潘石屹

　　 早在几个月前，珠江三角洲住宅的成交量就显著下降，深圳的房价也随之下跌。当时，人们还认为这只是中国房地产市场的局部问题，有可能很快恢复。大家都在等待、观望。

　　 但大家等来的是中秋之前中国房地产的龙头老大万科在长江三角洲八个楼盘同时大幅度的降价，杭州在降价，南京在降价，上海在降价，无锡在降价……万科打响了长江三角洲住宅价格战的第一枪。

　　 万科在长江三角洲取得了胜利，没有遇到任何开发商在市场上的任何抵抗，只是口头的谴责和抗议。而万科拿走了市场份额、销售额，把已经调低的市场房价的预期留给这些城市的住宅开发商自己去打架！

　　 万科为什么要做这样亏本的生意？许多人百思不得其解，这样做的结果是万科股票跌了，万科的老业主们对万科也失去了信任，住宅开发商的同行们对万科更是一片骂声。

　　 万科真正的目的是要赢得未来,我想万科这么做有以下几条理由：

　　 第一，从2006年下半年开始，全国各城市供应了大量的保障性住房（经济适用房、双限房、廉租屋）用地，这些用地都是少交出让金或者不交出让金的。这些土地变成房子的周期一般是一年半到两年时间，也就是说，到今年第四季度，这些土地即将变成房子陆续上市销售。这批保障性住房的大量上市对这些住宅开发商将会构成致命的打击,成本就不在同一起跑线上。

　　 第二，“90/70”政策的实施，到了今年四季度也由当年纸上的政策变成了今天市场上供应的房子。万科目前的180个项目都在“90/70”范围之内。市场上面永远是物以稀为贵，当“90/70”这些小户型的住宅在市场上面大量上市时，对住宅开发商造成的影响不亚于第一条保障性住房大量上市的影响。

　　 第三，当市场上第一套住房主要靠政府的保障性住房完成，那余下的市场份额就已经不多了。就算第二套改善性住房也许还有一定的市场，但去年年末提高了第二套住宅按揭的政策，使第二套住房的需求锐减。对住宅开发商来说，又是一次很大的打击。这一条的影响将在前两条之后更突出地显现。

　　 第四，到了2008年，全中国的房地产开发商集体缺钱。在缺钱却又没有别的出路的情况下，只能被逼无奈走到价格战这一步了。万科虽然钱不算宽裕，但手头还有一百亿元的现金，最近又增发了59亿元的债，与其他开发商相比还是不错的。但市场上永远是先下手为强，万科要赶在别人打乱战之前，自己先开枪。这就是万科“先发制人”的策略。

　　 第五，国际、国内的大形势也是万科赶在大家之前行动的原因之一。这里不细说了，媒体上说的比我说的清楚。