翟宇

　　

　　万科始于上海的降价攻略数天内迅速蔓延至杭州和南京。万科的知名度加上突如其来的降价，将长三角几个主要城市的房价撕开一个不大不小的口子。

　　万科金色雅筑并非上海降幅最大的楼盘。大华集团旗下大华颐和华城和锦绣华城，7、8两月的成交均价较上半年成交均价均有超过25%的跌幅，颐和华城的跌幅更是逼近30%。从成交均价跌幅看，万科金色雅筑不过15%。

　　南京楼市的降价风潮似乎已有蔓延之势，继万科降价之后，恒大地产表示将跟进。

　　杭州开发商的态度则显得更为强硬，多家知名地产公司负责人公开表示不会降价。这种高调的表态是否会变成“自己打自己嘴巴”的闹剧，目前不得而知。

　　降价加剧观望

　　据佑威房地产研究中心（下称“佑威”）的统计数据，上海本月首周新房成交量创出近18周来的新低。商品住宅成交量下滑34%，仅成交10.94万平方米。

　　佑威分析师薛建雄表示，虽然上海近期有一批楼盘放量供应，但由于万科、金地等个别楼盘的降价，购房者观望等待房价全面下跌的情绪逐步浓郁，导致成交量进一步低迷。

　　这种情况也出现在杭州。本月7日，杭州主城区房屋预订和交易量大幅下挫，预订量从之前一天的145套骤减为15套，不少城区在预订或成交上交了白卷。就在几天前，万科刚刚在杭州发起一轮降价攻势，优惠房源3天内基本售罄。

　　国金证券本月10日发布的研究报告认为，房地产适度降价，在目前宏观经济背景下无法真正激发市场需求，行业需要较长周期消化高房价。用较长调整周期完成并不深的价格波动，也许是目前宏观经济背景下可实现的最理想的调控结果。

　　大幅降价的楼盘都取得较好的销售业绩。大华集团2个跌幅最大的楼盘过去2个月的销售总套数超过200套；万科金色雅筑虽然降幅不大，但销售业绩比大华的2个楼盘更好，过去2个月共售出249套。

　　入市时机初现？

　　由于降价楼盘热销，易居（中国）房地产研究院分析师傅琦认为，降价并获得购房者追捧的板块和楼盘，其投资价值开始显现。上海三林、松江新城2个区域的楼盘在价格下跌后得到消费者认可，卖得很好，说明这2个区域已有抄底机会。

　　对于购房者对这些区域房价继续下跌的担心，傅琦表示：“如果卖得很好，为什么还会下跌？”

　　傅琦打了个比方，90%的人观望，可以判断观望气氛浓郁，一旦剩余10%的人不再观望，降价的房子就会卖光，因为优惠房源只有那么一些。

　　“对于金色雅筑等楼盘，它们一点都不担心90%的人是不是观望，它只需要通过这样的降价获得10%不观望的购买者就够了。”傅琦表示，万科金色雅筑等降价楼盘卖得非常好，开发商顺利回笼资金，所以这些楼盘的价格不会再降，目前的售价基本可判断为所处板块的价格底线。

　　傅琦认为：“很多人忽视的是，需求内部存在很多复杂情况，每个人的情况和对未来的预期都不同。由于需求过于庞大，所以开发商根本不需要关心是否整体观望，它们只需要庞大需求中的一部分人群不观望就够了。”

　　2005年上海楼市的调整之中也有类似现象。2005年，万里雅筑宣布降价15%，当晚购房者通宵排队，房屋全部售罄，此后再未出现如此低的价格。

　　傅琦认为，当时这些排队买房的人是“聪明人”，“这是市场给我们的经验”。

　　当时，万里雅筑降价后，虽然有不少楼盘跟进，但没有降价的楼盘也不少。去年楼市整体需求突然膨胀，除股票财富溢出效应和跟风效应外，有很多2005年对市场无把握、观望两年的人，当发觉价格不跌反涨时，都去排队买房。实际上，去年的房价已到高位。

　　与以往不同的是，包括傅琦和薛建雄在内的多位分析师，都不愿再预测本轮楼市调整的时限，降价刚刚开始的观点已成为行业共识。对于投资者而言，目前的价格调整可能仅意味着入市时机刚刚显露。