文/叶 檀

　　万科大面积降价并非市场压力之下的被迫之举，万科主动降价的目的是，给竞争对手更大的压力，逼迫对手降价，使房地产加快重新洗牌的速度。

　　万科是住宅市场的风向标，一举一动都牵动着房地产市场的眼球。万科的掌管者爱好表演，从去年开始的拐点论，到今年的捐款、降价、退房、以及似假实真的万科松山湖讲话，让房地产市场随之起伏。看来，万科是下决心不管房地产行业的小兄弟们了，利用难得的良机，赶紧做大，成为市场转型期间的食人鲨。

　　市场混乱，“方显英雄气概”，这大概是万科掌控者的真实想法。因此，不惜一切代价回笼资金——不惜破坏地产同业规则单独降价，不惜出尔反尔声明不降价后降价，不惜与老客户撕破脸。8月初，王石曾表示“万科不会依赖降价来赢得客户和市场”，万科执行副总裁肖莉也宣称“我们不会打价格战”，20天不到，就发生了180度逆转。

　　万科的“敢于降价、勇于降价”，目的就在于成为整合者。虽然网上出现了一份数据有明显破绽的松山湖讲话，但精神与万科掌门人王石如此契合，让人疑窦丛生，这实在是一出周瑜打黄盖的好戏。

　　眼看万科的中秋降价促销取得好成绩，其他开发商跃跃欲试。据报道，恒大地产于“十?一”黄金周到来之前，率先展开了大幅降价促销活动，13个楼盘同时开盘，力争年内实现数十亿资金回笼的目标。

　　万科在英雄气概下飘扬的是一面实用主义的旗帜，他们的计划也算精密，但仍然面临许多困难。第一，不得不面对老客户的冲击。第二，万科是房地产行业的巨头，对市场、政治嗅觉极佳，问题在于，目前经济形势瞬息万变，全球经济紧缩周期开始，万科在降价的同时，不得不应对市场回暖的可能。第三，如果市场不回暖，持续下行两年，万科不可能独善其身，除非拥有特殊的融资渠道。

　　最新的调查显示，今年上半年全国房地产开发投资额增速为30.9%，高于去年大牛市的水平，这个数据容易让人产生误解，以为房地产业仍在大干快上。其实，这不过是去年房地产景气的延续，开发商不得不继续开发，以完成手头项目。实际上，从购置土地、新建项目等都可以看出，房地产开发处于紧缩状态，一两年后，市场房地产供应会急速下降，与目前截然相反。

　　万科对于与老业主之间利益的纠纷采取十分强硬的手段，声称对于没有法律、合同依据的补偿、退房要求，万科将本着契约原则办事，不可能接受合同范围之外的要求。

　　万科此举确实亏欠老客户。早在2007年，万科就承诺自2007年6月13日起，上海万科所有项目销售现场都践行“阳光宣言”，设定了“客户冷静期”，首创 “3天无理由退订”。 实际上，此处“无理由退房”指的只是无理由退还定金，与其他税费、银行按揭等等全无关系。万科拒绝退房于法有据，于情理不合。这样的开发商，从信用上来说是有亏欠的，他们似乎并不尊重和保护客户的利益，而只会尊重与保护自己的利益。

　　当然，给老业主弥补差价既不是法律强制要求，还会引起所有老业主的连锁反应，就像房地产降价会引起业主的连锁反应一样，所有的业主提出补价要求，万科将难以抵挡。但是，不同的开发商有不同的做法，根据已经公开的信息，从今年3月开始，在深圳、北京、武汉、东莞等城市，出现由于房价下调而给业主“回馈”的现象。

　　逼迫购房者对万科没好处，万科大鸣大放公开降价是给竞争对手更大的压力，逼迫对手降价，使房地产加快重新洗牌的速度。

　　万科在公开宣布降价以前，已经通过会员优惠、一次性折扣等名目向市场做出众多折让，达到了降价的目的。如今，大规模地高调公开降价，不过是昭告市场：万科，才是本轮房地产大战中的领头羊，是最能得风气之先的企业。

　　叶檀 资深财经评论员