[ 不以规模为目的，也不以单纯的财务报表为目的，万通地产坚持价值经营，寻求企业真正的市场生存能力和竞争能力，现在已经渐入佳境，并且显示出越来越强的反周期能力和发展加速度 ]

　　“退潮的时候 ，才知道谁穿着泳裤”，2008年，房地产行业的转折时刻，万通地产从容淡定，成竹在胸。

　　美国记者罗杰·洛温斯坦所写的《巴菲特传》刚刚出了中文版，这本被比尔·盖茨誉为“写巴菲特的书中最值得看的”书，一再强调：价值投资是巴菲特的核心投资理念，他衡量投资的唯一标准就是资本回报率。

　　而纵观万通地产17年的所为，冯仑和他的万通地产在某种程度上与巴菲特心曲相通。这家17年来经历数次经济周期的企业，总能在困难时候比别人发现更多机会，而在顺势之时为自身打下更深厚的基础。

　　不以规模为目的，也不以单纯的财务报表为目的，万通地产坚持价值经营，寻求企业真正的市场生存能力和竞争能力，现在已经渐入佳境，并且显示出越来越强的反周期能力和发展加速度。

　　值得一提的是，从2008年开始，万通地产开始全面实施绿色公司战略，引领企业更长远、更全面地健康发展，探索一条将企业经营价值与社会价值完美结合的路径。

　　最好的时候

　　“在别人恐惧的时候贪婪，在别人贪婪的时候恐惧”，这是巴菲特的名言，现在，在万通地产看来，市场转折时刻，恰恰是脱颖而出的发展良机。

　　万通地产总经理许立最近心情不错，市场转折时刻公司项目受影响较小，手上的现金比较充足，更重要的是他认为市场终于呈现出“良币”生态环境，“好企业才能跑赢大盘， 而不是以前，大干快上的企业是明星，劣币胜过良币的情况很普遍”。许立说，疯狂奔跑不是万通地产所长，万通地产所擅长的，是战略的前瞻和安全的长跑，“我跟万科的郁亮聊天，我们都很有信心跑赢行业大盘。”

　　这家具有17年历史的企业，发家于海南，已经经历了几个完整的经济周期，有过从海南地产泡沫中成功逃亡的经验，有过痛苦的忍耐和自我调整的经验，也有过好些年的地产蜜月经验，因此“风险嗅觉敏锐，财务风格稳健，反周期运作能力很强”。

　　万通地产董事长冯仑说：“萧条时候买土地，繁荣时候卖房子。”这是万通地产的反周期生存策略。而根据对中国房地产市场的研究，他还提出了“土地无限论”，即因为地域之大，城市开发的轮次之多，对于房地产企业来说，土地是近乎无限的，因此，视土地储备量为发展机会和实力，不足取。与冯仑的这个理论相对应，万通地产采取“有限土地储备策略”。

　　在2006年、2007年房地产最狂热、地王频出的日子里，万通地产不仅没有当过一次地王，甚至鲜有通过拍卖的方式获取土地。在天津市场，万通地产通过股权收购总共获得150万平方米建筑面积的成熟用地；在成都市场，万通地产与成都交大房产合作，新增约80万平方米建筑面积的成熟用地。万通地产目前的总土地储备面积约300万平方米建筑面积，能够满足公司2~3年的发展，这同以土地储备量为公司发展潜力和实力衡量标准的绝大多数房地产企业截然不同。其结果是，万通地产发展的速度一点不慢，但却在行业疯狂和贪婪的时候，保持了理性和恐惧，万通地产的价值经营之高明也得以显现。

　　根据2007年中国房地产测评中心发布的报告，万通地产在沪深上市地产公司中，位列成长性第一名，抗风险能力第四名，综合实力第13名。目前万通地产现金充足，包括合作的项目公司在内负债率不足40%，背后还有负债率不足20%的母公司万通实业。因此，行业研究者认为万通地产是兼顾龟型企业之稳健和兔型企业之成长性的最佳样本。万通地产超强的抗风险能力和发展潜力，为它逆势布局奠定了良好基础。

　　对于过去几年投资决策上的成功，冯仑认为这得益于万通地产重视制度作用，坚持用制度保障投资决策的科学性。万通地产的投资首先要获得公司投资委员会的通过，通过之后才在董事会上讨论。万通地产特别强调独立董事在其中所起的作用，董事会10位成员中，有4位是独立董事，都是财务、法律、投融资等方面的专家，其中还包括由中小股东提名的独立董事——这是万通地产推出的“新股东文化”的成果之一。

　　在万通地产看来，为股东创造价值，保障股东特别是中小股东的利益，是企业经营的根本，所以万通地产通过定期接待交流、信息充分透明、中小股东参与决策等方式，保证公司运营的透明性和公平性。冯仑说：“因为我们制度化地推行新股东文化，证券监管部门特别肯定。”

　　下一个蜜月

　　在很多企业还在为当前市场困境焦头烂额之际，万通地产已经为新发展谋篇布局。冯仑透露，万通地产接下来的发展肯定是“离滨海新区不远，用美国模式去走”，以“迎接下一个蜜月的到来”，而业务的具体做法是“改良住宅业务，加快商用物业业务发展”。

　　冯仑说，相比一些优秀的规模导向和销售导向等类型的公司，万通地产的特点是“战略导向”，以及在战略前瞻基础上“全球观，中国心，专业能力，本土功夫”。 这让万通地产能够看得比别人远，比别人早，走得游刃有余。

　　通过对全球房地产市场的研究，万通地产发现其中的规律：在人均GDP500~4000美元时，房地产市场主要以住宅市场为核心，住宅市场呈现爆炸式的增长，到人均GDP6000美元后，商用不动产，特别是社区商业这部分增长的空间很大。到了人均GDP8000美元以后核心区的商用不动产开始大幅度增长。今天，纽约人均GDP60000美元，大地产商90%都是做商用不动产，比如写字楼、购物中心、酒店等等。

　　基于这样的认知，万通地产选择了最适合自己的发展方式——以美国模式为指导，在住宅方面，区域聚焦京津市场，产品聚焦在高端物业，而商业地产则选择在人均GDP6000美元以上的城市，进行商业建筑综合体万通中心的复制拓展。冯仑说：“这符合我们的价值经营型公司的特点，我们不是规模经营型的，必须把我们的资源、能力集中在我们最好的市场。”

　　2003年以前，中国地产商普遍采用香港模式，即以土地运营为核心，以全能运营为手段，具体表现为买地——卖房——买地的生产型企业特点，同时采用的是高负债、高风险、高回报的财务方式。而万通地产通过研究，提出以资本运营和财务投资为核心，以专业分工和专业能力为手段的美国模式，可以有效提高经营安全和资本回报率，更为符合中国国情和股东利益。结合对自己实力、特点的充分认识，万通地产抵挡住了全国化发展的诱惑，选择聚焦在京津区域——环渤海城市群和大首都经济圈的核心，将优势资源集中在这两个城市，可以让万通地产抓住发展大机遇和先手，占据市场制高点，充分发挥品牌辐射能力和市场深耕能力。当然，让冯仑和万通地产颇为得意的是，在他们作出这样的选择的时候，天津滨海新区还没有成为中国经济的第三极，也没有成为国家级战略开发区。“什么叫战略前瞻？这就是。如果跟别人一样，我们凭什么掌握市场先机？”

　　万通地产在两地各具优势：在北京，万通地产已经耕耘了10多年，有几万个高端客户；在天津，从2003年引入战略投资人泰达集团开始，通过几年的经营万通地产已经是滨海新区最大的房地产开发企业之一，万通地产还从一开始就积极关注滨海新区的中国和新加坡政府合作重点项目——30平方公里的中新生态城，筑好了天津棋局的长远厚势。不要忘记，在这个项目的合资公司中最大的股东就是万通地产的战略投资人泰达集团。

　　而将业务集中在高端领域，也让万通地产住宅业务受市场变化的冲击相对较小，尤其是避免住房保障等政策的直接冲击。许立介绍，万通地产在住宅方面的标杆是美国Toll Brothers（托尔兄弟）公司 ，“在这次美国次贷危机中，房地产公司损失惨重，唯独Toll Brothers所受影响不大，因为这家杰出的公司专注高端市场，它也是美国盈利能力最强的房地产公司”。

　　冯仑给出下一个蜜月中万通地产的目标：“我们现在A股上市房地产企业中大约在15到20名之间，下一个蜜月中我们要全面进入行业前列。”

　　价值经营完善

　　2008年9月12日，为了布局下一个蜜月，万通地产把自己的第17次反省会主题定为“变革与执行”。“执行”二字，价值千金。

　　最近几年万通地产的价值经营渐臻成熟，但在具体业务特别是商用物业的发展上，冯仑心中仍有遗憾： “问题在于执行力，可能跟我本人也有一定的原因，因为我比较关注公司战略，对于具体的业务过问比较少，很多公司通常是老板直接管具体事物，这种公司执行力较强。”

　　战略领先与高效执行，万通地产稍显能力偏科，冯仑和万通地产管理层把这个问题列入公司年度主题，要把“智者”、“行者”的双重能力和形象完美统一起来。2008年的万通地产反省会是一次关于“执行力”的集体反思，接下来将采取一系列的措施，强化万通地产的执行能力。

　　而体现在万通地产的具体业务上，就是改变之前“住宅强，商业弱”业务偏科现象。尽管万通地产这几年取得了良好的发展，也进行了公司运营能力和财务的优化，但是在商业地产领域的发展稍稍落后于原来的计划。早在2003年万通地产提出用美国模式发展时，就已经重点提出了商用地产的问题，但目前住宅业务仍然是万通地产的主要利润来源。

　　其实，在商用物业方面万通地产也打下了不错的基础，在北京、杭州、天津、成都等地已经有三四个万通中心分别处于运营使用、图纸设计、前期规划等不同的阶段，但是这样的进度仍然不能让冯仑感到满意。“尽管我们早就对美国模式进行了比较深入的研究，但大伙儿还是习惯用自己擅长的住宅领域的经验来看商业项目开发，总认为商业项目开发回报周期长、资金占用量大，没有彻底从传统思维中走出来，”冯仑说，“现在，执行层已经意识到，我们缺的不是钱，是商业项目运营思维，而且，前几年住宅市场太好，我们对商用物业的开发也有意无意地放松了，现在到了聚精会神的时候。”

　　深入研究了国外商业物业专业运营企业之后，万通地产决定把美国的Tishman Speyer（铁狮门）公司作为自己这方面学习的标杆。这家公司主要业务集中在纽约这样的大都市，因为Tishman Speyer具有强大的开发运营经验和实力，他们在运作项目时，有大量的投资人愿意参与，还有众多高品质品牌的跟随，需要的自有资金少，项目的价值高，利润多，再辅之以诸如商业地产基金等做法，这让它的资本回报更高、更安全。用冯仑的话说，这就是商业运作的“制片+导演”的张艺谋式方式。

　　通过研究Tishman Speyer，结合之前的项目运作，万通地产提出了“中期持有，能力导向，收入多元，资本回报”的十六字商业项目运作原则。许立解释说，中期持有的原因在于，中国地域大、机会多，选择适度持有、适机出售是最佳策略，他重点强调了“资本回报”概念，因为“不论规模大小，衡量业务的最核心的因素在于资本回报率的多少，这也是维护股东利益、坚持价值经营的重点”。股神巴菲特也曾说，给他一个资本回报15%的1万美元规模的生意，还有一个资本回报5%的1000万美元规模的生意，他会毫不犹豫选择前者。

　　万通地产一直是一家好学的公司，现在已经有很强的抗风险和反周期的能力，也具备很好的盈利能力和成长空间，而规模扩大和发展则是自然的结果。许立表示，现在地产回归良币时代，回到万通地产更擅长的环境，万通地产也从“一超”变成了“双核”，并提出了绿色公司战略，明天会更好。

楚京 马可佳