叶国靖

　　小石（化名）是招商银行上海一家支行的信贷经理，负责受理房地产经纪公司和房贷中介公司的个人住房抵押贷款业务。不过最近因为房地产市场萎靡不振，他变得很清闲。

　　“从这一段时间的房产信贷审批情况来看，以房屋成交量为生存基石的房贷中介公司的业务量急剧萎缩。举例来说，我长期合作的两家房贷中介，以前每月的房贷额度大约在2000万元，随着上海二手房市场交易再次下滑至历史低点，现在它们的房贷额度直线回落到每月一两百万元。”小石向《第一财经日报》表示，“上海这些公司（房贷中介）进入门槛低、成本也低，随着二手房交易量持续萎靡，必然会死掉一些。”

　　塌陷的市场

　　据记者了解，专营个人住房抵押贷款代理（或称权证代理服务）的房贷中介公司，是指为借款人（下家）向银行申请二手房贷款提供资料收集、预审及担保的中介商，主要包括两类角色：专门从事贷款的中介公司，还有部分房产中介公司自主拥有的法律及交易按揭部。

　　昨天，2008年中国银行上海分行金牌合作伙伴、上海凯弈投资咨询管理有限公司（下称“凯弈投资”）副总经理苏晓江在接受《第一财经日报》采访时表示，房贷中介主要帮助客户选择合适的贷款银行、贷款品种，设计更合理的贷款年限、组合及还贷方式。目前的上海市场，业务规模较大的房贷中介公司包括上海新荣瑾园投资管理有限公司、衡联(上海)投资咨询有限公司、凯弈投资、易居上房权证代理有限公司、上海信义代书房地产服务咨询有限公司，以及上海中原物业代理有限公司的法律及交易按揭部。

　　苏晓江介绍，从往年的不完全统计数据来看，上海的房贷中介机构每年代理借款人（下家）向银行办理了至少300亿~500亿元的二手房贷款。而今年的楼市发生了剧变，不少沪上房贷中介面临严峻的挑战，目前在生存与死亡的边缘挣扎。

　　上海智恒加诚房地产经纪有限公司（下称“智恒房产“）旗下的房贷公司——上海中立投资管理有限公司（下称“中立投资”）多年以来主要从事房屋按揭贷款的引荐业务，一直牢固地处于沪上房贷中介机构的第一梯队。如今，这家老牌房贷中介也遭遇了业务剧烈缩量的压力。

　　昨天，智恒房产总裁黄建明在电话里告诉《第一财经日报》，现在的个人住房抵押贷款代理业务形势相当不好，中立投资每个月的房贷额度大约为5000万元左右。与之形成比较的是，此前楼市繁荣期内，其每个月的房贷额度可以完成1.5亿元，甚至2亿元。

　　房贷缩量的市场背景是：上海的二手房成交量7月份已经跌进了1万套的关口，即将过去的8月份更加糟糕。而今年前6个月，总计仅仅成交了7万多套，粗略换算就是沪上1万多家二手中介门店平均每月大约成交仅为一套，大量的门店每月都是“零成交”。上海福美来房地产经纪有限公司董事长胡正华评价，以收取佣金谋利的房贷中介被银行与房产中介公司两面夹击。房贷中介一直吃的就是这个“夹心饭”，而现在是无米下锅。

　　隐秘的“利益输送带”

　　本报记者在多方调查中发现：在房贷中介背后，隐藏着一条隐秘的“利益输送带”。其基本脉络是这样的：房贷中介为银行提供了大量的客户资源，促成了双方完成交易，因而和银行很亲密。与此同时，商业银行在指标压力之下，对房贷中介相当倚重，通过“返点”来建立互利机制，深化合作。

　　那么，互利机制的内核是怎样的呢？沪上数位知名房贷中介高管向《第一财经日报》透露，银行返利给房贷中介机构的利润大致维持在房贷总额的千分之十左右，个别银行根据自身策略甚至可以达到千分之十二至千分之十五，假使以100亿元/年的个人住房抵押贷款代理业务量来粗略计算，即1亿元~1.5亿元。

　　从表面来看，房贷中介的利润算是丰厚，属于不折不扣的“优质业务”，但事实上，上述银行返利所得，并非直接落入房贷中介的腰包，而是需要“分佣”，实现利润的二次分配，即把相当一部分的所得利润直接输送给借款人（下家）和提供贷款客源的利益相关方。利益相关方包括存在松散合作关系的“夫妻老婆店”、中小型中介、加盟店或是外部公司一线业务员的房贷“飞单”。据悉，房贷中介二次利润分配的具体比例亦为房贷总额的千分之若干个点。实际情况各家公司均有不同。由此一来，最终房贷中介所得的净利很少。

　　围绕个人住房抵押贷款代理业务，以房贷中介为核心的各方以层层返还的利润为纽带，最终形成了复杂的利益生态。这已经构成行业深处的潜规则。