■实习生 王松才

　　房价仍有下降空间，调整将持续

　　 “正如许多经济学家和券商不能准确地预期股市的底部一样，楼市底部在哪里也很难判断。”世邦魏理仕研究部总监覃晓梅７月１９日在接受中国经济时报记者采访时认为，虽然楼市底部难以预测，但就目前北京的房价而言，从利润水平分析，开发商还有降价的空间。

　　 与覃晓梅的观点相同，房地产高级经济师、地产评论人章林晓也对中国经济时报记者表示：“楼市底部在哪里还很难判断，有待观察。”

　　 不过，章林晓认为，一般来说，房价的止跌线有两条：一条可以从合理的房价收入比推测出，另外一条可以从合理的房价房租比推测出。房价只要下降到合理的房价收入比或房价房租比范围内，房价就不大会再下跌了。但是，目前由于房价收入比和房价房租比的合理范围波动很大，楼市底部难以判断。

　　 “值得注意的是，海外游资对房价的影响也很大，如果我们的调控不当，房价底部的决定权，很有可能会落到海外游资的手中。”章林晓说。

　　 据经济学家谢国忠预测，中国的房地产市场大约需要两年时间来消化以往形成的市场泡沫，但像北京、上海这两个特大城市的房价不会大幅下跌。理由是目前北京有一千五六百万人口，上海有两千多万人口，从长远发展看这两个城市的人口将来要突破三千万，对房地产市场的刚性需求，使得房价下跌的空间不大。

　　 据记者了解，目前，国内许多城市的房地产市场观望气氛依然十分浓重，许多购房者希望楼市能像股市一样有一个像样的深幅下调，因而选择持币待购的人越来越多。在一项“您是否认为２００９年的房价将会有大幅调整？”的网络调查中，有超过一半的购房者持肯定态度。

　　 对此，覃晓梅对中国经济时报记者表示：“我不这样认为，总体我还是认为房价同比水平应平稳，房价是否大幅下跌要看奥运后具体的中国经济及国际经济发展情况，在２００９年入市的应该以２００７年高价拿地的项目为主，开发商大幅降价的空间有限。”

　　 “我国一些热点城市的畸高房价必然面临下调的局面，这个是可以肯定的，因为虚高的房价距离绝大多数民众的实际收入水平实在太远了。”章林晓认为，其实在一些热点城市房价的调整从２００７年１０月份就真正开始了。

　　 房价的调整幅度到底能有多大呢？章林晓表示不好判断。不过，他告诉记者，对于那些寄希望于房价大幅下跌之后去抄底的自住型购房者来说，由于海量的国际游资在全球流动，在新兴国家市场“兴风作浪”，想去抄底的想法是很危险的。

　　 “楼市如果大起大落，对于自住型购房者来说，或许能享受到‘大起’时虚幻财富扩张的快感，但绝不可能享受到‘大落’时的便宜，只能饱受‘大落’的痛苦。单就楼市来说，到时这部分人群就会发现房价下降的速度已经跑不过货币贬值的速度。”章林晓说。

　　房价越低越好？

　　 “现在许多购房者都在盼望着房价的下跌，而且都希望跌得越多越好，他们的心情可以理解，但是除非楼市崩盘，房价才会急剧下跌。”上海春之声置业有限公司董事长、知名地产评论人朱大鸣近日在接受中国经济时报采访时给记者做了个假设：假设房价真的剧烈下跌，会出现什么样的局面呢？

　　 第一，银行纷纷倒闭，经济急剧衰退。

　　 如果房价急跌，银行是最大的受害者。可以肯定，房价急挫的结果将是金融机构的噩梦，一旦银行倒闭，国家金融系统崩溃，国民经济急剧衰退，中国经济将要重建。

　　 长期以来我国房地产开发资金过多依赖于银行贷款，大约７０％的房地产开发资金来自银行贷款，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。实际上，商业性的银行现在基本上都进行了股份制改造。改造后的银行，首先要盈利，而且要保证本金安全，如果房价大跌的话，银行首当其冲要受到冲击，坏账将会增多，银行的经营状况堪忧，整个金融体系就会陷入绝境，引发大规模的金融危机，从根本上危害我们日益高涨的经济发展势头。

　　 第二，国民经济通胀转为通缩，经济硬着陆。

　　 房价的急剧下跌，除了打击开发商本身外，将严重打击投资者对地产投资的信心，消费者的信心也会受到挫伤。鉴于地产在中国经济中所占的比重，经济会从严重通货膨胀急剧转为通货紧缩，导致经济的硬着陆，中国经济将进入萧条期。

　　 认为只要房价下跌了，整个通货膨胀的局面就会得到改观，而且，老百姓就可以低价买房子了。这种观念要不得，而且不现实。假如出现这种情形的话，老百姓的收入也会随之大降的，还是一样买不起房。

　　 第三，房产投资者资产缩水，引发社会动荡。

　　 如果房价急剧下跌，房产投资者的资产将会大幅缩水，他们中的大部分人是以贷养房，房价下跌幅度深，房产又不能快速套现，跳楼的将不在少数，而这部分人在社会上的影响力是巨大的，他们的利益受到损害，将引发社会的动荡。

　　 再看房地产企业，由于整个资金链断裂，就相当于军队断了粮草，除了几个大型开发商之外，没有房企能够抵御大环境变坏的风暴。大批房企破产，将导致处在上下游的产业萧条，员工要钱、建筑工人要工资、供应商要材料钱，建材行业大量货物囤积，从事装饰行业的工人无事可做，运输业司机空守待命。

　　 国家培养的这个市场体系和一批房地产企业很不容易，如果这个根本被破坏了，只能从头再来。

　　 第四，住房保障体系无法顺利实施。

　　 房价急剧下跌，必然导致土地价格下跌。目前政府为低收入者建设的保障性住房与限价房，主要财政支出由地方政府统筹，而地方财政支出本来就很困难，地价的下跌，断了地方政府很大的财政来源，住房保障体系将难以为继，保障性住房的建设又将进入僵局。这也形成了一种怪局。

　　 如果房价急剧下跌，将引发中国经济的大衰退，首先受到冲击的是那些收入较低的百姓，他们中的很多人可能会进入到失业的大军中。因为房地产行业正常运行可以带动相关产业链运行，如金融业、制造业、建筑业，建材业、装饰业、家具业、运输业、咨询业、服务业等，以房地产业为龙头，拉动国民经济的增长。一旦经济萎缩，人们收入也会相应地减少，到那时，再低的房价对低收入人群来说也是高不可攀的。