□本报记者 林喆

　　

　　从珠三角的深圳、广州，到中部的武汉、长沙，再到如今烽烟四起的长三角主要城市上海、杭州、南京，房价“迫降”潮正呈现北上蔓延之势。那么，奥运光环消退后，房价一直坚挺的北京楼市是否也会步降价的“后尘”，冰封的成交量能否在传统的“金九银十”中回暖，而被万科公开澄清为“杜撰”的所谓“松山湖会议纪要”在北京地产圈内又激起了多大的波澜？

　　对此，接受采访的多数业内专家认为，北京楼市不会上演“跳水比赛”，但开发商的价格“暗战”已风生水起，房价结构化调整趋势也已明朗，非核心区域的普通住宅价格将逐步松动。由于买卖双方均陷入深度观望情绪之中，预计在目前的价格水平之上，“金九银十”的销售量将难见起色。他们同时指出，在业绩目标和资金压力的影响下，主流开发商很可能对相当一部分产品实施降价促销，以加快现金回笼。而房价的适度下跌是一种理性回归，既有利于释放真实需求，打破销售僵局，也有利于维护房地产业的良性发展。

　　房价暗降风生水起

　　从今年年初开始，北京就有许多楼盘不同程度地开展促销活动，买房送车、送旅游、送物业费等等优惠措施不一而足。进入上半年，以“尾房”、“清盘”名义推出的特价房频频出现，折扣的幅度也越来越大，据记者了解，最低折扣已突破7折。市场人士指出，从表面上看，目前北京新盘的销售均价还没有下跌，但不少楼盘借各种名义实施的“暗降”活动已愈演愈烈。

　　中秋前夕，远洋地产旗下位于西五环内的楼盘远洋山水，便以“中秋七重大礼”的广告口号推出100套特价房，最低7折出售。记者在售楼处了解到，本次推出的特价房属于远洋山水中品质最好的远景阁，主力户型为140至150平方米的三居室，销售上采用抽奖打折的方式。售楼人员告诉记者，9月20日，远洋山水还将推出80套远景阁的特价房，最低折扣为8折。

　　而位于同一区域的楼盘新兴年代，也于近日推出一批8折特价房，起价为13500元/平方米，每平方米直降3500元。据不完全统计，以迎中秋的名义，京城打折促销项目多达三十余个。

　　北京房地产研究机构亚豪咨询副总经理王英男介绍，目前北京的打折楼盘主要有三种类型。第一种是尾房降价，比如东五环外的天际-万象高尔夫花园项目，将其大户型尾房重新包装，以万象-巴德公寓的案名推出，价格由此前的13000元直落至8960元。第二种是一次性付款给予超低折扣。而第三种则是纯新盘低价入市。比如位于西三环的保利-百合花园和位于南二环的中信城，直接以低于周边项目2000-3000元/平方米的均价开盘。

　　最近一段时间，北京特价房频频推出，业内人士认为这是房地产商推升楼市人气的主要手段。北京一位开发商对记者坦言，今年以来，销售量持续萎缩，已经给房地产企业造成了很大的业绩压力，不少房企会通过“金九银十”的机会，选择各种方式调整价格，加快销售以回笼资金。

　　不久前，一份名为《万科松山湖会议纪要》的文件“风靡”房地产业内。其中显示，万科在北京的楼盘将于近期统一降价。虽然该文件事后被万科澄清为“杜撰”，但一位不愿透露姓名的北京房地产企业负责人告诉记者，其中的大部分策略他都认可，实际上，北京很多房企已经开始这么做，出货回款、积累资金、降低风险。他认为，适当降价利于市场长远发展。

　　国泰君安最近一期行业报告显示，近两周，北京一手商品房和住宅成交持续低迷，但可售住宅房源自4月以来一直保持增长状态，市场消化压力明显增加。外城区和近郊区实际成交均价下跌情况较为明显。

　　“金九银十”风光难现

　　今年以来，北京楼市交易持续萎缩，众多开发商都把销售和业绩提升的希望寄托在奥运会后的“金九银十”。然而，到了９月份，京城楼市依然不景气。21世纪不动产分析师孟奇告诉记者，目前完全看不出销售提振的迹象。

　　据亚豪咨询的统计数据显示，9月上旬，京城成交期房住宅仅为1518套，成交面积为143326平方米，成交现房住宅仅为357套，成交为51991平米。同比去年9月上旬，期房住宅成交套数下降55%，成交面积下降67.4%，现房住宅成交套数也下降53.2%，成交面积下降59.4%。

　　亚豪咨询王英男指出，无论是期房住宅还是现房住宅成交量下降幅度都非常大，不仅同比下降明显，即便是与奥运会前的6、7月上旬的交易量相比，也呈现下降趋势。而从９月上旬交易现状来看，北京楼市在未来一段时间内很难出现明显的回暖态势。

　　业内专家分析，开发商寄希望在“金九银十”提振成交量，但就目前来看，他们采取的各种折扣优惠促销活动依然是试探性质的，而这种“小恩小惠”显然不可能撬动京城房地产市场“冰封”的销售量。

　　“项目的后续价格要作调整。但是调整幅度大小还要等到9月份看看市场情况再定。除非市场继续恶化，周边项目都纷纷降价，公司才可能考虑明确降价，否则还是以折扣为主。”一位正在东部开发住宅项目的开发商坦言。

　　但对于购房人而言，虽然有不少楼盘正在打折促销，但表示选择继续观望的还是占多数。在事业单位上班的朱先生告诉记者，现在即使在西五环附近购房，月供也要占到自己收入的一半以上。

　　业内人士指出，9月和10月是楼市销售最重要的时间段。对开发商而言，其间的业绩基本上决定了当年的成败，而结果如何还看开发商如何“出招”。

　　土地市场继续“降温”

　　“面包”卖得不好，买“面粉”的人自然也会减少。由于商品房成交低迷，北京土地“招、拍、挂”市场也持续降温。

　　根据北京市土地整理储备中心的数据统计，今年8月份，北京土地成交共计9宗，成交面积82万平米，规划建筑面积达90.9万平米。其中住宅及含住宅项目用地2宗，成交面积共计26.8万平米，规划建筑面积达到35.2万平米。

　　与去年同期相比，今年8月土地交易量大幅下降，尤其是住宅项目用地下降更是相当明显。数据显示，住宅项目用地成交宗数下降71.4%，成交面积同比下降70%，规划建筑面积下降77.4%。三项指标降幅都非常大。

　　市场人士指出，由于受到资金紧缺和预期改变的影响，开发商在北京拿地的意愿和能力受到了很大的抑制。所以造成了京城土地市场住宅项目用地“遇冷”的局面。

　　与今年年初北京市公布的土地供应计划相比较，今年前8个月的土地供应量与供应计划相差甚远，其中，住宅项目用地成交量仅完成了供应计划的35.5%。从目前楼市的现状看，未来几个月住宅项目用地的成交情况也不容乐观，业内预计，年底前北京将很难实现全年的供应计划。

　　而从8月份的土地供应区域分布来看，土地供应的区域多为远郊区域，市区仅朝阳区供应了一宗体量为10万平米的住宅项目用地。其余均为郊区项目，且多为工业项目用地。

　　不过，来自北京土地整理储备中心的数据显示，二季度74%未完成入市计划的地块被顺延到三季度出让。同时，今年上半年北京市成交楼面地价均价比去年同期下降7%，出现2005年以来楼面地价的首次下跌。

　　一方面是供应放量，另一方面是房地产企业家的信心指数持续回落，专家认为，北京地价下跌压力正在增大。