上海外滩源二期或存变数 洛克菲勒中国投资缓慢

　　田新杰

　　上海外滩源项目一期终于开工。

　　本报记者日前从洛克·外滩源项目公司方面证实了这一消息，而项目公司方面提供的一期项目建筑规划资料，也首次披露，外滩源一期项目由7幢新建建筑、11幢保留建筑共18幢建筑组成。此前3月4日，上海市房地局正式通过了上海黄浦区174街坊(即外滩源项目一期所在地块)的建设用地审批(沪府土[2008]146号)。

　　“由于非现场的建筑设计规划等此前早已准备，有关审批一通过，项目就及时启动了。”洛克·外滩源项目公司有关负责人告诉记者，虽然有一定难度，但将争取在2010年世博会前完成一期建设并实现商家入驻。

　　不过，洛克菲勒集团在外滩源的投资开发并没有因此一帆风顺，依然面临曲折。记者另从一位核心知情人士处获悉，目前二期地块的拆迁进展已经拖延，加上政府方面的一些新变化，“二期是不是仍交洛克菲勒开发，并不是100%的事情。”

　　一期规划首度曝光

　　在日前举行的2008米兰国际家居设计周上，来自上海的 “洛克·外滩源”掀起了一道“上海旋风”。外滩源项目首次在境外相关设计展上公开露面，立即吸引了各方关注。

　　“从建筑设计、房地产投资、商业投资等各个方面，外商对洛克·外滩源项目产生了浓厚兴趣，我们得到了众多国际品牌的约见。”上述洛克·外滩源项目公司的负责人告诉记者，而更多的国际资本更加看好百年来外滩这一轮开发的房地产等多种投资机遇。

　　据了解，家居周期间，“洛克·外滩源”携手米兰理工大学共同发布了《国际设计品牌中国商业生态报告》，为意大利时尚设计品牌开拓中国市场提供建议，还与多方时尚巨头会面，深入探讨合作计划。

　　在项目公司方面提供的这份洛克·外滩源一期项目建筑设计规划资料中，记者看到，位于一期的上海米兰中心将是建设的核心。

　　“筹建中的上海米兰中心也将在2010上海世博会前落户外滩源。外滩源及合作伙伴已经首期筹集2000万欧元，创建专门的基金来长期支持意大利品牌在中国的发展。4月18日，Poltrona Frau、B&B、Cappellini、Cassina四家意大利顶级家居设计品牌与“外滩源”签约，提供配套家居产品，并成为上海米兰中心的首批入驻品牌。”这位负责人透露。

　　根据这份规划资料，洛克·外滩源项目一期范围为黄浦区174号街坊，东临圆明园路和33号公园绿地，北抵南苏州河路，西倚虎丘路，南至北京东路为界，总面积为1.68公顷。

　　上海米兰中心则位于洛克·外滩源2号-4号等几幢建筑中，在规划中，洛克·外滩源将与上海市、米兰市内及意大利顶级设计品牌共同建立上海米兰中心，作为意大利顶级设计品牌在中国的展示场所。项目将提供面积不少于2000平方米的场地作为入选品牌(企业)的展示及销售空间。

　　这位负责人指出，“本地块为外滩源整体开发的起始点，它的位置使它成为外滩源与现有外滩连接的中枢。一期的成败与否将直接关系到外滩源整体开发的成功。”

　　而根据上海市领导对本地区建设提出的“重现风貌、重塑功能”的指导思想，以及市、区总体规划，黄浦江、苏州河等相关规划，洛克·外滩源项目中将进行大规模的现有建筑保护改建的工程：“一期项目是整个洛克·外滩源项目成功的关键，由7幢新建建筑、11幢保留建筑共18幢建筑组成。所保留建筑中有女青年会、安培洋行、亚洲文会等7幢优秀历史建筑。

　　一期项目将建成商业金融中心、酒店式公寓、艺术馆、上海米兰设计中心等设施，规划建筑总面积达9.4万平方米。”

　　其中，包括零售物业面积19800平方米，办公物业面积35300平方米，酒店物业13200平方米等。综合商业中心包括兰心大楼、女青年会大楼、安培洋行、光陆大楼、圆明园公寓，及洛克·外滩源2号-6号等13幢建筑；个性化精品酒店由洛克·外滩源1号及真光大楼、广学大楼组成。

　　另据透露，今年下半年开始洛克·外滩源一期将展开全面的招商工作，预计明年完成。争取世博会之前完成商家入驻。

　　洛克菲勒投资谨慎

　　洛克·外滩源现由洛克菲勒集团与百仕达控股合作开发，将建成一个涵盖美术馆、个性酒店及餐饮、高档品牌旗舰店及公寓、写字楼等多功能的综合商业区。

　　据项目方最新计划，届时将有少量约20套高档住宅物业用于出售，而写字楼、商铺、酒店等大部分物业均将长期出租经营。

　　“根据双方的合作约定，目前一期项目正在抓紧时间开工建设，投入资金也由双方各按股份比例注入。”这位项目负责人透露。

　　2005年12月，由百仕达控股、洛克菲勒、新黄浦三家公司参股的上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司正式注册成立，注册资金8300万美元。2006年，百仕达控股行政总裁邓锐民曾透露，“上海洛克菲勒集团·外滩源”项目的一期工程将在2008年结束，届时将建成建筑面积达10万平方米的商业及住宅区。一期工程总投资约3亿美元，其中1.69亿美元用于土地，1.1亿美元用于项目建设。

　　不过，由于多种原因，完工日期已经一再延后。此前，百士达投资公司年报透露的进度安排，预计一期工程将在2010年完工。

　　这位负责人坦言，在时间上确实与原来有较大落差，主要是项目现场的部分工作落下了。“我们现在在集中精力赶工一期项目，一期在世博会前全面完工尚有难度，更何况二期。”

　　根据此前披露的信息，整个外滩源项目耗资10亿美元。

　　作为上海商业“十一五”规划的“亮点工程”，外滩源项目于2002年12月立项； 2004年5月，美国洛克菲勒国际集团在众多国际巨头中胜出，作为惟一一家外资企业与新黄埔集团签约，共同担任外滩源综合改造开发项目的总体开发商；2005年11月百仕达控股与洛克菲勒集团签订合作协议，加入投资开发行列，百仕达上海公司提供1.69亿美元的股东贷款作为外滩源项目的所有施工前费用，包括拆迁和土地批租。

　　然而，上述这位核心知情人士透露，目前洛克·外滩源项目公司仅承担一期的建设开发，二期项目或存变数。“由于此间一系列变故，政府方面可能有些新的想法，虽然当初洛克菲勒签的是整个外滩源项目整体开发协议，但目前来看，二期项目是否仍由洛克菲勒开发，还有很多不确定性，并非百分百定下的事情。”

　　此外，记者了解到，洛克菲勒在中国的其他房地产投资也进展缓慢。

　　洛克菲勒曾与百仕达合作成立了“洛克菲勒·百仕达大中华基金”，专门投资及发展中国的房地产项目，基金的初期规模约4亿到5亿美元。不过目前该基金也尚未正式启动具体投资程序，更没有资金介入到外滩源项目中。