张炜

　　 新的房贷政策实施后，多数银行的细则尚未亮相。其中有一个争议的焦点：对改善型住房的利率优惠，是否等于变相给二套房贷“松绑”？有的银行已经“开绿灯”，但有的银行对此十分谨慎。

　　 央行文件上的表述，是“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持”。对此，房产中介行业解读认为，“改善型”这样的软化字眼，变相放松了二套房贷政策。一项网络调查显示，六成多网友认为，改善型普通自住房就是二套房。

　　 再看部分银行对房贷新政的解释。建行广东分行理解为，“如果客户现在贷款买的房子由于面积比较小等原因不能满足住房需求，需要贷款再购买一套普通住房用来一家人居住，可以认为是购买改善型普通自住房”。光大银行已出台的细则，对“二套房贷”执行20%首付、0.82倍的优惠利率。

　　 那么，银行是不是都要对改善型住房或二套房贷的需求表现出热情呢？某大型银行副行长上周在沪表示，“不是所有的改善型住房需求，银行都需要迎合”。他认为，房贷新政利率优惠的三个要素是首次、普通、自住住房，改善型住房属于宽泛的概念，首次申请房贷的住房，其中包括改善型住房。据透露，该银行正在酝酿的房贷细则，将不会对所有首次购买改善型住房的客户都进行优惠，而是要把改善型住房与自住、首次等要素结合起来考虑，分为几个不同的层次。

　　 在当前经济下滑风险增大、楼市成交低迷的背景下，首付减少、利率优惠加大的两大门槛下降，难免使房地产业的风险进一步向银行“靠拢”了。如果房价出现波动的话，银行的盈利能力将面临考验。巧合的是，中国银行国际金融研究所的一份最新研究报告，直指房价下跌风险，无形中给二套房贷“松绑”泼了冷水。该报告预计，未来两年全国房价均降10%，最高降30%。报告还提醒，随着全球经济和我国经济增长“拐点”的出现，经济增长开始处于下降周期，我国房地产市场也开始进入调整，局部地区可能出现个贷违约率上升的潜在风险。

　　 房贷新政实施后，商业银行推动房贷业务的机会增加，但不可丢弃央行倡导的审慎原则。对不同风险贷款予以区别对待的原则，是商业银行防范风险的前提。假如银行只看到门槛降低后的商机，简单地把改善型普通自住房视作二套房，甚至在争抢客户时上演恶性竞争，对客户的风险与偿付能力不严加甄别，留下的风险隐患是严重的。

　　 房贷门槛的降低，对商业银行的风险控制是很大的挑战。在房贷余额萎缩，尤其个别地区一手住房贷款对个人房贷增长呈负贡献的市场背景下，要当心有的银行借助改善型住房的政策灵活性，对二套房贷无原则地敞开大门。这种给二套房贷随意“松绑”的做法，一旦遭遇房地产市场价格剧烈波动，势必容易引发违约风险。

　　 从上市银行披露的数据来看，个别银行的房地产贷款占比偏高，把自身命运过于“捆绑”在房地产业务上。目前国内个人房贷业务的不良率较低，例如，9月末，上海房地产贷款不良余额与比例双降。但需要指出的是，商业银行满足房地产市场需求的同时，应该科学控制住房信贷风险。在新政大幅降低房贷业务的利差收益后，那些过于偏重房地产业务的银行，不妨加大对基础设施建设贷款、小企业融资等的支持，改善贷款业务的结构，更好地均衡收益与风险。一言以蔽之，国内高房价的泡沫明摆着，银行对待改善型住房贷款的需求，还是多一份清醒。