凌克出招：快速周转应对阶段震荡

　　王凯

　　热极一时的“拐点论”，将2008年年初的房地产市场推入浓重的 “观望”气氛之中。与此同时，难见松动的银根，则成为横在地产公司面前的一个巨关。

　　2007年金地净利润来源主要为深圳，而2008年金地的结算地点将转移至上海、北京等城市，规避了正在经受着巨幅震荡的深圳楼市。

　　但问题在于，由于一时兴起的“拐点论”，引发了市场的观望情绪，那样上海、北京将会给地产领衔企业之一的金地带来什么呢？2007年，深圳金地偏激进的拿地策略，令金地的资金需求颇为可观，金地如何面对2008年的这些变数？“拐点论”是否会影响销售业绩？融资需求如何实现？就这些问题，本报记者对深圳金地集团董事长凌克进行了专访。

　　08年业绩增长有保障

　　经济观察报：金地2007年取得高速增长，但人们并不看好今年的房地产形势，金地集团对2008年的经营有何预期？

　　凌克：我们08年的业绩增长是有保障的，一部分销售额已经在去年实现，我们07年底预收账款38亿，金地的全国性布局也会增强我们的抗风险能力，我们会通过营运调度来保证08年经营目标的达成，最重要的是竞争再激烈的市场，都有赢利的产品和赢利的公司，金地在客户价值把握和管理方面的竞争力是我们业绩的最根本保障。

　　经济观察报：现在的市场形势是否会让金地对公司的发展战略做出调整？

　　凌克：07年我们已经实现快速发展，08年还将是我们快速发展的一年。国内房地产市场近期存在一定的观望情绪，局部市场也出现了一定的调整，但我们认为中国房地产市场长期繁荣的大趋势不会动摇。现在的调整是大家对短期价格走势的不明确造成的，这种观望甚至调整也必然是短期的，而公司战略面对的是长期的问题，所以我们的发展战略不会变，因为行业长期景气的前景没有变。当然在具体的战术动作方面，我们可能需要适应形势做一些调整，比如我们需要更加关注一次置业者的需求，我们需要调整我们投资的节奏等等。

　　维持现金流毋需牺牲利润

　　经济观察报：金地如何应对08年贷款紧缩和融资从紧的状况？

　　凌克：2007年报体现出我们的现金余额是25个亿左右，加上银行的授信额度约190亿左右，金地的开发计划不会因资金问题受到影响。今年我们在售楼盘数量比07年增加50%以上，有20多个项目在销售过程当中，将会带来比较充裕的资金回流，所以，我们08年的资金链条是安全的。我们不需要为保证现金流安全去牺牲我们的利润，所以2008年的业绩应该不会受到较大的影响，相反，我们预计会保持一个比较好的增长水平。

　　在银根紧缩的情况下，更加需要坚持我们快速周转的运行模式，因可用的杠杆比例减小时，要保障一个好的ROE，就更需要我们加快总资产周转率，也证明我们一年前确定的快速滚动开发的策略是有前瞻性的。金地仍会努力扩大规模，当然我们会让扩张的速度与资金的供应状况相匹配。

　　实际上除了银行和资本市场之外，地产企业已经开始更加多元化的融资体系，金地在这方面也做了很多尝试和探索，比如我们与UBS在房地产基金方面的探索，与ING在项目股权投资等方面的合作等。

　　经济观察报：能否具体谈谈今年已经落实的融资计划？

　　凌克：今年我们会尽快实施去年年底已经取得批文的12亿元公司债的发行。同时，也会全力推进去年股东大会通过的公开增发的融资计划；除了继续推进资本市场的融资工作之外，我们与UBS在房地产基金的合作也会继续推进，今年内会完成募集2亿美元的资金。同时，我们也在探索与四大银行建立总行级的合作关系以及境内人民币结构性融资的方案。

　　经济观察报：2008年计划竣工的面积主要分布在广东、上海、武汉、北京，其中三个城市的竣工面积约占总竣工面积的62%，在广东地区和一线城市处于销售观望和房价下调的情况下，这种布局是否会对08年的销售业绩不利？

　　凌克：首先，我们相信，广东房地产市场的暂时调整是正常，并不意味着未来房地产市场的不景气和房价的持续下跌，我们对广东房地产市场的中、长期是看好的。金地08年广东区域竣工面积包含了约12万平米珠海工业园竣工面积，这部分项目不会受住宅市场变化的影响，实际08年计划竣工的住宅面积约为55万平米。其次，金地广东区域08年的竣工面积占集团08年所有住宅竣工面积的比例仅为31.6％。我们已经通过全国化布局，尤其是对内地城市的拓展，成功地实现了均衡发展和风险分散。

　　来源：经济观察报网