理财周报记者 崔欣爽/文

　　 继厦门、长沙等地出台房地产救市措施后，地方政府再次出手。

　　 2008年9月7日，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。

　　 其中，购买90平方米以下商品住房或购买144平方米以下二手住房的，购房户按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴；购买90平方米~144平方米商品住房，购房户按购房款总额的1%享受政府财政补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，购房户按购房款总额的0.5%享受政府财政补贴。同时，西安还加大了对房产开发企业的城建费用支持力度。对于商品房项目，在2009年6月30日前，房地产开发企业按期开工的，城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米。

　　 这是今年继厦门、长沙和成都等地方政府推出一系列购房优惠政策后，地方政府再次出台类似政策。在中央政府仍未有大动作的背景下，地方政府的措施尤为引人关注。

　　 “越来越多的地方政府加入了房补行列，证明中央对此策略持默许态度，”中信证券分析师王德勇告诉理财周报记者，“但就目前来讲，中央政府更多的是希望房价稳定，房产业健康发展，其救市的可能性不会很大。”

　　 房补政策意欲解燃眉之急

　　 “使正在卡壳的房地产业重新运转起来是地方政府实行补贴的主要原因”，清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵告诉记者，“另一个原因则可能是，地方政府着力在一定程度上提高老百姓住房的自有率。”

　　 目前，房地产市场弥漫着浓重的观望氛围，地方政府、房产开发商和银行三方都面临着巨大的压力。

　　 据统计，2008年上半年，西安商品房销售面积为317.58万平方米，同比下降18.37%。尤其是今年五月和六月，受汶川地震的影响，西安商品房销售面积同比分别下降了33.96%和35.72%。

　　 除上述两个原因外，意欲增加土地出让金也成为一些业内人士的普遍看法。“对财政收入压力的考虑也会促使地方政府出台此类政策。”联合证券房地产行业分析师鱼晋华表示。

　　 公开数据显示，2007年全国土地出让金收入占财政总收入的28.53％，占地方财政预算外收入的60%以上，个别市县该比例甚至高达90%左右。在房地产行业持续低迷的状况下，占财政收入大半的土地出让金的下滑显然让地方政府感受到了切肤之痛。

　　 受低迷楼市影响较大的还有银行。联合证券研究报告指出，商业银行出于自身的利益考虑，对房地产的态度已由受信贷额度控制而被动减少行业贷款，而转变为防范行业风险扩散而主动控制对房地产的贷款。

　　 央行的统计数据显示，2008年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，其中，房地产开发贷款余额为1.95万亿元，同比减少1706.6亿元。

　　 这一备受瞩目的房补政策，是救市良方还是权宜之计？影响到底有多大？业内人士普遍认为，消费者并非是主要受益者。

　　 地产商或从中受益

　　 “住房补贴政策的影响作用非常有限”，中信证券分析师王德勇认为，“造成房地产下滑的主要原因是泡沫下高昂的房价和整体经济形势的下滑，这一下滑趋势可能还要持续下去。”

　　 国泰君安房地产业分析师孙建平也表示，收入水平增长或房价增速下降是刺激房地产发展的有效动力，西安市出台的1.5%的住房补贴很难达到重新启动房地产行业的效果。

　　 持同样看法的还有国信证券分析师方炎。他告诉理财周报记者，目前很多地产商都在打折，折扣远远高于1.5%，政策补贴的影响并不大，“政策受益者首先应该是地产公司，然后是地方政府。”

　　 李稻葵对补贴措施也提出了质疑。“补贴应该补给真正对住房有需求的人，放宽第一套房首付贷款金额是比较惠民的补贴方式，”李稻葵说，“地方政府的这一补贴政策值得商榷，因为此政策是买卖双方共同享受的，也就是说有一半的补贴补给了开发商，有了补贴开发商就不必忙着再降价了。”

　　 据公开调查的结果显示，国内第一套购房者出现大规模违约的几率很小，原因一方面在于中国民众的信用文化相对较好，没有借款习惯，同时不具备承担破产的能力，另一方面在于国内消费者家庭观念较强，若第一套房的房款有困难，家庭成员之间一般会相互支持。

　　 由此看来，将政府补贴政策转向违约率小，且购房意愿高涨的第一套房购房者身上，或能真正起到补贴消费者的作用。

　　 并非好的投资信号

　　 地方政府已出手干预，房市的投资机会再次引人关注。西安房地产信息网的统计数据显示，在政策出台后的两日，销售面积和成交套数均有提高，9月8日西安售出住房172套，较前日增长60套；销售面积17625平方米，较前日增长5873平方米。9月9日，成交量为218套，较8日增长46套；销售面积20277平方米，较8日增长2652平方米。

　　 然而在接下来的两天里，成交面积和数量开始双双下降，9月10日，售出住房急速下滑为139套，较9日减少79套；销售面积13726平方米，较9日减少6551平方米。

　　 “这并非好的投资信号，”中信证券分析师王德勇告诉理财周报记者，“如果购房者对房屋的需求出于居住目的，现在的政策还是有一定的优惠作用的；若购房者的需求是资本转化为固定资产的投资，就需要再观望一段时间。”

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