本报记者 胡婧薇

　　 10月20日，光大控股宣布，以85万美元收购房地产投资管理公司亚雷投资(ALAM)51%股权，成立光大控股亚雷投资有限公司，正式开展中国房地产私募基金的产业投资业务。

　　 亚雷投资原本由雷曼兄弟旗下房地产基金LBREP与富有房地产投资经验的资产管理公司RQSI在2007年8月成立。有市场人士因此认为，光大控股在雷曼破产后进行的这项收购着实捡了个大便宜，但同时也有人心存疑虑：当私募基金纷纷放缓脚步等待国内趋势明朗之时，光大控股此举是否明智。

　　 对于这些疑问，10月31日，光大产业投资控股董事总经理杨平、光大亚雷行政总裁潘颖接受了本报记者专访。

　　 捡雷曼便宜？

　　 《21世纪》：整个收购过程中，雷曼破产事件应该是突发情况。在得知雷曼破产后，你们做了什么？

　　 光大亚雷：这是一次考验。其实双方合作备忘录8月份已经签好，只要把备忘录以合同和股东权益形式签下来就行。知道雷曼母公司出问题后，我们第一时间摸清了亚雷的日常经营、投资运作是否正常，同时也聘请几家律师事务所了解其组织架构和财务状况。

　　 因为雷曼的不确定因素，我们只能一边做尽职调查，一边增加保护新股东的条款。后来发现亚雷的商业投资和日常经营不受任何影响，对两个股东也已做出安排，交易这才完成了。

　　 《21世纪》：光大控股以85万美元收购亚雷投资51%股权，此后LBREP股权由50.1%削弱到24.5%，RQSI股权由49.9%削弱到24.5%。虽然出现雷曼事件，但收购价格在前后并没有变化。你们怎么看这一价格？

　　 光大亚雷：对我们来讲，收购价格一直不是问题，主要是团队和平台。光大方面有扩大产业和资产管理平台的愿望，也有丰富的网络和寻找项目来源的能力；LBREP有国内投资欲望和很强的资本支持；RQSI在全球拥有很强的融资能力，并且与光大控股合作七年。这是一种优势互补。

　　 更关键的是亚雷的人才队伍已全部到位，并且已经在国内房地产市场有所投资。做投资管理行业，自己打造团队需要很长过程。把现有团队完整收购下来，我们就能获得有经验的人才。

　　 而雷曼兄弟旗下的LBREP自1996年开始在全球运营，管理资产规模110亿美元以上。雷曼破产对他们没有影响，因为资金主要来自于私募。

　　 《21世纪》：光大亚雷未来的投资模式和投资分布是什么样的？资金从哪里募集？

　　 光大亚雷：一方面，我们要找大公司、好公司，在全国或区域排名靠前的、在宏观调整下生存发展能力较强的公司项目作投资；第二种模式是对整个公司的股权作投资；三是收购现有物业，包括不良资产。

　　 在投资分布上，我们则重点关注居住性、商业、写字楼、零售、酒店甚至休闲度假项目，投资比例和大的房地产市场相匹配。

　　 现在，第一期资金募集已经开始准备，计划明年上半年完成。资金主要来自欧洲、中东和亚洲。我们不觉得资本市场对所有产品都会一视同仁，都能募集到不错的资金额度，关键还是看投资管理人的能力、以往业绩、专业团队和产品。

　　 地产投资价值逐渐显现

　　 《21世纪》：刚刚谈到你们很关注房地产市场，你们目前对这个市场有什么判断？目前的宏观经济环境是否会影响投资决策？

　　 光大亚雷：我们的判断很保守。房地产市场可能今后两三年都会有困难，但长期来看肯定没有问题。香港的IPO 市场也可能需要6-9个月才能逐渐恢复正常运作。

　　 目前，房地产公司面临着选择。为了上市，他们需要土地储备，会有现金流问题。以前可以通过发债、预售和银行贷款解决，但这三种融资途径现在都有问题。所以私募股权投资就成为非常重要的融资渠道。

　　 《21世纪》：现在和公司谈价格与之前相比有变化吗？你们要求的回报率是多少？

　　 光大亚雷：我们看到，虽然市场仍在调整，但无论从项目层面还是公司层面，投资价值已经慢慢显现。我并不是指整个房地产市场，而是特定的某个位置上，某个地产商的某个产品。以土地储备为例，第三方评估会有很大折扣，有些折扣达到70%以上。这就说明房地产市场从价值上已经开始调整。

　　 我们内部要求回报率25%以上,这是所有项目最低的要求。