逆转

　　戴德梁行在今年4月份曾协助黑石集团在第六期房地产合伙人基金募集中曾成功融得109亿美元，是有史以来数额最大的一次。戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司董事叶建成预计，今年他们参与的融资额将达到200亿元，基本与去年持平，但超过150亿的交易额大多在年初和年中完成。

　　与叶建成有合作关系的北美与欧洲金融机构，已有部分暂停或更改原本将在近期内扩大办公面积或提高写字楼品质的计划。他亦透露，上海本地开发商坐落于莘庄的大型商业项目仲盛世界商城，并未如传言所说被一知名大投资银行收购，而是在快要一一谈妥时被搁浅下来。仲盛世界商城毗邻莘庄地铁站南广场，总建筑面积达到28.5万平方米，若建成有望成为上海最大的零售商业物业之一。

　　次债危机对投资者资金源的具体影响仍难下断论。但随着美国金融市场的动荡，欧美市场将涌现一些不良资产的处理机会。叶建成估计抄底海外市场的回报率可能会达到8%-9%，高出中国2个百分点。基于此，投资者进行新一轮资金转移已在所难免。促成外资投资者撤离的另一个因素则是，自2006年以来相关管理部门三次下达限制外资条例，导致大部分外资收购不得不通过离岸公司的参股来进行。这间接导致了资本运作效率的下降。

　　在外资交易活跃的前期，根据仲量联行的一季度监测显示，浦东陆家嘴区域的写字楼租金在过去数个月连续的增长趋势之后，第一次出现了将近7%的下浮。“这是市场一个明显的信号。”仲量联行中国区董事、浦东商业部主管李凌表示，市场已经从业主市场转向定货市场，这将是大势所趋。

　　上海环球金融中心无疑成为这一转折的焦点。仲量联行亚太区董事兼中国业务拓展部总监陈立民指出，环球金融中心对外宣称的40%出租率实际应下调10个百分点。这幢造价11.3亿美元、高达101层的上海第一高楼在上一季度将近29万多平方米巨大而集中的供应量使市场顷刻供给饱和。

　　“在这样一个转折期，买方的谈判条件和议价能力都比过去强很多。”叶建成说，“现在投资者看市场，风险高，波动大，后市没有以前那么乐观，要求的回报率也就水涨船高。”他更由此表示，海外基金与投行不会急着收购项目，除非价格真的很低，不然宁肯选择持有现金。

　　仲量联行的数据显示，上海甲级办公楼的消耗吸纳量每年平均为40万平方米左右，但仅上个季度就有30万平方米供给涌入市场。交易肯定会继续，关键是市场用多长时间来吸纳这些新的供应量。李凌预计，要到明年的2、3季度，即10个月左右的时间才能见分晓。而2008年是超甲级写字楼市场至关重要的一年，买方和卖方双方市场的变化、市场租金的走势、消费者以及用户的心态，会对明年甚至于后年的写字楼发展市场定下一个基调，且在未来的12到18个月很难骤然改变。

　　但从更长远来看，摩根士丹利撤销第一高楼的追加投资也许是一个标志——在次债危机阴霾下，中国对投行等金融机构外资控股及投资项目的严格限制，导致世界金融巨头在中国的办事处大多无需如此奢侈的办公面积。环球金融中心和上海的高端地产持续走强，需要一个真正的世界金融中心来支撑。现在看来，仍需等待。