凌克：为房地产产业基金鼓与呼

　　本报记者 徐广蓉

　　 在6月28日博鳌·21世纪房地产论坛的演讲中，金地董事长凌克继续了他在上届博鳌论坛中对房地产基金以及有限合伙制的热情。

　　 不久前，金地与瑞银（UBS）合作注册了一家离岸房地产基金管理公司。据凌克介绍，该基金主要投资的方向是股权投资，主要投向金地的开发项目，融资规模在2亿-3亿美金，基金的期限是5-7年。而这一项目将成为金地新的利润增长点，“对ROE（平均净资产收益率）会带来帮助。”凌克表示，其毛利润会相对较高。

　　 以房地产基金为主要话题，凌克接受了本报记者的专访。

　　 《21世纪》：您认为中国地产金融目前面临的主要问题是什么？

　　 凌克：中国房地产作为一个发展历史仅仅二十年的行业，还是处在初级阶段，整个行业融资结构不合理，缺乏机构投资者的直接参与，行业集中度低，商业地产发展和管理落后。整个行业没有起到对优化整个社会资源，尤其是金融资源配置的作用。

　　 单纯依靠银行贷款的融资结构不合理，是制约整个行业发展的最大障碍，同时也给中国整个银行业带来了一定的风险。更重要的，目前银行由于持有5万多亿元的与房地产行业相关的贷款，占其贷款总量的20%以上，一旦房地产行业出现深幅调整，银行业的经营风险会很大，甚至可以直接导致银行的经营危机，从而给中国经济的发展带来很大危害。

　　 融资结构不合理的背后，是缺乏一个能够有效配置资源的房地产金融体系。因为我们没有金融产品，所以很多投资者或者组建自己的房产公司，或者买房子和房地产公司股票，除此之外，没有选择，投资组合管理也就更谈不上了。

　　 解决上述问题，根本是要实现房地产金融化和解决机构投资者参与问题。

　　 《21世纪》：房地产金融产品缺失，那么您认为目前最为适合市场的产品是什么？

　　 凌克：一个完整的房地产金融市场需要有所有投资者参与到众多金融产品中来。比如，对于银行持有的大量房地产相关贷款，我们可以通过抵押债券等形式将银行的风险分散，同时也解决社会个人和机构投资者对低风险金融产品的需要。不要一提抵押债券就想到次贷危机。美国的次贷危机说明，如果没有很好的监管，再好的金融产品也会成为市场毒药。如果我们的银行对每笔贷款把关都很严，我看不出房产抵押债券有什么问题。

　　 作为连接投资者、开发商和房地产金融产品的纽带，今后房地产行业专业投资管理机构会起到越来越重要的作用。

　　 这类投资管理机构管理的一类是私募股权基金，另一类是公募基金，就是大家常说的REITS。

　　 私募房地产基金通常会参与到房地产公司拟发行股票（PREIPO）,行业的并购，投资开发项目和收购物业等高收益投资。私募房地产基金主要跟机构投资者打交道。我们在与UBS发行的基金最低投资额是1000万美元，针对的全部是保险公司、对冲基金、退休养老金、学校捐赠基金和其他机构投资者。机构投资者有一套控制风险的措施，他们看重的是管理人的信誉和能力。我们金地和UBS名声还不错，所以基金募集比较顺利。

　　 REITS在美国发展了30年，是资产证券化的代表，由最初的15亿美元的市场发展到今天超过5000亿美元。REITS主要解决了投资商业物业的退出问题。从历史统计数据来看，REITS比标准普尔500指数收益高（4.8%>3.3%），而风险低（14.5%<16.3%）。

　　 我们也可以发行廉租房REITS，通过租赁形式解决特困群体基本住房需要。国家可以在租金上进行补贴，保证REITS的收益率。不要一提廉租房，就要国家出钱建设。有了资本市场的力量，国家完全可以把资本金花在更加有效率的地方。

　　 《21世纪》：目前私募与公募的房地产基金都受到政策的限制，您怎么看待目前的主要的政策环境，新的突破口在哪里？

　　 凌克：房地产基金和REITS主要是以下几个政策和法律障碍造成的。 一是没有房地产投资信托基金（REITS）立法。美国以及其它国家的发展经验表明，REITS的市场化都是伴随着专门的立法，没有立法保护，很难实现REITS市场的健康稳定发展；二是《合伙企业法》的配套法规和措施不完善。去年中国的《合伙企业法》出台解决了房地产私募基金的合法性问题，但是目前对普通合伙人和有限合伙人的税收规定各地五花八门，没有统一而完善的税收规定，合伙企业形式存在的房地产基金发展仍受到制约。三是监管部门对机构投资者投资房地产有明确限制。目前保监会明确提出保险公司投资商业房地产只能自用，证监会规定证券基金不能投资于房地产行业股票和债券之外的品种，社保基金和其他已经获批的产业基金虽然已经开始投资于人民币私募股权基金，但是也同时明确表示不会投资于房地产行业，没有上述机构投资人的参与，房地产行业畸形的融资结构和金融资源配置效率低下问题就无法解决。

　　 《21世纪》：对于房地产基金未来的发展前景，您怎么评价？

　　 凌克：我有几点建议：1.目前房地产企业间接融资的比重过大，过分依赖于银行贷款，建议政府部门和房地产企业应充分利用资本市场的融资功能，增加直接融资在房地产企业资金来源中的比重；2.房地产基金尤其是私募股权基金，专业管理能力是最核心的优势，在中国应该建立合格房地产产业基金管理人制度，严格控制基金管理人的资格；建立房地产机构投资人协会和房地产基金管理人协会，做好这个新兴行业的监管和自律；3.尽快出台《房地产投资信托基金管理办法》，以法律形式对REITS的上市流通、投资策略、营运和管控模式、投资分散性和流动性以及对税收优惠等予以明确规定；4.允许保险公司、社保基金和共同基金为了分散风险的需要，自行设定在投资于房地产行业的品种和在投资组合中投资于房地产行业的投资比例；5.完善《合伙企业法》和目前的信托架构涉及投资房地产行业的税收等关键问题。