朱艺

　　25

　　2008-10-20

　　投资者报(记者朱艺)房价的不断下跌，让房产投资者姜含之身边的朋友唉声叹气，他们都是手握几处房产打算出售，却一直无人问津，只能眼看资产缩水。姜含之也曾经庆幸自己不是普通住宅投资者，他的投资目标只限于“古董房”。

　　这位曾在古董房投资领域春风得意的人，在北京和上海分别拥有2座四合院和4栋老洋房。北京奥运会开始前的一年里，又花费近1000万元租下并装修了3座四合院，他满心希望这些四合院酒店能够成为其最大的摇钱树，但预期的收益却始终没有到来。

　　近几年，北京、上海等一线城市古董房的投资收益要远高于住宅和商铺。据姜含之估计，过去近两年时间里，北京有超过10亿元资金砸向这些被认为商机无限的四合院，但如今半数以上投资者都有意退出。奥运谢幕，一个四合院投资编织的神话也逐渐“褪色”。

　　以房养房坐看升值

　　在美国工作了15年的姜含之，10年前被派驻上海担任负责人。出国前，姜含之的父母卖掉了位于上海淮海中路的一套“里弄房”。带着想找回儿时记忆中那种旧式海派的感觉，姜含之把房产投资的目标定位于市中心比较有特色的老洋房。而当时以他每月5000美元的收入以及之前的存款，几乎可以任选上海市区的高端住宅。

　　1998年末，姜含之购置了他在上海的第一套物业———位于长乐路的整栋老洋房。当时购入价80余万元，首付40万元，每月还款额不到姜含之收入的1/10。到2002年年中，姜含之名下洋房的对外售价已升到240万元左右。出于怀旧心情购入的房产，却成了姜含之预料之外的增值财富。

　　尝到甜头的姜含之，遂开始将长线投资房产作为自己的“业余事业”。2002年7月，他将现有老洋房抵押，贷款100万元，带租约购入位于思南路上的一套名人故居，总价200余万元，每月收取租金约3000美元，去除月还款1500美元，还有1500美元的盈余。2004年12月，姜含之以总价160万元购入两套位于泰兴路上的新里洋房，现在每套估价已超过300万元，每月可收取租金7000元。

　　而这时的姜含之已经不满足于只在上海进行房产投资，奥运会的日益临近，让他看到了商机。工作之余，他逛遍了北京，寻找适合投资的四合院。2005年，他用筹借来的200万元贷款购置了两套分别位于南池子和东四的四合院，总价400余万元。因为之前在上海购置的老洋房租金足以交月供款，所以姜含之“以房养房”，坐看房产升值。

　　两年后，姜含之的这两套四合院已经涨到近1000万元。而彼时的中国楼市也处于疯狂的涨价之中，姜含之开始转变思路，将名下的四合院由长期出租，改为短租为主的酒店模式经营，只等奥运到来。

　　已经有9年古董房投资经验的姜含之，嗅到了高房价背后的风险。但他并没有停下脚步，2007年8月以来，他用自己的积蓄和700多万元借贷，投资近1000万元在西四、东四、交道口接连租下了3座500平方米大小的四合院一年。加上之前购买的2座四合院，姜含之于2008年5月之前一共开出了5家四合院酒店。

　　奥运过后价格回潮

　　从2005年起，在3年时间里，姜含之在四合院酒店上累计投资1400多万元。这其中，新开的3家四合院酒店占了相当比重，但酒店的各种成本已被高涨的奥运预期和涌入的各路资本抬至历史高位。

　　“很多人也都认为这种特殊机遇会带来更大的利润空间，我也对奥运抱有很大的希望。”姜含之告诉《投资者报》。

　　专业机构曾预计，北京会重演悉尼和雅典当年的火爆行情，尽管房价难以像雅典那样高出平时10倍，但古董房的涨幅肯定要高于普通住宅。姜含之说，奥运之前大家都相信以四合院为代表的“中国别墅”将大受国外游客欢迎，租金甚至会创出天价。

　　不过，姜含之的投资期待，马上就被现实所击破。

　　他最初制定的奥运酒店房价比5月刚开业时的价格上涨了3~4倍，分别为每晚800元、1200元、1600元；但北京奥运会开幕后，姜含之的四合院酒店入住率从未超过50%，很多四合院酒店纷纷降价揽客，姜含之旗下的四合院酒店开始将房价调低到600元~1200元，入住率才升至70%左右。

　　“当初装修时主要考虑外国游客，让四合院体现中西合璧的感觉，为此特意把开放式的庭院装修成封闭式的，还装了吧台和环绕音响。”他表示，原以为外国游客会占很大比重，但事实上却以国内游客居多。

　　“奥运会期间对境外游客的签证政策收紧，每间酒店的平均入住率、房价都没有想象的那么美好。一些包括四合院酒店在内的家庭型酒店受到的冲击更大。”顺益兴文化四合院专营店总经理张帆表示。

　　在北京奥运会闭幕后第二天，北京绝大部分酒店的房价已经回落到平时的水平，四合院酒店也不例外。

　　姜含之也把价格回调至400元~700元，但是入住率仍大幅下滑。5座四合院酒店，除了东四的入住率能勉强达到40%外，其他4座酒店入住率只维持在20%~30%。