据国际货币基金组织的观点，房价下跌１５％楼市就算是萧条了。而且，住房越是在发达国家，占的比重越大，对于经济的影响也越大。股市、房地产、经济增速的周期并不一定必然重合，但有一点是肯定的，房地产周期性下滑将导致经济的恶化。正是看到了这一点，中央政府才下决心救房地产业，刺激成交量，而并非是托房价。

　　 对于中央此次出台的十大措施，王凌云认为最重要的是两大类，一类是重大民生工程，一类是公共基础设施建设。

　　 “在民生方面，保障性住房建设被摆在了十分重要的位置上，强调了房地产对于整个国民经济的拉动作用，并把房地产对经济的拉动作用放在了‘落实和完善促进合理住房消费的政策措施’，‘促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展’，‘加快发展二手房市场和住房租赁市场’上”。王凌云认为，这表明了中央政府的态度，即强调发展房地产要突出住房的消费功能，而不是强化住房的投资功能。

　　 章林晓认为，这一系列政策的出台，特别是“进一步扩大内需，促进经济增长的十项措施”中的第一项“加快建设保障性安居工程”，无疑在“寒冬”中给房地产开发企业带来了“春”的气息。

　　 “按照建设部的投资规划，未来三年多的时间，在保障性住房方面将有９０００亿元的投资，这是一块非常大的‘蛋糕’。”章林晓说，除此之外，还有银行为贯彻落实宏观经济政策对房地产开发企业的配套支持，１１月１１日中国银行宣布的十大旨在加大对重点行业和产业的信贷支持力度的措施中，“支持房地产业”位居十大措施的第六条。

　　 “政府的直接投资，银行的信贷支持，这对一直以来竞争激烈以至‘食不果腹’且在近年来遭遇紧缩性调控政策的房地产开发企业来说，无疑是大大的利好。”章林晓说。

　　 与章林晓的观点相似，朱大鸣对本报记者表示，持续将近一年的楼市寒冬，在新政实施后，效果很明显。“我们看到，１０月２２日的救市政策和１１月９日的十条新政，以及后来国务院对于房地产业的定位，都显示出管理层刺激楼市成交量的决心，以避免楼市持续低迷倒逼基本面。”

　　 “随着新政实施后，楼市成交量开始回暖，比如具有代表性的天津和上海，成交量都显著放大。”朱大鸣说，楼市成交量虽然和２００７年比起来还没有达到一定规模，但已有显著好转。之所以成交量没有迅速放大，是因为很多政策还需要配套政策的出台，比如银行房贷细则的出台、一些基础性概念的解释，还有一些更优惠的政策也在制定中。

　　 章林晓指出，扩大内需政策的出台，除了能够起到拉动经济增长的作用外，还可以促进民众收入增加，这对维持房地产市场的购买力无疑是有好处的。

　　楼市将现保障与市场并行格局

　　 １１月１２日，住房和城乡建设部副部长齐骥宣布，今后３年，国家将进一步推进和加大城镇廉租住房，国有煤炭、林业和农垦企业的棚户区、危旧房改造，经济适用住房等保障性住房建设，建设投资总额初步测算将超过９０００亿元，平均下来每年有３０００亿元的投入。如果把上下游的产业加在一起，每年保障性住房建设将带动投资近６０００亿元。

　　 那么，大量保障性住房的建设会不会对商品房市场形成冲击呢？

　　 “随着保障范围的不断扩大，保障房的规模将不断增加，相应地商品房所占的市场份额会逐渐收缩。对当前商品房的价格和销售肯定会形成冲击，但冲击不会太大。”王凌云对记者表示，随着国家新政策的逐步实施，房地产市场的分层会更加清晰，保障房的规模会不断扩大，商品房市场份额会逐渐收缩。

　　 王凌云进一步解释说，保障房会对商品房市场形成冲击是因为一是随着保障范围的扩大，对商品房的消费者会有一定的分流；二是保障房的大量建设会强化人们对房价下降的预期。之所以冲击有限，是因为一是保障范围的扩大有一个过程，按目前的保障范围，对商品房的消费者的分流作用不显著；二是保障房的建设也需要一个过程，从规划到竣工需要两年左右的时间。

　　 章林晓认为，如果各地严格控制保障性住房的建设面积，同时严格筛选保障性住房购买对象，那么保障性住房就不会对商品房形成替代作用，也就不大会冲击商品房市场正常秩序，即便有所冲击，也最多只会拉低相应的小套型商品房的房价和销量。“中国的楼市将形成保障与市场并行的格局。”

　　 “今后保障房的大量推出与商品房将构成中国房地产市场健康发展的分层次的格局。”朱大鸣也持同样观点。

　　 他说，由于保障房针对的是低收入人群，而且在整个房地产市场的占比份额要低于商品房，保障房的建设计划又是逐年实施的。今年的一级市场土地挂牌已经大量减少，同时在救市政策的不断刺激下，楼市的逐步回暖几成定局。随着今明两年存量房的不断消化，房地产市场会走出低谷。所以保障房今后的大量推出不会拉低房价和房子的销量。

　　 此外，朱大鸣还认为，保障性住房所需要的资金，有很大一块来源于商品房市场。中央政策的实际执行是需要地方政府来完成的，但地方政府的财政收入需要保障。因此，把商品房市场搞好，也能促进保障性住房的建设。

　　 不过，让章林晓担忧的是，对于那些开发小户型为主的房企来说，保障性住房与小户型的商品房之间存在很大的可替代性，大量保障性住房的入市，很可能会让他们遭遇灭顶之灾。