体系残缺 凸现房地产金融风险

　　王小霞

　　 “房地产金融方面最大的问题是房地产金融体系残缺，银行独大的局面致使所有风险都集中向了银行，一旦房价下跌、开发商资金链断裂，将会造成开发企业破产，银行就会出现大面积坏账。”中国企业海外发展中心主任、经济学家孙飞在接受中国经济时报记者采访时表示，必须加大金融体制改革的力度，积极建设多元化、国际化的房地产直接融资市场。

　　 “截至目前，中国金融业总资产达到６０万亿，其中商业银行就占５５万亿，保险资产３万亿，证券业金融资产１万亿，信托１万亿。以此来看，商业银行一行独大的地位不可动摇。”孙飞分析认为，目前房地产开发贷款资金有９５％来自商业银行，而今年以来房地产市场持续低迷，部分区域房价连续下跌。在这种紧缩银根的大背景下，一旦房价下跌超过２０％至３０％，就会出现房地产企业资金链断裂，开发企业破产，银行将大面积出现坏账，开发商的资金风险最终转移给了商业银行。

　　 与此同时，一些房地产市场过热、房价飙升的地方，如广州、深圳、上海等地的个人购房者也会出现负资产。据了解，目前深圳已经出现了个人房贷者不还月供的现象。“深圳房价如果继续下跌，下跌幅度超过３０％，就会有更多的个人房贷者停止还月供。”孙飞表示，面对连续加息以及房价下跌的现状，个人购房者的支付成本不断增加，承担不了过高的还款压力。

　　 另外，房屋价值缩水严重，资不抵债的情况也会迫使购房者不愿意继续还款，而停止月供的后果就是将个人房贷的风险同样转嫁给了银行，这种两头挤压的后果相当可怕。

　　 “因此，金融界人士希望政府宏观调控政策能让楼市实现软着陆，防止大起大落。”孙飞认为，目前中国整体房地产市场趋势较好，综合来看不会出现次级贷的危险。但是，前期炒作、投机盛行的深圳等地的房地产市场仍然存在一定的金融风险。如果这些区域的房地产市场不能真正回归理性，反而继续炒作、投机，而普通购房者对楼市的信心又不足，开发企业破产与次级贷危机的效应可能就会显现。

　　 “而规避房地产金融风险的途径，就是加大金融体制改革的力度，建立多元化的金融体系，积极推进国际化进程，以信托为主线，积极建设多元化、国际化的房地产直接融资市场。”孙飞告诉记者，“ＰＥ（私募基金）＋信托＋银行＋证券化＋股票市场”应该成为当前中国房地产金融的综合融资模式。地产企业里９５％的金融资金来源于商业银行，银行的资产量很大，但是不灵活；信托很灵活，但是资产规模很小。因此，可以把两者结合起来。

　　 “我曾亲手操作了两个很成功的案例：一是北京景龙国际公寓股权投资信托计划，这是在‘一法两规’（ 《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）出台后操作的第一例准ＲＥＩＴＳ，也就是房地产股权投资信托；同时，还操作了北京世纪星城股权投资信托计划，由企业、信托公司加银行三方共同签订了一个合作框架协议，由信托融资２亿元，银行再贷款２亿元，很好地解决了企业融资问题。”孙飞说，事实证明这种“信托＋银行”的模式很成功。