上半年京沪二手房涨幅分析

　　■本报记者 谢丽佳

　　 ２００８年上半年的楼市在“愁云惨淡”和喊跌声中度过，又到年中该交“成绩单”的时候了。那么，在成交量萎靡不振的情况下，大家最关心的房价到底是涨了还是跌了？分析反映国内楼市晴雨表的京沪市场可见端倪。

　　 “我们根据政府相关部门公布的数据推算，今年上半年北京市一、二手房交易量预计将达到７５７７２套，比去年同期的１０１２２７套减少了２５．１％，上海的新房交易面积同比更是减少了２７．７％。”但２１世纪不动产高级分析师孟奇对本报记者表示，成交量的下跌，并不意味着价格的下滑，尤其是二手房价格，仍然保持着稳中趋升的态势。

　　 据２１世纪不动产对近两年来京沪二手房市场中交易活跃的２００个楼盘进行的监测显示，２００８年上半年，京、沪二手房价格仍普遍有所上涨，最高涨幅超５０％。

　　北京涨幅下降

　　 据２１世纪不动产的监测数据，今年上半年北京二手房价涨幅前十名楼盘的平均涨幅为２４．７％，比去年下半年６８．３％的涨幅下降了４３．６个百分点，月平均涨幅也由去年的１１．４％降为４．１％，房价上涨速度明显放缓。

　　 其中，北京价格涨幅最高的项目是位于亚奥片区的海晟名苑，半年涨幅达５５．６％，平均月涨幅达９．３％；其次是卡尔公寓，半年涨幅２８％；再其次名是万国城，半年涨幅２５％。

　　 孟奇认为，多方面原因使得这些楼盘价格快速上涨：一是项目内部及周边配套齐全。项目内部的绿化率、容积率，项目周边的商场、医院、银行、交通体系，以及高档项目内部的会所都是房屋升值的基础保证。

　　 二是项目自身的独特设计。例如卡尔公寓７０％为１２层的高层板楼，比较充分地利用空间的同时保证了房屋良好的通风、采光效果，此外该项目每套房赠送一间车库，保证了项目内部的停车秩序及业主居住的便利，形成其独特之处。

　　 三是消费者定位明确。例如海晟名苑住户当中有３０％－４０％为外国人，尽管他们当中有不少人只是租房者，但这类消费者经济实力相对来讲比较雄厚，对租金、房价上涨的敏感度低，这类住户对于项目的稳步增值有着较强的支撑作用。

　　上海涨幅微升

　　 上海上半年二手房价涨幅前十名楼盘的平均涨幅为３１．７％，比去年下半年的涨幅１２．９％还上升了１８．８个百分点，月平均涨幅也由去年的２．２％增加至５．３％，房价上涨幅度小幅增加。

　　 其中，上半年二手房价涨幅最大的三个项目分别是大华锦绣华城，半年涨幅７２．５％，汇景苑为５２．６％，百花公寓为４５．３％。

　　 孟奇分析，从半年平均涨幅和排行榜前三名的项目涨幅来看，上海二手房价格的上涨幅度较北京更高，这主要与上海商务人士和投资人士数量较多有关。

　　 他指出，现在距２０１０年上海世博会还有两年的时间，此时上海的房地产市场面临和北京２００６年房地产市场类似的机遇，２００６、２００７年北京房价的大幅上涨对消费者有着极大的吸引力，因此尽管去年一系列的调控政策使上海楼市出现了一定的观望氛围，但许多自住或长期投资型的客户仍看好上海楼市，这在很大程度上支持了市场的回暖，拉开了与北京房地产涨幅的差距。

　　中心区价值凸现

　　 虽然整体交易冷淡，但并不排除个别区域有突出表现。

　　 “今年上半年京沪两地的二手房价领涨区域已经易位。”孟奇告诉记者，北京去年年底区域排行榜前三名是亚北、双井、崇文，涨幅分别为５１．９％、４９．２％和４８．７％；今年上半年位居排行榜前三名的则是西城区、朝阳门内片区、亦庄片区，涨幅为１２．１％、１１％和８．８％，涨幅较去年底有着明显回落，这与去年底出台的第二套房政策以及今年上半年一直以来的观望氛围有着直接的关系。

　　 而中心区的物业价值再次凸现，在弱市中成为领涨区域。此外，虽然亦庄区域二手房单价与其他区域相比并不算高，且区域成熟度和配套设施远落后于ＣＢＤ、崇文、亚奥等区域，但该区域却成为了２００８年上半年北京房价的领涨区域之一，可见随着中心城区房价的不断攀高，以及“两轴两带多中心”城市布局所带来的外延区域配套的不断完善，使得总价较低的外延区域房地产项目越来越受到人们的追捧。

　　 上海２００８年上半年区域排行榜前三名是徐汇、虹口、黄浦，价格涨幅分别为５２．６％、１２．８％和１０．６％；而２００７年下半年则是普陀、静安、卢湾，涨幅分别为１４％、１１．４％和９．１％。从上海各区域二手房价格涨幅排名来看，排名比较靠前的都是一些中心城区，主要位于内环和中环，例如黄埔、卢湾区域，此外徐汇区位于内环的部分也是上海六大核心商圈之一，商业的繁华为区域带来了成熟的配套，对于高端人群尤其是一些商业人士的吸引力也就更大，这对房价的上涨起到了一定的支撑作用。

　　 此外，领涨第一名的徐汇区之所以比第二名有４倍以上的涨幅，还与区域内部的大量老公房有关系，老公房房价大幅攀升，从而拉高了区域房价。

　　 孟奇表示，从京沪区域排行榜来看，随着中心区房价的不断上涨及外延区域交通配套的不断完善，越来越多的购房者开始关注中心区内一些价值被低估的楼盘以及经济中心区周边的延展区域，从而助推了这些区域房价的上涨。

　　 在当前市场观望氛围较浓但自身又有刚性住房需求的情况下，这种发展中区域以及发达区域中价值被低估的项目保值增值性能也更强。