开发商“无理由退房”惹争议

　　■本报记者 张一鸣

　　 最近，东亚三环中心楼盘再次站到了舆论的风口浪尖，在此之前，东亚三环中心买房送车的促销活动已经在北京房地产市场引发了一场打折促销风暴。

　　 过去的一个星期里，关于东亚三环中心“无理由退房”的报道广泛见诸报端，高达７．３％的年收益率吸引来众多媒体的关注，有人认为在股市和楼市都疲软的环境下，东亚三环中心提供给广大投资者一种全新投资方式。

　　 然而也有人注意到，在北京市房地产交易信息网上的信息显示，截至６月３０日，该项目７６０套在售房屋中签约的有３１６套，“无理由退房”促销举措出台后的几天，以上数据并没有出现大幅增长。

　　 长期关注东亚三环中心的一位购房人对比了东亚三环中心５月１０日和４月２９日的签约数据，结果显示，最早开盘的４号楼有３套房预定后放弃，５号楼和１号楼的销售量虽然都有所增加，但折扣率和优惠幅度最高的１号楼在１１天内销售３４套，还有５２５套可售。相应地，开发商对１号楼实施的打折促销活动也拉低了成交价，使实际成交价从均价每平方米１２３８８元降至１２２６１元。

　　 上述购房人据此认为，东亚三环中心的销售进入了一个转折点，前期关注和潜在购买者基本上都已经考察或购买了东亚三环中心，以后如没有大突破就只能是细水长流、慢慢卖了。

　　 东亚三环中心的销售情况印证了他的观点。早在５月３１日，东亚三环中心举办客户答谢会时，开发商的相关人员就表示，项目累计签约已有３００余套。对比６月３０日３１６套的销售数据，东亚三环中心的销售情况确实已经进入到一个转折点。开发商选择在此环境下推出买房送车和无理由退房促销手段的目的非常明显，希望借此提升购房人信心，激发购买欲望。

　　 东亚新华营销管理中心副总监方强并不否认无理由退房就是一种营销手段，但他强调这是基于项目良好的预期，开发商敢于承担风险，才会主动提出“无理由退房”。

　　 方强认为，东亚三环中心紧邻地铁４号线，２００９年地铁开通后，该地区还会有较大的升值预期。即便是现在，正在销售的小户型，一次性付款销售均价仅为１０６００元／平方米，远低于区域在售住宅的１５０００元／平方米均价，也有非常强的竞争力。

　　 “无理由退房”并非没有一点限制，无论在退房时间还是支付方式上都有严格要求。

　　 东亚三环中心售楼处的活动宣传册显示，凡在６月２１日至８月３０日期间一次性付款购买东亚三环中心在售住宅的，在交房前（２０１０年３月２５日９时起至２０１０年４月３日１８时止）可以无理由退房。

　　 退房的补偿标准设定为自业主签署预售合同之日起至预售合同因业主行使无理由退房权被解除之日止，开发商将按日向该业主支付其已付房价款万分之二的补偿金。计算下来，一旦退房，购房人可以获得每年７．３％的利息补偿。

　　 为保障购房人的利益，东亚三环中心还将与购房人签订一份补充协议，对无条件退房的各项具体内容进行界定，以打消购房人后顾之忧。

　　 正准备买房的李小姐对于东亚三环中心推出的各种活动无动于衷，反而更加坚定了她继续观望的决心，在她看来，开发商已经坐不住了，未来房价还有进一步下探的可能。“我不是为了退房才买房，只有降价才是实实在在的，如果价格合适，即便不能退房我也会买，关键在于，我能不能接受现在的房价。”

　　 “东亚三环中心无理由退房是一种技术上的处理，如果真正保障买房人利益，就应该什么时候都可以退，不需要等两年后。开发商这样做的目的非常明显，就是想方设法把钱拿到手，应对资金链紧张的现状。”北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦在接受记者采访时指出，这种做法是开发商应对房价下降趋势的一个措施，主要目的在于尽快回笼资金。

　　 张琦认为在现在的市场环境下，开发商很难通过银行或者是资本市场融资，短期内回笼资金只能依靠加速现有项目的销售，开发商推出种种促销手段也就不足为奇。

　　 中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞与张琦的观点一致，他认为东亚三环中心推出的无理由退房活动是在市场成交量低迷的情况下，开发商吸引买房人关注的一个手段。

　　 “如果开发商确实想打消买房人的担心，就应当充分满足买房人需求，而不是人为设置障碍，号称无理由退房，实质上却有各种条件限制。”他对记者说。

　　 市场分析人士指出，开发商高举降价旗帜不仅会引来潜在购房人，也会激发已购房人的不满。６月１９日后，在某网站论坛中表达不满的网友越来越多，记者初步统计，至少有５个网友明确表示希望通过退房或者是补差价维护权利。

　　 在降价潮袭来时，如何保证销售稳定已经成为各个开发商不得不面对的问题。开发商推出各种促销活动，必须考虑到已购房人的利益，仅靠严格限制退房条件是不行的，武汉和深圳都已出现买房人抗议开发商降价的退房活动，开发商需要在已购房人和潜在购房人之间寻找到一个平衡点，而市场显然还没有做好准备。