北京上半年二手房市场坚挺

　　■本报记者 王小霞 张一鸣

　　 “由于受到‘拐点论’和购房者观望情绪的影响，今年上半年的北京二手房市场整体表现谨慎有余而活力不足。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖在接受本报记者采访时表示，预计下半年北京二手房市场成交的爆发点将在奥运会之后的十月出现，全年的市场交易总量也将保持在７．８万套左右。

　　上半年交易量同比萎缩一成

　　 根据我爱我家市场研究中心的统计资料显示，２００８年上半年北京二手房的交易总量为３５２７６套，与去年同期相比下降了９．８％；较之于去年下半年的交易总量而言变化幅度则更为明显，环比降幅高达３５．６２％。

　　 胡景晖表示，虽然单月销售量数月超越一手房交易量，但总体成交量并未超过去年同期水平，反而较之去年下半年的交易状况呈明显回落的态势。

　　 胡景晖告诉记者，之所以造成今年上半年市场的疲软走势主要与去年年底开始的货币紧缩政策有关。“目前市场上的拐点论以及观望情绪基本都是基于这一原因，再加上去年二套房贷政策出台、６次加息以及存款准备金率的不断上调，进一步造成银根紧缩，间接地抑制了购房人群的消费愿望。”

　　 此外，处于“百日巨变”危机中的开发商因恐惧资金链断裂，进而大面积进行打折促销；还有奥运后房价的走向依旧并不明朗，以及部分限价房的封顶开售，这些因素都在很大程度上动摇着二手房市场中的购买者意愿，很多购房者都选择了观望，影响了市场的整体交易状况。

　　价格涨幅明显放缓

　　 根据统计数据显示，２００８年上半年北京二手房交易均价为９７５７元／平方米，与去年同期的交易均价相比，增幅为９．１４％。环比去年下半年上涨了４％，价格涨幅明显放缓。“值得注意的是，本年度前６个月的房价增幅较之于去年上半年１１．４２％的增长幅度回落了２．２８％。”胡景晖这样表示。

　　 从两种房屋交易权属细分来看，上半年二手已购公房的交易均价为９８２４元／平方米，而二手商品房的交易均价为９７６０元／平方米，较之于去年同期均出现了不同程度的上涨。从城八区的二手房买卖市场来看，２００８年上半年城八区的二手房销售均价为１１５７６元／平方米，较之去年同期的９４３６元／平方米，上涨了２１４０元，涨幅为２２．６７％。

　　 “尽管上半年京城二手房市场的交易均价仍旧处于高位，但其整体涨幅已经开始呈现缓慢下调的良好走势。”一位二手房经纪人员告诉记者，一方面，拐点论的影响令市场中房源数量明显增多而购买需求持续萎缩，基于二手房市场买卖双方共同定价的原则，由此导致部分急于出手的业主议价空间提升较大；另一方面，在一、二手楼市的联动作用之下，一手楼盘层出不穷的打折现象在一定程度上影响了二手房业主的收益预期。尽管如此，部分区域一、二手价格倒挂现象依然存在，二手房的现房优势吸引了大部分刚性需求。

　　 从目前的形势来看，银监会坚持从紧的货币政策不变，银行贷款出现松动的可能性微乎其微，通胀的风险左右着购房者的购买计划，部分购房者选择了价位偏低的中低端房源，由此也在一定程度上控制了房价的上涨趋势。不过短期来看，北京二手房市场的交易价格不会出现较大振幅，在涨幅趋缓的发展势头之下，其交易价格也将会控制在合理范围之内。

　　价格依然坚挺

　　成交量或将反超新房

　　 一方面新房不断打折降价促销，另一方面二手房价格却依旧坚挺。二手房价格并没有受到新房降价促销影响，部分区域二手房与新房价格已发生明显倒挂。

　　 近期降价幅度较大的楼盘“东亚三环中心”，优惠后的实际成交价已低至每平方米１０６００元，周边次新房小区业主的报价却高达１５０００元／平方米，且依然没有出现松动迹象。此外，由于交通便利，东四环局部地区二手房价比新盘项目还高。其中“美利山”均价为１４５００元／平方米，而相邻楼盘“易构空间”的市场交易均价达到１５０００元／平方米。

　　 新房降价促销，二手房价格却依旧坚挺的现象并非个例，紧邻“公园１８７２”的“晨曦园”也没有出现价格下调的趋势，业主报价在１５０００元／平方米左右，而“公园１８７２”一次性付款的折扣幅度已经低至９．２折。相比新盘“禧福汇国际社区”、“中海城ＩＩ圣朝菲”的打折促销，老盘“富顿中心”、“静馨嘉苑”二手房的成交价也没有出现松动。

　　 “我爱我家”相关人士表示，尽管市场观望情绪明显，新房纷纷打折或赠礼促销，二手房业主也没有降价销售的打算，主要受到两方面因素的影响。

　　 首先，二手房与新房的定价机制不同，不存在资金链压力，特别是北京市场上已购公房大约能够占到各类房源的一半左右。这部分房源大多是早些年业主花很少的钱购买的单位福利分房，没办过贷款，不存在月供压力。当房屋租金不断上涨时，房源便大量涌入租赁市场。而在二手商品房业主中，当初新房阶段贷款购买与全款购买的比例大概在６∶４左右，其中很大比例的业主没有月供压力，房源不受加息影响，因此许多业主并不着急出售，更不会降价销售，受以上因素影响，二手房价呈现出坚挺的态势。

　　 其次，二手房具有地理位置好、商圈成熟、现房供应的显著优势。大量位于四环内的二手房地理位置优势明显，且都是现房供应，解决了部分急需置业者的购房需求，特别是着急购买婚房的年轻人的置业需求大部分都通过二手房释放出来。

　　 受上述因素影响，今年北京二手房成交量首次接近新房。“我爱我家”提供的数据显示，今年上半年前４个月，二手房与新房总体交易比例达到１∶１．０５，而去年全年的交易比例为１∶１．５。由此可以看出，二手房交易在房地产市场中地位逐渐提升，与新房交易量大量萎缩相比，二手房市场表现要显得坚挺得多。

　　下半年１０月市场将爆发

　　 从今年前半年北京二手房市场的整体发展走势可以看出，较之于去年扶摇直上的火爆交易行情而言，今年购房客群呈现出了少有的谨慎和冷静，市场交易总量同比、环比均出现了明显的下挫局面。

　　 我爱我家市场研究中心认为：抛开其他年龄层的刚性置业需求不论，随着“８０后”年轻群体婚育高峰的到来，此类人群的购房需求已经迫在眉睫，而前半年所积累的消费情绪有望在各方关注的奥运会之后加速释放；不仅如此，市场交易价格的涨幅放缓也为日后成交回暖提供了支撑。

　　 “除此之外，由于受到紧缩性宏观经济环境的影响，前半年各家银行均采取趋紧的房贷审批政策，而随着公积金贷款政策的利好频传，下半年的信贷市场有望迎来适度从宽的发展动向。”胡景晖分析认为，鉴于上述原因，预计下半年的二手房市场成交的爆发点将在奥运会之后出现，全年的市场交易总量也将保持在７．８万套左右。

　　 而对比去年二手房市场的交易价格来看，今年的市场成交价格走势已然表现出疲软势头。分析今年前两个季度二手房市场的交易曲线不难发现，交易量和交易价格的整体走势均与去年同期有较大差距，此前一路猛涨的交易价格走势开始逐渐趋缓，在买方市场挥之不散的观望情绪之下，前半年二手房市场的成交状况始终未能出现突破性进展。不过对于刚性需求始终客观存在的自住型群体而言，价格的合理调整更加有利于未来二手房市场的回暖。

　　 业内分析人士表示，目前市场中普遍存在的持币待购现象与奥运会的日益临近不无关联，人们普遍认同以奥运会为“拐点”而产生的楼市异动观点，而一旦此节点到来后市场整体并未出现较大振幅，其潜在性需求也将逐渐开始释放，再辅以稳中有降的价格走势，置业群体的购买热情有望回温，预计１０月份将成为今年京城楼市的爆发点。