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地产市场全面下滑
姜洪桥
房地产业的危机似乎还在全面蔓延中。来自仲量联行的报告预计，下个季度北京商铺市场租金将下跌15%至20%。这恐怕是自2005年以来，商业地产第一次面临如此巨大挑战。
更值得关注的是，北京的情况并不是个案。在上海、广州，除住宅销售萎靡继续向高端蔓延之外，因为全球金融危机向实体经济的侵袭导致相关金融业和制造业客户的需求萎缩，写字楼和工业地产市场开始明显走上下滑道路。
只有 “中国经济能够保持稳定增长以抵消不利的出口环境，房地产业也许有可能看见扭转的希望”，仲量联行北京研究部主管马安平说。
写字楼租金下跌
2004年以来，中国房地产虽曾历经两次宏观调控，市场波荡起伏，但受到影响的均是住宅业。甚至高档豪华住宅反因宏观调控更加稀缺。此间的波动从未向商铺、写字楼和工业地产延伸。但最近的数据显示，最富代表性的北京中央商务区写字楼租金已经开始下滑。
仲量联行的数据显示，第三季度，中央商务区写字楼租金的跌幅为0.7%，平均而言整个北京写字楼市场的租金较上季度微幅下降0.4%。这是2006年以来北京写字楼市场首次出现的下降趋势。马安平对于此现状的判断是，“尽管写字楼市场的下跌幅度很小，但确实表明市场供求的天平现已开始倾向于租户。”
中央商务区是北京最为繁华的商务区，其间充斥着高档办公楼和商业，多以全球性跨国企业为主要客户。由于它的特殊性，在2006年以来成为地产商竞争的焦点地段，大量新建项目已经开工或者列入投资计划。这种热火朝天的竞争现在看来反而成为了最不利因素。未来12-15个月预计将有另外240万平方米的新增供应投入北京市场。而来自跨国公司的新客户显然已经对扩大租用高档写字楼渐渐失去信心。
第三季度北京写字楼成交日渐减少的案例显示，最先退出该市场的毫无疑问是自顾不暇的那些国际金融机构。第三季度成交的几单大交易中，仅有一单来自于金融机构摩根士丹利。而在之前一年多的时间里，金融机构一直是北京写字楼的最大买家。马安平认为，金融行业将不再是写字楼的最大用户。其他企业用户在租赁时也更加慎重，一些企业已经冻结了扩租和改租计划。这对于空置率已经高达30%的中央商务区写字楼市场来说将是沉重打击。
当然，在众多知名顾问公司中，仲量联行的看法偏悲观。来自香港的戴德梁行数据则显示写字楼价格指数仍在上涨，不过涨幅回落而已。但其分析师王晨亦承认，“情况确实在改变，最终结果要看人们对金融危机的预期”。
全面下滑
事实上，北京的情况并不是个案。世邦魏理仕最近的统计也指出，第三季度广州写字楼租金达到2.1%的环比降幅。广州写字楼市场萧条缘于全球金融危机带来的广东制造企业困境。
虎杰投资顾问公司首席分析师张寅认为，除住宅之外的房地产领域下滑在预期之中，他们较少受住宅的影响，而更多取决于宏观经济形势。
此外，受生产制造行业影响最明显的工业类地产在北京也首次下跌。第三季度其平均租金环比下跌3.2%。这一数据还是在受到物流业的拉升情况下出现的。因为奥运会的刺激因素，第三季度物流地产平均租金仍较上季度上涨10%。可以预期，下一个季度，排除掉奥运有利因素之后，跌幅恐怕会更加明显。至于商铺，相信伴随第四季度消费指数公布，会出现同向波动。
“毫无疑问，全球性危机已经开始侵入实体经济，北京的写字楼、商铺和工业地产都将面临日渐降低的需求”，马安平说。
目前，北京房地产整个行业萎缩形势已经明显。根据戴德梁行的统计，第三季度北京房地产开发投资总额下降了3.4%，施工面积下降3.7%。在三大项指标中只有竣工面积正向增长19%。而这唯一的正向增长指标在随后带来的只能是积压的存货和降价促销的压力。
来源：经济观察网