叶国靖

　　就在11月1日上海“14条”楼市新政正式执行的前夜，后续政策中的最大悬念——普通住房新标准尘埃落定。与上海2005年公布的单价衡量标准不同，此次新标准以总价为核定基准，给予市场更多的自由裁量空间。

　　“类别墅”受制

　　10月31日，上海市房地局网站公布了自11月1日起调整普通住房标准的通知，明确自2008年11月1日起，上海可享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下；内环线以内套总价245万元/套，内环线和外环线之间140万元/套，外环线以外98万元/套以下；5层以上（含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　上海中原物业代理有限公司副总经理陈宇珏对《第一财经日报》表示，以上海内环以内的物业来看，目前的标准是总价245万元以内、面积140平方米以下，计算单价的话仍然是1.75万元/平方米。然而，面积小的物业即使其单价高于1.75万元，但是由于总价不超过245万元仍然属于普通住房范围，因此预计受惠于此次调整的二手房主要以60~100平方米的小户型为主，其符合政策导向的支持刚性需求置业。此外，一些市中心的售后老公房，虽然单价较高但总价往往在100万元以内，可能其市场关注度会更高。

　　不过，在一些板块和房源受益的同时，也有一些产品遭遇“利空”，其中，首当其冲的就是集中分布于上海外围区域的“类别墅”。业内通常对“类别墅”产品约定俗成的衡量标准是有别于独栋的多种形式产品，诸如联排、双拼、叠加、小独栋等。这些产品在严格意义上并不符合国土资源部对于“别墅”的相关定义。

　　陈宇珏表示，外围区域的一些新型叠加型的公寓虽然单价都在8000~9000元/平方米之间，但受制于“五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄为普通住宅”这一标准。尽管这些产品项目数量并不多，但是原先设计就定位于青年人首次置业，面积也在90~110平方米之间，这类特殊的产品也会被划分入非普通住宅。

　　“预计经济型别墅，如外围的联排、双拼、叠加型别墅也会遇到同样的问题，产生一定的不利影响。”

　　在二手房交易中，“普通住宅”与“非普通住宅”的认定，将直接影响房屋契税等税收开支。买卖一套普通住房还是非普通住房，其交易成本相差巨大，购买非普通住房的要支付3%的契税。

　　“类别墅”滞销或将加剧

　　长期研究别墅市场的《别墅世界》杂志主编王子祥注意到，上海新版普通住房标准体现出“硬币的两面”：在市区小户型产品和市中心的售后老公房受益新政的同时，外围区域的联排、双拼、叠加等“类别墅”，因为以总价为核定基准，不少“类别墅”产品被划分入非普通住宅，因而在客观上加剧了目前已经形成的滞销格局。

　　在保证“90/70”政策实施的前提下，开发商往往会选择采用“公寓+别墅”的开发模式，特别是在外围区域。即在一个大的居住社区内，在总建筑面积的70%是90平方米以内的公寓产品的基础上，将其余30%的建筑面积用于“类别墅”产品的开发。“类别墅”产品档次、舒适性比公寓要高，但价格却比独栋别墅要便宜很多，这迎合了部分中高收入人群的需求。

　　上海佑威房地产研究中心提供的数据显示：今年前9个月，上海别墅的新增供应量已经达到173．55万平方米，但同期成交量仅为103．46万平方米。高达“1.68”的供需比创下了历年别墅的滞销之最。值得注意的是，滞销别墅的主力是“类别墅”。

　　来自易居（中国）投资控股有限公司研究中心的数据显示，在0.8~1.5的容积率范围内，联排别墅、叠加别墅和普通多层住宅等“类别墅”项目，主要集中在距离市中心30分钟至1小时车程的沪郊以及上海周边地区。

　　王子祥提醒到，上海楼市目前处于买卖胶着期，开发商回笼资金的压力将在明年春节前全面爆发。购买“类别墅”应多考察周边市场的供应量和需求量，不能盲目投资。