■本报记者 张炜

　　 银行信贷大门越来越窄，促使房地产企业求助于信托融资。用益信托工作室的统计显示，今年以来，国内集合资金信托产品投向房地产的募集资金逐月攀升，７月份达到３３亿元，远远超过１月份的４．９４亿元。

　　 房地产开发贷款申请难已是不争的事实。有研究报告指出，２００８ 年上半年的房地产资金来源中，国内贷款占比２１．２％，比去年同期回落０．９个百分点，较１季度２５．５％的占比回落了４．３个百分点，表明房地产企业上半年获取银行贷款的难度在加大。有消息称，工商银行在６月份举行的全国性工作会议上明确，对房地产的贷款要严格稽核，做好风险防范措施，不鼓励向地产业发放大笔贷款。

　　 上月底传出的一项政策，更让房地产商对信贷松绑“死了心”。有关部门明确，国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。“房地产企业的日子确实没以前好过，贷款申请难了，销售回笼资金慢了”，复旦大学一金融专家对记者说。

　　 记者注意到，被“赶到”信托公司的房地产企业，不得不接受相对较高的信托融资利率。７月份，国内１３款房地产集合资金信托计划的平均预期年收益率为１０．０４％，高于集合信托产品８．８８％的平均预期年收益率。

　　 本月上旬由中信信托推出的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”引起市场的关注，预期年收益率为１４％，投资门槛为１０００万元，其募集资金１１．５亿元的发行目标已提前完成。业内人士称，房地产信托受到热捧，主要是收益率高的缘故。

　　 据悉，中诚信托的一款“北京‘海上海花园’项目”预期年收益率９．５％至１２．５％，是近期销售火爆的房地产信托产品中的一款。信托业内人士称，很多房地产信托产品发行不到一周就提前卖完了，热捧程度不亚于去年的“打新股”产品。

　　 了解一下“盛景星耀计划”的背景，不难发现房地产开发对信托融资的倚重。该计划的投资方向是天津星耀五洲项目，昆明星耀集团去年１０月以６２．９亿元力挫参与竞标的５家上市公司，一举摘得当年“天津地王”的称号。据“盛景星耀计划”透露，将成立一个募集资金不少于６７．９亿元的信托基金，１１．５亿元部分属于对外公开发售的超优先级受益权。此外，中信集团及中信信托作为优先级受益权投资者，以自有资金合计出资认购了２３．５亿元；次级受益权投资者则是昆明星耀公司。

　　 值得一提的是，星耀集团在天津星耀五洲项目的开发上，不是第一次发行信托融资产品。该公司去年１２月委托中信信托发行了集合资金信托计划，募集３０亿元，期限为１年，预期收益率高达２５％。星耀集团人士承认，他们本来是希望发行期限较长的信托计划，但目前只能是短期产品，采用“新债还旧债”的方式。

　　 对于房地产信托相对较高的利率，有信托公司人士称，房地产企业完全能够承受。“比起委托贷款、民间借贷的高利率，房地产信托还是比较低成本的。”据他透露，房地产企业意识到信托融资道路也可能越走越窄，中小房地产项目与信托融资基本没有缘分，信托公司出于风险规避，主要还是紧盯那些大企业。

　　 在楼市打折声一浪高过一浪的时下，房地产信托产品的热销，难免让市场为之担心。房地产信托的门槛虽然较高，有的甚至是１０００万元以上，但有大量个人投资者参与其中。银信合作的房地产信托，更是包括了大量中小投资者。上述金融专家指出，在楼市风险变得突出之际，银行信贷资金开始收紧，提速发展房地产信托是不理性的，应该提防楼市风险通过信托产品转移给投资者。

　　 据悉，房地产信托大多在风险控制上采取了较严密的手段。例如，“北京‘海上海花园’项目”中，借款人土地使用权及部分在建工程作为抵押担保，抵押率约为２７．３９％；“中信盛景星耀地产基金计划”的抵押率为１８．２８％。抵押价值的充分，降低了信托产品的风险。可需要提醒的是，一旦遭遇开发商资金链危机，投资者还是会碰到很多麻烦。因而，面对高利率的吸引，投资房地产信托产品需要多一份冷静。