扑朔迷离：普陀地王风传退地

　　 昨日，有媒体披露，黄光裕曾经痛失的“爱地”——普陀长风生态商务区４号东南地块将会在近期重新上市。

　　 对此，记者昨日进行了“扫街式”电话采访。得到的答复让人大跌眼镜——普陀区房地局、普陀区规划局、长风地产以及本次“退地”事件的主角志成企业的相关人士都坚决否认，表示——“根本不知道有这件事”。

　　官方对退地一事予以否认

　　 昨日，有沪上媒体报道称，几家去年参与长风生态商务区“４号东南地块”（去年的普陀“地王”）竞买的开发商，已陆续接到长风商务区相关人士（管理方）的电话，被告知当初的“黑马得主”志成企业因“自身原因”，已经决定“退出这一地块的开发”，因此土地将在近期土地公告中推向市场，重新组织挂牌出让。“欢迎你们前来竞买，（而且）地价应该不会像去年那么高。”

　　 据称，重新拍卖之前，长风４号地块一旦被正式退回，志成企业将因违约而损失超过３０００万元的土地保证金。

　　 记者就此事件电话联系多位相关人士进行证实，不过，最为主要的两位当事方关键人士都矢口否认“退地”事件。志成企业董事长郑建禄昨日在接受记者采访时，坚决否认“退地”事件。“我根本就不知道有这回事！早上我已经打电话给相关部门，他们也说不知道这件事。反正这个事政府会处理的！”

　　 作为“甲方”（土地出让方普陀区政府的直属机构），长风地产的副经理彭捷亦向记者表示对此事“不知情”，“如果有这个事，我肯定会知道，我们这里应该也没有人打电话‘通知’那些开发商。”他表示，长风地块一旦出让，长风地产的任务就基本完成，“退不退地，都是普陀区房地局管，我们真的不太清楚。”在直接的当事方坚决否认有退回土地一说之后，记者又致电普陀区房地局和普陀区规划局，两局相关科室的亦不约而同地向本报记者表示：“不知道有这件事。”到目前为止，无论是官方还是当事方的答复，均对曾经“普陀地王”的“退地门”事件持否认态度。

　　 从客观事实而言，志成企业拍得４号东南地块已有大半年，虽然至今未有任何动工迹象，但以常理推断，作为纯商业地产项目，一年之内不启动开发亦属正常。但值得一提的是，截至发稿时间，记者最终还是从一位与长风地产有紧密业务联系的不愿意透露姓名的知情人士处获悉，“４号东南地块实际上已经退地，具体什么时候退的我不知道，但确实已经退掉了。”

　　普陀区政府长期税源落空

　　 在上海各区楼宇经济遍地开花的当下市场，先携手李嘉诚，“定向”出让真如地块；后又联姻国美，布局引入国美华东区总部。可以说，普陀区在有条件出让商业地块领域，相比其他上海北部各区有更为成熟的团队和更加丰富的经验。事实上，普陀区近年来在楼宇经济方面的的成就也是有目共睹。

　　 去年９月，上海市房地局发布２００７年第６号土地使用权出让公告，其中的普陀长风生态商务区４号东南地块，是业内不少企业密切关注的地块。但是，大部分有意参与竞标的企业知道，该地块“前有协议，后有公告，拿下此时出现的长风地块，对于黄光裕来说，似乎如探囊取物般容易。”

　　 因为４个月之前的２００７年５月，国美集团已与长风生态商务区管理方正式签订全面合作协议，“明确”将在长风筹建国美电器集团华东地区总部，并积极吸引国美家电的上下游相关企业，逐步为长风商务区集聚国内家电行业在华东地区的营销结算中心和物流中心。

　　 于是，直到９月２６日地块竞标的开标之前，“长风４号东南地块”挂牌企业都只有北京鹏润房地产一家，挂牌价仅为远远低于市场行情的３．１５亿元（底价）。

　　 就在大家认为黄光裕旗下的鹏润地产拿下６号公告的长风４号东南地块已是板上钉钉之时，结果却出人意料。现场竞标环节横生枝节——４号东南地块居然因为有公司“疯狂出价”，居然上演了一场历时２个多小时，叫价４００余轮的争夺大战。结果是黄光裕的北京鹏润在一家二流规模的上海本地企业志成企业面前惨败，后者以１１．０４亿元、高出底价近８亿元的价格，从鹏润手中夺得了这幅“热门”地块，楼板价高达１６４５６元／平方米。

　　 对于黄光裕的鹏润地产而言，虽然一直坚持到倒数第二轮，但最终还是败在了一家不知名的上海本地企业手下，所以“放弃了这块理想中的华东总部选址地”。

　　 “志成的介入，让区政府很头疼。”事后记者听到普陀区政府相关人士如此直言，“对于普陀区政府来说，志成企业掷下的巨额出让金，与‘国美电器集团华东地区总部’这个长期稳定的大税源相比，还是逊色太多了。”

　　志成意外搅局令国美尴尬

　　 先有高调的一拍即合（举行了副区长参加的隆重仪式），但后遭到横刀夺爱，国美和长风的合作陷入了尴尬的境地。“既然签订了合作协议，国美又对这块地这么感兴趣，我们理所当然倾向于国美。但竞拍结果不但让黄光裕心里不舒服，普陀区政府也是极其郁闷。”竞拍结束后，普陀的一位工作人员向记者透露。

　　 “拍地那天，志成突然跳出来跟我们抢地，还把价格抬这么高，当时真被吓了一跳。”国美内部一知情人士表示，拍地之前想都未曾想过有人会如此执著地“咬住不放”。而今“退地”风言四起，该人士以“必然的结果”回答记者的询问：“楼板价太高了，都不知道他当初怎么想的。”

　　 至于鹏润地产是否接到“欢迎再次前来竞买”的诚邀电话，该人士不予作答，而对于“如果４号地块这次‘操作’得当，‘定向出让’条件恢复，鹏润是否会吃‘回头草’”的追问。该人士更是坚决不予回答。记者判断，就算国美与普陀“破镜重圆”，但国美当初的心理价位——３．１５亿元亦是一去不返，从这一点上讲，志成企业，除了可能被“拗”走３０００万保证金之外，无论如何，都是有功于普陀区政府的。

　　 部分“好事”开发商预期，如果４号地块重新拍卖，估计成交价只有去年的２／３甚至更低。而传说中，长风商务区也向开发商表态“价格应该不会像去年那么高”。可即便是去年成交价——１１．０４亿元的２／３，也逾７亿元，楼板价逾１万元／平方米，还是比鹏润当初的挂牌价——３．１５亿元翻了一番。

　　搅局者志成企业压力重重

　　 长风生态商务区的４号东南地块位，位于已经在建的旭辉世纪广场以东、规划中的光复西路以北、泸定路以西，土地面积２．６８３５公顷，土地用途为商业、办公、文化娱乐，规划建筑容积率为２．５，竞买保证金３０００万元。也就是说，如果传言中的“土地重新拍卖”成为现实，那么，当初勇夺该地的志成企业，将因违约而损失超过３０００万元的土地保证金。

　　 实际上，长风４号东南地块成交之初，本报曾经质疑志成企业在面对大型商业项目方面的开发运营能力。就记者当时的调查，作为民营企业的志成企业，从来没有任何商业楼宇的开发经验，出手１０多亿元巨资拿地着实让人意外。

　　 志成企业的董事长郑建禄，在浙江金华以承包建筑工程起家，掘得第一桶金之后来到上海，并在松江成立志成企业，开发３０万平方米的位于九亭的中低价住宅大盘知雅汇，另外还成立上海赢华房地产，同样在九亭开发住宅项目枫桥丽舍，而其唯一的商业地产投资，是在杭州开发“红楼大酒店”。

　　 “业绩实在有限，所以它能否打造好长风的商业项目，的确让人担忧。而且，志成以黑马姿态，打乱区政府引入国美总部这个宏伟计划，相信区里面应该不会在规划上迁就志成企业。”当时，就有多位相关人士发表这样的担忧，“应该不会允许它造全部的分割小户型的写字楼出售。”

　　 “１６４００元的楼板价实在太高，如果是分割小户型出售，定价必须接近２５０００元左右。”据悉，目前区域内小户型在售项目有旭辉世纪广场——今年３月份该盘推出５６９套，目前仅成交７套，网上房地产记录的“累计合同均价”才２００００元／平方米。志成企业所承受的压力由此可窥见一斑。“若是整售，利润空间还要低。”有分析人士指出。

　　 长风生态商务区历来流行这样的“先进”运营模式，如天鸿的北岸长风、新加坡国浩的国浩长风城和旭辉世纪商务广场，这三个主流项目近几年都频频有写字楼被整栋收购的成功案例。但以志成拿地的楼板价之高，开发后即使以成本价整栋出售，也相当勉强。

　　 以记者的观点，去年上海和全国土地市场一直延续那样的疯狂飙升态势，志成放手一搏可以理解，但制造地王的热潮在去年底已戛然而止，退地或许也是私营的志成企业不得已而为之。

　　长风４号地块遭程咬金半路横刀夺爱，致使“三败俱伤”。近日坊间传闻，该地块将重新上市。