看到《第一财经日报》等报刊对于降低居民购买商品房的首付比例及贷款利率的报道和讨论，显然这一政策已被央行作为应对当下金融危机的重要举措之一。然而笔者以为，这项举措并非适当的救市之举。

　　对中国的银行业而言，居民购房贷款是一份赢利十分丰厚的优质资产。但是，居民购房贷款是优质资产有两个不可忽视的决定性前提，那就是贷款人稳定的还款能力和贷款人持续的还款意愿。一旦这两个前提中的任何一个失衡，优质资产就会在极短的时间里迅速转化成吞噬财富的无底深渊。

　　从当前的局势来看，世界范围内的种种救市措施并没有起到立竿见影的效果。在本国金融市场大幅萎缩和实体经济受损的情况下，境外资本完全可能在短时间内从中国市场抽出大部分资金，如近日香港市场遭遇的大规模资本撤出。假使有一天金融危机影响的程度和持续的长度超过了人们的预期和承受能力，这时候就必然会出现经济学上的“出逃”效应：大批量资产被不计成本地抛售，资本从实业领域退出，同时也不敢投资于资本领域，于是整个社会的经济发展停滞，失业率增加，这样一来，相当多贷款人的还款能力就相应下降，最后导致房贷违约率的增高。而且，“出逃”效应还有可能导致不动产价格下跌，这也会严重削弱贷款人的还款意愿，大范围的“断供”随即出现。

　　同时，央行新公布的放松房贷的政策对银行没有任何的吸引力，银行从根本上没有动力去积极从事新房贷业务。试想，购房人首付从三成降低到两成，即意味着银行每贷出的一笔房贷，要承担比以前多10%的风险；再者，7折后的5年以上贷款利率竟然低于5年期的存款利率，这一利率倒挂的现象是银行无论如何无法接受的。如果银行按照当前的新房贷政策行事，结果是所有的贷款都只能停留在自己的资产负债表上，而银行又无法通过资产证券化等结构性方法来转化风险，这实际上等于银行贷款数量越多则承担的风险越大，尤其是在今年第三季度中国银行业整体坏账规模反弹的背景下。

　　央行政策和商业银行战略之间的冲突和矛盾，再加上购房者对未来经济普遍怀疑的心态，使得本次房贷新政的效果可能有限。(汪灵罡，澳大利亚和新西兰银行上海分行风险管理与合规部主任)汪灵罡

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