张剑荆

　　最近一段时间，一些省会城市纷纷出台措施刺激陷于萎靡的房地产市场。在目前这样的经济形势下，地方政府“出手”对于稳定市场信心，有积极意义。由于房地产市场有很强的区域特征，由各地政府自主选择干预措施，也有着较大的合理性。鉴于中央层面对这些来自地方政府的举措未加禁止，那么可以预期，将会有更多的地方政府加入到救市行动中来。市场对于政府的举动已经回应以适当的善意，有地产商甚至高兴地说，“解放军终于来了”，兴奋之情溢于言表。

　　但是，据笔者的观察，地方政府的所谓救市行动，仍然避讳导致形成目前困难局面的根本症结，那就是地方政府在房地产业中是一个获益巨大的交易者和利益相关方。如果其行为不发生重大改变，那么，市场迎来的可能就不只是与交易者双方无关的“天兵天将”，而是一个略微改变了模样但仍然参与到与地产商合作分利的利益分享者。

　　对房地产行业略知一二的人都明白，地产业的极度繁荣源于东南亚金融危机期间为刺激内需所采取的系列措施中的一个。在各地的“十五”计划中，地产“荣升”为支柱产业。之后的事实说明，这确实是一个连带性很强的产业，在它的带动下，一些中心城市的经济进入了空前繁荣的时期，杭州地产界的一位智者对笔者说，那样的繁荣，“五百年内都不会再有了”。这句话既说明了地产业的巨大财富效应，也说明了，其间的泡沫是严重的。

　　那么泡沫是如何起来的？从房地产行业的利益链条来看，地方政府处于最核心的位置，它控制了土地供应这一最为关键的资源，构成了垄断。作为经济主体，它有着难以遏制的追求利益最大化的冲动，土地收入成为财政支柱就是例证，统计显示，进入新世纪以来，政府从出让土地中获得的收入，一直呈快速增长态势。垄断必然导致高价格。笔者曾经接触过某地级市的市长，他把本城地产价格的提高，作为自己的“政绩”来宣扬。要解释形成房地产泡沫的原因，地方政府与地产商构成的以利润最大化为目标的联合体是不应被忽视的。

　　面对去年第四季度出现的困难，地方政府开始出手，从经济学角度并不难理解。从大局看，如果地产商大量倒闭，对我国经济是很危险的；从小的方面看，地产行业持续萎靡不振，将直接影响到地方财政收入。因此救市就是必然的。而救市无非从两个方面着手，一是让地产商撑得住，不倒下；二是让有住房需求的人买得起，住得起。无论从利益关联度还是从大局出发，地方政府要做的，都是让地产商撑得住，也就是首先要救这位苦主。应当说，做到这一点并不难，只要下决心是可以做到的。但是，这解决不了房地产行业面临的问题。政府不可能改变市场规律。为此，救市就是要让有住房需求的人买得起。显然这是最关键的，也恰恰是最困难的。

　　研究一下各地已经出台的措施可以看出，政府确实希望启动人们的消费需求。为了做到这一点，在杭州的措施中，有这样一条：“加大政府购买力度。市级各部门、各城区……经市财政部门同意后，通过政府采购的方式，购买中低价位的商品住房，以增加拆迁安置房房源。”为了启动市场，政府在这个行业中的角色又多了一个，它要变成消费者了。

　　那么究竟如何才能摆脱困局？我的建议是，政府在出手救市的同时，要想办法打破房地产行业已经形成的政府-地产商利益轴心，政府要从这个利益分享格局中退出来，成为真正的监管者。应以此为核心构建救市政策体系。这就意味着，政府救市的过程，实际上是牺牲自我利益的过程。只有敢于用自己的手割自己的肉，才能逐渐使这个市场回归到良性的状态。但是，做到这一点并非易事。我担心的是，随着地方政府救市之手的伸出，这只手反而越发地与地产商握在一起，最终不仅使救市变成了救价格，而且又为下一轮房价上涨准备了条件。

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