张炜

　　 房地产信托超常增长引起了监管层的注意。银监会近日发文要求，对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范。

　　 此举显得非常及时，从风险防范的角度来说，房地产信托热该降温了。

　　 随着商业银行逐渐收紧房地产开发贷款，今年以来的房地产信托热不断升温。益普财富的统计数据显示，２００８年１月份－８月份，共有５５只房地产融资信托产品成立，超过２００７年全年的房地产融资类产品总额。另据用益信托工作室的统计，由于９月份中信信托发行了６８．９亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”，当月投向房地产领域的集合信托资金达１１０．５８亿元，占比为４９．３９％。反观２００７年，全年投向房地产领域的集合信托资金共为２４９．５０亿元。

　　 今年以来，房地产信托的高收益特点，推动了其发行的“逆势上扬”。房地产信托产品的预期收益率明显高于其他信托产品，例如，“星耀计划”以１４％的预期年化收益率作为卖点。该项目去年１２月份发行的一款１年期信托计划，预期收益率高达２５％。正因为收益率高于银行存款、债券等，楼市的“高处不胜寒”，未能阻挡房地产信托的热销。

　　 从目前的情况来看，央行对商业银行信贷规划不再加以硬约束，可银行贷款的重点投向是铁路、基建、大宗商品等领域，房地产业继续面临严峻的融资难题。这意味着房地产信托融资的需求不减。对开发商来说，信托融资是替代银行贷款的不错方式。与寻求委托贷款或民间融资相比，融资成本上划算不少。有信托业内专家称，在房产行业生存状况没彻底改变之前，银行“嫌贫爱富”的本性很难改变，房地产信托将热度不减。

　　 可问题是，房地产信托的升温，看似给房地产企业找到了多渠道融资的出路，不知不觉中也给信托业留下隐患。房地产企业借助于高成本的信托融资，说明其融资卡壳于银行渠道。市场上的信托贷款多为１－２年期产品，产品期满兑付时，未必等于房地产企业解决了资金难题。假如借款企业遭遇资金链断裂，信托产品的偿付将发生重大风险。房地产信托产品大多采取抵押、质押、担保等手段，有的以土地作为抵押，抵押率不超过３０％－５０％。但需要提醒的是，兑付风险看似可通过抵押来化解，若真的不幸碰上，该投资的流动性势必“大打折扣”。

　　 从已有的房地产信托项目来看，有的属于“新债还旧债”，暴露出开发商的后续资金紧张。有的开发商更直言不讳，“本来希望发行期限为３－４年的信托计划，如今只能是短期产品，不排除资金回笼慢的话，再把信托融资延期下去。”

　　 这些房地产企业的资金链、现金流问题，引起了监管部门的注意。银监会此次下发的文件，要求信托公司建立健全房地产贷款审批标准、操作流程和风险管理政策；进行尽职调查，严格落实房地产贷款担保，密切监控贷款及投资情况，加强项目管理。

　　 近期政府密集出台多项鼓励房地产消费的政策，但在目前的经济发展背景下，房地产业还会遭遇价格下降、销售放缓等困境，救市政策对房地产企业的改善作用有限。考虑到房地产信托融资的高成本，监管部门有必要指出其中的高风险。

　　 特别需要防范的是，有的信托公司在证券类业务萎缩后，盲目发展房地产信托。适当给房地产信托降温，加强风险控制与投资者教育，是当前迫切需要的。否则，一旦国内房地产市场出现大的波动，房地产信托比银行贷款的危险系数更高。对于信托业来说，其市场形象刚刚得到改善，必须避免新的信任危机。