成交量萎缩传染：全国房地产继续深度调整

    如果销售困境延续，价格调整几乎是可以肯定的必然结果。虽然开发商认为楼市的走向因城而异，但是一种观望的情绪的确在越来越多的城市出现

　　“悲观的开发商可以更悲观。”日前，北京师范大学金融研究中心主任钟伟对《第一财经日报》记者表示。

　　在深圳已经出现的房价下跌在钟伟看来并非“见底”，而仅是开端，因为同样的状况必然向其他地区蔓延。价升量跌被行家看作为地产行业的“弱市”已经初露端倪。

　　然而，房地产投资热度依然未消。在诸多专家看来，这种投资额的快速膨胀必然在一段时间内伴随着从紧政策。而开发商要摆脱这一困境，可能必须尝试以牺牲房价换取成交量。

　　成交量萎缩的传导效应

　　深圳在此次楼市调整中走在前端，而且这里糟糕的情形有可能被其他城市的市场仿效。

　　深圳市国土资源和房产管理局的统计显示，5月份全市新房成交均价为每平方米10254元，与4月份的数据相比，深圳房价继续下降。

　　就在3月份，深圳房价在环比下降了16.53%之后，以13618元/平方米的价格恢复了去年四五月份的水平。深圳市国土资源和房产管理局“预计2008年将是深圳楼市调整期”。

　　“从2008年初开始，以深圳房价下跌为代表的市场调整是市场自发的调整，不但出乎许多开发商的预料，甚至出乎一些政府部门的预料。”钟伟说。

　　事实上，目前北京、深圳、广州、南京销竣比均已低于0.7。如果销售困境延续，价格调整几乎是可以肯定的必然结果。虽然开发商认为楼市的走向因城而异，但是一种观望的情绪的确在越来越多的城市出现。

　　以南京为例。根据当地一地产研究机构发布的《2008年南京房地产潜在需求研究报告》：今年1～5月南京商品住宅共成交19758套，与去年同期相比缩水了近47%，楼市依然未摆脱观望情绪。

　　5月的南京楼市同比出现反弹，但上升部分基本来自于降价促销力度最大的江北板块。网上房地产统计数据显示，江北浦口5月份成交住宅13.5万平方米，比4月份多出3.8万平方米。这一数据几乎高于5月份全市增加的销售数字。而其他板块成交量仍在不断的“缩水”中。

　　杭州楼市4月份的市场表现同样不尽如人意。在市场价格上涨幅度达79.7%的同时，市场正向“有价无市”进一步发展，成交量同比下跌了31.2%。同时有数据显示，今年1～4月，浙江全省房屋施工面积同比增长8.3%，但是受信贷资金紧缩、贷款利率上升等因素的影响，商品房销售面积却同比下降了13.9%。

　　当楼市涨价的春天没有随着4、5月份如期而至时，北京房价环比的“滞胀”状态更为明显了。

　　亚豪地产机构的统计数据显示北京楼市已经供大于需。今年4、5两个月，新增商品住宅供应面积为186.5万平方米；而销售量为170.7万平方米；其中，4月份商品住宅供应面积99.5万平方米，而商品住宅仅销售74.7万平方米，供应量超出需求量达24.8万平方米。

　　一向以房价坚挺著称的上海此番也概莫能外。在成交价一路上扬的风光背后，是不容回避的交易量持续下跌，被业内人士冠之“弱市”。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，5月份上海商品住宅的成交量只相当于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。一组令人沮丧的数字是：5月商品房的总成交量只有143.31万平方米，供需比达到1.24∶1。其中，商品住宅的成交量为104.28万平方米，供需比更是达到1.28∶1。仍有大量的楼盘预备在本月和下月推出，正如钟伟所预言的，供需比的天平不仅不再向供不应求偏移，还有可能渐行渐远。

　　“今年前4个月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3%；销售面积13664万平方米，同比却下降了4%，增幅同比下降20.6%。” 中国人民大学经济研究所发布最新一期研究报告认为，今年前4月以来，全国房地产市场出现了明显的销售萎缩。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生也认为“房地产滞胀初期”已经可以成为全国楼市的通行标签。这一阶段的标志就是交易量萎缩，以及随之带来的购房者恐慌与开发商融资困难。这都将产生一个可怕的后果，就是银行的信贷风险。