香港房地产再升温

　　陈济鹏

　　香港土地面积只有1098平方公里，人口约700万!人，而且山地多平地少，自然条件决定了房地产成为香港极其重要的生产要素，房地产业自然也是支柱产业之一。

　　香港楼市的价格指数在1997年的高峰值为每平方英尺6028港元，至2003年跌至谷底1854港元。此后，楼市价格持续反弹，近期更是加速回升。今年3月份楼价攀升至4228港元，较去年同期激增30.3%。

　　房市强劲反弹

　　香港地产代理美联集团的统计数据显示，香港地产价格2008年3月攀升至4228港元，较去年同期激增30.3%。回头看春节之前，这时往往是交投平淡的季节，以往几年交投仅有4000多宗，好的时候也就9000多宗，但在鼠年春节之前，交投却在1.4万宗左右，显示市场当时信心高涨。香港浸会大学财务及决策学系副教授麦萃才认为，市场气氛向好主要是因为香港经济基调强劲，银行多次跟随美联储降息，负利率趋势加剧，而且本地新楼供应不足。

　　不过，在农历鼠年过后，香港房地产市场趋于平稳，成交量不高，到4月下旬才再度升温。香港特区政府土地注册处的资料显示，香港4月份整体物业买卖注册量共录得10945宗，连续13个月每月超过1万宗，与96年至97年连续15个月逾万宗的纪录仅差2个月。美联集团资料研究部经理张蓓蕾说，预期楼市交投将持续向好，有望打破纪录。

　　香港4月二手住宅注册为8775宗，比上月增加18.3%，连跌两个月后回升。若以二手注册量最多的15个屋苑计算，其中11个有所增加。至于新盘市场，4月一手私楼注册仅381宗，比3月大幅下跌83.2%。这主要是因为在此之前一段时间内没有大型新盘推出。不过，近期已有大型新盘部署上市，成交可能随之回升。

　　中原地产研究部联席董事黄良升说，香港地产市场以投资为目的的买家主要集中在豪宅和商用地产领域。香港住宅地产市场最近几个月的交投在每月6000至7000宗，低于正常年份，因为过去每年这几个月都是交投旺季，4月份达到1万宗以上的水平，只能算是恢复正常，算不上过热。香港经济的基本面仍然良好，只不过前一段时间美国次贷造成恐慌蔓延，导致许多投资者观望。他认为，次贷的影响就像台风，虽然袭击美国，暂时却不会对香港有太大影响。至于香港楼市的前景，则可能在今年稳定增长，但速度会放缓一些。

　　黄良升说，以自用为主要目的的买家需求相对稳定，变化不会太大。

　　地产代理利嘉阁(工商铺)地产董事黄应年则表示，今年前四个月工商铺物业买卖登记4768宗，同比增加21.2%，成交总额也增加61.2%至347.4亿港元。利嘉阁还预测，最近香港股市回暖，投资气氛再度转热，下半年之前工商铺将再升值10%。目前香港的工商铺市道仍然畅旺，写字楼及仓储等板块都有强劲需求。

　　工商铺投资回报佳

　　业内人士透露，从去年初以来内地陆续有资金进入香港，目前确有内地投资者在香港投资物业，其中以豪宅和工商铺居多。不过由于受到政策限制，内地投资者资金很少流入香港，虽然最近内地投资者在香港地产市场的比例在增加，但仍然只占极其微小的一部分。

　　利嘉阁工商部联席董事朱亮恒说，投资工商铺的投资回报率一般在6%至8%，对内地投资者来说是比较好的选择之一，因为一般租期较长，容易打理，其中仓库更是价低但回报不小。香港地产服务业很成熟，一些代理机构提供全托服务，一般抽佣比例为租金的5%。

　　黄良升说，香港地产市场目前仍然主要是本地投资者和国际投资者，内地投资者不容易进入，主要是因为资金转移不便。他认为，内地投资者如果想在香港投资物业，首先要通过正确合法的渠道将资金转出，而且最好做长线投资。而且香港与内地法律、行规不同，许多做法在香港未必行得通，投资者需要做好面对困难和投资风险的准备。

　　黄良升认为，内地投资者在香港投资地产一定要有充足的资金，因为香港贷款没有那么容易，最好先问清楚能不能贷款。在香港一般物业可以有七成的按揭，住宅可以高达九成五，但需要香港身份证明和收入证明。朱亮恒提醒说，内地投资者如果在香港投资，一定要选择合适的地产经纪，他们可以帮投资者分析市场、价位是否合理及前景如何。