十余地方政府齐救市难挽市场低迷走势

http://www.sina.com.cn 2008年09月26日 01:23 第一财经日报

　　翟宇

　　编者按

　　最近，中国房地产协会副会长朱中一透露，中房协日前给国务院上书了一份关于房地产政策调整的建议，得到国务院有关领导的重视。该消息一出，一石激起千层浪，“救市”争论再起。

　　中房协的这份建议中，包括允许地方政府自行救市、降低房地产交易有关税率、鼓励改善性住房需求等。其中，“允许地方政府自行救市”颇引人注目。实际上，地方政府早已开始自行救市，据不完全统计，迄今为止，至少有13个二、三线城市出台了刺激当地房地产市场发展的政策。但是，救市举措提振楼市的效果并不明显，观望依旧，成交量萎缩依旧。

　　可见，在购房者预期房价仍有下跌空间时，种种救市政策无助于楼市回归理性。或许只有价格降到位或国家针对房地产的政策有重大松动时，楼市才会回暖。

　　时隔两个多月后，业界关于救市的呼声再次高涨。与7月份不同的是，此次呼吁是在诸多二、三线城市相继出台救市举措及央行“双率”齐降之后。

　　根据不完全统计，迄今为止，至少有13个二、三线城市出台了刺激当地房地产市场发展的政策。其中，河南省关于降低公积金贷款首付比例及减免房地产交易契税的政策，则是面向全省范围的。

　　然而，各种救市举措提振当地楼市的效果并不明显，大多数城市成交量不仅没有出现反弹，而且进一步萎缩，浓重的观望气氛依然笼罩在这些城市的上空。

　　地方救市未果

　　易居中国研究中心最近发布的《“百城千企”房地产走势的调研分析报告》（下称《报告》）结果显示，有53.5%的受访者认为三季度房地产市场成交量将进一步萎缩，有42.8%的受访者认为三季度房地产市场将延续二季度走势，仅有3.7%的受访者认为三季度房地产市场可能会出现繁荣景象。

　　据悉，上述报告主要在全国30多个重点城市展开，调查对象为房地产企业高管和业内专家。如果将易居中国调研的30个城市与已经出台救市举措的城市进行一一对照，可以发现，在调研结果中，西安、成都、重庆、厦门及沈阳等城市三季度房地产走势仍很低迷。

　　早在7月份，全国工商联房地产商会会长聂梅生及中国房地产业协会副会长朱中一就曾经在其提交的救市建议中提出，将调控的权力下放至地方政府，由各地因地制宜，分别决策。

　　之后不久，各地就开始陆续出台相关的救市举措，除了下调公积金贷款首付及放宽贷款年限外，部分城市还出台了减免税费或者直接给予财政补贴等政策，少数城市则以购房入户作为吸引。

　　其中，福州市更是在针对购房者出台了相关松动的政策外，为了提高土地出让的成功率，还针对土地市场出台了一些“特殊政策”，包括土地的意向受让者可对土地的出让底价进行议价等明显向开发商“示好”的政策。

　　但是，从目前来看，种种救市政策对楼市成交及价格的刺激非常有限。中国指数研究院对福州房地产市场的监测数据显示，上周福州的商品房和商品住宅成交面积在前一周的基础上环比分别下降36.46%和37.3%。此外，福州市为避免土地流拍出台了相关政策之后的第一场土地拍卖会，推出的7幅土地悉数流拍，成为市场对其“救市”政策的最直接回应。

　　而在购房可获财政补贴的西安市，9月份前10天的市场情况也未见明显回暖，除城南及城北的住宅均价较8月最后一周有微幅上涨外，其余区域的价格均出现小幅下降。

　　高力国际研究与咨询部董事李庆贤向《第一财经日报》表示，过去两年二、三线城市在房地产方面投入巨大，导致市场出现过快增长，未来两年内，这部分供应将逐渐推向市场，因此在这些城市房地产市场将出现供过于求的状况。这或许是二、三线城市在市场低迷持续的情况下急于出台救市举措的原因之一。

　　光大证券在最新研究报告中则表示，出于地方财政收入及稳定市场和金融安全的考虑，多个城市出台了托市政策。“但我们认为，这些政策对激发需求的作用远不如开发商降价来得直接。因此，在购房者预期房价仍有下降空间的情况下，这些政策很难发挥预想的效果。”

　　需求层面逆转

　　事实上，改变楼市低迷现状仅仅依靠各地的这些微调政策，难以扭转。高力国际最新的分析报告认为，虽然央行降低利率有助于提高居民的房屋购买能力，但由于对未来房产市场调整的普遍预期，下降0.27个百分点的贷款利率似乎无法重燃消费者购买的热情。短期内，国际金融市场的动荡以及中国经济增速的放缓将继续影响住宅及商用物业市场需求。因此，目前房产市场的风险已更多地来自于需求层面。

　　李庆贤则表示，央行“双率”齐降有助于流动性，因此对供应有一定帮助。但由于对经济预期及财富缩水效应的影响，在供应放松的情况下，楼市能否回暖的焦点就集中于需求如何，而需求正是代表了市场对楼市未来走向的预期。但他坦言，现在看不到需求层面的积极回应，全球金融市场的动荡已影响市场的预期，导致需求产生了明显变化。

　　需求层面发生逆转，这是自1998年后中国房地产市场这一轮长达将近10年上涨周期中首次出现。即便在2005年下半年上海乃至长三角区域受宏观调控影响而出现市场调整时，也从未出现过需求逆转的情况。

　　事实上，需求旺盛一直是过去数年房地产业内人士坚持房价将持续上涨的最坚实理由。

　　国家统计局和发改委日前发布的统计数据显示，8月全国70个城市房屋销售价格同比上涨5.3%，环比下降0.1%。环比价格首次出现下跌，意味着房价下跌已成为全国整体性的问题，而不再是某个城市或某个区域的局部性问题。

　　也许是基于上述严峻形势，华远集团总裁任志强再度发表博文，力证政府救市的必要性：“9月15日，央行出台了“双降”的措施，试图给市场增加一点信心。9月18日，又出台了三项措施来挽救股市，但当一辆100公斤的马车在快速下滑时，仅仅用30公斤的微弱力量就想拉住这辆下滑的马车是根本不可能的。即使用同样100公斤的力量也是难以发挥作用的，大约至少要用150公斤的力量才有可能阻止住下滑的趋势，而要让马车从下滑逆转为上升则可能需要更大的力量，出台更多的措施。”

　　李庆贤认为，目前国内房地产市场的低迷并不仅仅是房地产内部的周期性调整，还受到外部经济环境的影响，因此房地产何时结束调整更多地取决于外部因素。他同时强调，虽然央行出台“双率”齐降的松动政策，但是市场不应期待政府会有较大力度的救市举措，未来政策调整仍会以降息及调整准备金率这样的微调措施为主。

　　地方政府救市措施一览

　　资料来源：地产中国网

　　城市措施

　　西安针对购房者:1.给予房款补贴2.住房公积金放宽3.经适房购买条件降低;

　　针对开发商:1.调节税务征缴节奏2.减免城建费用3.土地政策加大扶持力度4.金融信贷放宽5.项目规划审批可分期

　　芜湖针对购房者:1.调整公积金贷款首付比例和最高限额2.交易契税补贴;

　　针对开发商:1.调整供地节奏2.调整税务收费节奏3.土地竞买保证金下调

　　苏州针对购房者:1恢复第二套房公积金贷款2.一、二手房首付下调至20%、30%

　　长沙针对购房者:1.保障性住房分配货币化2.二手房交易综合税下调、补贴3.降低公积金贷款首付比例延长贷款期限;

　　针对开发商:降低开发过程规费

　　成都针对购房者:1.降低公积金贷款首付比例提高贷款最高限额延长贷款期限扩大公积金贷款范围2.购房实施财政补贴;