文|易宪容

　　这几天，有不少朋友问我：奥运之后房地产市场的价格会怎样？特别是北京的房价会如何？

　　有人认为：北京奥运之后，房地产市场价格会重新上涨；也有人认为：北京奥运之后，房地产市场价格会开始大跌。

　　我认为：奥运对房地产市场的涨跌没有多少影响。即使是在北京，要影响也早影响过了。如果把影响的透支也算做一种影响，那么北京房地产市场的价格在奥运之后一定会出现全面的理性回归。

　　因为，对于中国这样一个大的经济体来说，奥运的投入对其直接、间接的拉动不到1%，而且这1%还要分在七年内完成。因此，可以肯定，奥运对经济的全面影响不会太大，而相对于全国房地产业，这种影响更是微乎其微。因此，我们不要用澳大利亚、西班牙、韩国、希腊等地举办奥运的经验来看中国。

　　当然，奥运举办所在地北京，近几年来由于大量楼堂馆所及城市基础设施建设，其对北京经济的影响十分巨大。可以说，房地产开发商及北京的一些上市公司，从申奥成功的第一天开始，奥运就成了一些企业无理炒作的概念。对于这些企业，奥运会完全是天赐良机。一方面，七年的城市基础设施大规模建设让北京的价值短期内快速飙升，房地产市场自然大受其益；另一方面，房地产开发商又可借助奥运概念对北京的房地产市场大炒特炒，从而使得北京的房地产市场价格也上了天花板，与当地居民的可支配收入离得越来越远。

　　按照房地产开发商的理论，北京房价之所以高，就在于北京土地的稀缺性，就在于这种稀缺性反映在市场上的住房的供求关系。但是，按照这种观点，北京的土地是上海的六倍，那么上海的房价就应该是北京的六倍，但实际情况并不是这样。

　　而且，如果按照市场的供求来决定房价，为什么政府房地产政策一规范，即把房地产投资与消费做一个简单的区分，房地产市场销售就陡然下降了呢？实际上，北京的高房价还是因为北京已经把奥运概念严重透支了。如果一个市场的房价由于奥运而严重透支，那么奥运之后北京的房价回归理性也就显得再正常不过了。

　　对于北京之外的其他地方，奥运对当地的房地产市场有影响吗？我想，是没有多少影响的。很简单，奥运对全国实体经济都影响有限，对于房地产业，更是没有多少影响。因为，房地产作为不动产，它的供求关系（如果有）是由当地居民的可支配收入、人口结构、住房条件的偏好等方面决定的。它不会因为其他城市的价格快速上涨而上涨，也不会因为其他城市的价格下跌而下跌。因此，北京经济的奥运效应并不会影响到全国其他城市的房地产市场。

　　目前，全国各地房地产市场的价格基本上是由当地居民购买力决定的，由中央政府房地产政策决定的。从2007年下半年开始，中央政府的房地产政策发生了根本性的变化，比如肯定房地产市场是一个民生市场，是改善居民基本住房条件的市场；比如把住房投资与消费区分开，鼓励消费遏制投资等。可以说，在这样的房地产政策主导下，今年国内房地产市场会发展翻天覆地的变化，未来几年国内房地产市场必将出现周期性的调整。因此，对于国内各地的民众来说，现在不是关注奥运之后房地产市场会发生什么的时候，而是要关注最近的房地产市场政策对开发商及市场影响如何，以及这种影响将如何改变开发商的经营模式，如何改变居民住房需求预期的时候。

　　总之，大家不要以为奥运之后房地产市场会发生什么。我们要关注的，是房地产市场政策调整对不同地方的房地产市场的影响。

　　（作者系中国社会科学院金融研究所研究员，本文只代表个人观点）