信贷紧缩地产商变相融资

　　晶报讯（首席记者 余彦君）在央行从紧的货币政策下，地产开发贷款受到严控，这也使得地产商正遭遇前所未有的资金压力，不得不尝试新的融资渠道。记者昨日从建行获悉，由建行、招商地产和上海国际信托投资有限公司三方合作推出的“准REITs”信托理财产品在深圳成功发行。

　　用租金收入来融资

　　作为一种证券化的房地产投资品种，REITs核心特征是以出租型物业的租金收入为基础向股东分红派息，经过几十年的发展，REITs已在世界范围内取得成功。不过，建行深圳分行有关人士称，此次发行的新产品，只是初步具备REITs产品的核心特征，但尚不能上市交易流通，因此属于准REITs产品范畴。

　　据介绍，该产品采取三方合作方式，委托方为招商地产，受托方为上海国际信托投资有限公司，建行作为托管银行和监管银行。从操作方式上来看，招商地产将其位于宝安与蛇口工业区的若干优质商业物业未来的租金收益权，作为基础资产委托给上海国际信托投资有限公司，由上海国际信托投资有限公司发起设立资产支持信托，并通过建行“乾图理财”向机构投资者募集资金。产品期限2年，募集资金规模6.5亿元，是目前国内房地产金融领域最大的准REITs项目之一。

　　去年3月，华侨城地产就与工行深圳分行和中信信托投资有限公司发行“准REITS”信托产品，利用华侨城的租赁收益权直接融资6.5亿元。

　　融资成本比贷款略高

　　据了解，该信托产品在投资收益率上，首次引入收益与同期限贷款利率同步浮动方式等，如未来贷款利率上调，该产品收益率将进行同幅度上调，通过加息风险规避的方式来吸引资金的进入。

　　尽管记者没有了解到该产品的年收益率情况，但分析人士认为，考虑到发行成本、托管成本等因素，招商地产的融资成本应该比银行贷款的利率略高，比直接在股市上融资就更高了。

　　银行拓展中间业务

　　地产商通过信托来直接融资，对银行来说，无疑会分流一部分贷款业务。

　　不过，分析人士表示，在央行从紧的货币政策之下，今年银行贷款业务的增长速度减缓是必然的。到目前为止，我国银行的利润仍然主要依赖于存贷差来完成，而贷款业务的增长速度减缓，对银行的盈利增长构成了压力。

　　建行深圳分行一位人士表示，该产品的成功发行，不仅为国内房地产企业融资方式拓宽了多元化的渠道，同时也为银行理财产品创新探索了一条崭新的道路。

　　近年来，银行依靠发行理财产品成为增加非利差收入的一个重要渠道。“贷款的萎缩，对各商业银行来说，积极拓展中间业务收入势在必行。”联合证券一位金融业分析师昨日称，建行通过发行此类信托产品，是通过理财产品的方式来募集资金，并不占用建行自身的贷款额度，但建行可获得信托产品的托管费等中间业务收入。