新政“网漏” 外资行抢滩房贷蓝筹

　　王冰凝 陆 玲

　　借二套房认定漏洞、提高中介“返点”、捆绑开发贷，招招抢占人民币业务

　　 虽然目前外资银行的房贷业务尚不能与中资银行分庭抗礼，但这并不能代表外资行对人民币房贷业务的勃勃野心。

　　 　　想买二套房的陈先生深切感受到了这一点，正当在中资银行办理二套房贷款，需要缴纳五成比例的首付及多交10%利率让他犯难的时候，外资银行却向他投来了橄榄枝。

　　 实际上，在紧缩的货币政策及中资银行收紧个贷业务的时候，外资行便已经悄然抢滩。相关数据显示，截至2007年11月底，全国商业性银行个贷增量为 8304亿元，外资行的个贷余额为78.08亿元，比年初增加了35.81亿元，增速达85%。

　　借征信漏洞抢占市场

　　 　　3月4日，几经周折的陈先生，终于在一家外资银行以第一套房贷首付及利率贷款购得第二套住房。

　　 面对新政下对二套房增加首付比例及贷款利率的提高，正当陈先生犯愁之际，一家外资银行却让陈先生“绝处逢生”。尽管这家外资银行仅是为了宣传业务，但陈先生无意中发现，这家银行竟然仅仅需要他写一份申明，就可以按照一套房方式放贷。

　　 “由于外资银行至今未和央行征信系统联网，所以我们在做个人房贷时，只需要客户填写一份申明，来界定是否为第一套住房，从而也让我们有可能给想买二套房的客户提供同于一套房认定的贷款。”这家外资银行这样向陈先生解释。

　　 也就是说，全凭贷款人的“自觉”，只要申明单上写为第一套住房，外资银行便以一套房政策执行放贷标准，而外资银行无法核查贷款人的拥有房屋状况。

　　 以此相对应的是，中资银行全面推行了征信系统，可以清楚地核查贷款人的真实信息。而对于外资银行的“漏洞”，投资客很可能会转向那里。

　　 “相关房贷政策，银行严格遵守央行和银监会的政策和监管，将严格按照监管部门的认定标准执行二套房的政策。”记者在向外资银行求证时，汇丰银行、花旗银行以及渣打银行相关负责人均语气坚决地向记者表示。

　　 而深圳发展银行北京分行一负责人指出，一般来说，外资银行总部并无意违规，但外资银行在中国各个分行的业绩和效益与存贷款量关系密不可分，为了提高分行业绩，在政策漏洞下，各分行在操作层面为有关投资购房者开绿灯，并不难理解。

　　 “外资银行具有的第二套房贷优势，会促使一些想购买更多套房的投资人士将贷款计划转移过去，这将在外资银行个人房屋贷款业务的增长量上有明显表现。”此人士表示。

　　 但由于目前的楼市低迷，许多外资银行也意识到了风险的问题。因此，目前各外资银行中国总部也在主动申请加入央行征信系统，以规避风险。

　　 “预计会在4月底，外资银行也将与央行征信系统联网，从而使得外资银行做第二套房贷的暗道被堵死。”一外资银行相关负责人向记者透露。

　　 尽管征信系统4月份即将完善的消息会堵住部分投资客，但这并未打击到外资银行进军个人房贷的冲动。

　　 “上了央行征信系统后，与中资银行比，第二套房贷的界定就不再存在优势。不过，海外购房者和在外资企业上班领取外币工资的国内购房者，在贷款时仍然不受二套房贷政策的限制。这是中资银行望尘莫及的。”一家外资银行北京公司房贷部一人士向《华夏时报》记者透露。

　　争夺二手房个贷业务

　　 但寻找征信系统的漏洞并不是外资银行的长久之计，他们正通过抢占二手房贷市场来争夺个贷这块大蛋糕。

　　 “我可以告诉你的是，我们已经与花旗银行准备洽谈合作事宜，双方在二手房贷领域展开深度合作。”一担保公司人士向记者透露。

　　 他称，花旗银行注重的是担保公司的客户资源，这样可以让他们快速切进二手房贷市场。而从2月底开始，这家担保公司已经开始与渣打、花旗和汇丰银行频繁接触。

　　 而一大型中介按揭处负责人也向记者透露，最近外资银行变得非常积极，汇丰、渣打等外资银行都在和他们商谈新合作。

　　 “目前我们的个人房贷业务量很大，可以说，一手房贷和二手房贷每天都有很高的业务量，而且全国二线以上城市均已铺开，还将以最快速度继续推进新的地区。”渣打银行一内部人士对《华夏时报》记者称。

　　 一位曾在外资银行的信贷部做过两年的人士告诉记者，个贷业务是各大外资银行最为重视的业务，一个银行的房贷部门队伍最多时有300多人。

　　 其实，早在2007年4月北京房交会上，东亚银行、渣打银行等外资银行都推出了二手房外币按揭业务，原因是二手房在各地交易量的比重不断提高。

　　 “但事实上，在我们的客户中，选用外资银行贷款的比例不到5%，不过这一情况正在改变。”中易安（北京）房地产担保有限公司市场总监徐东华告诉记者。

　　 有一德意志银行销售经理告诉记者，外资银行大多给高端客户放贷，所以一般只与部分大型中介的豪宅部合作，或者与极少数专门做高端的中介合作。

　　 不过在徐东华看来，其实中介关注的，一方面是银行的产品能不能帮助其得到更多的交易机会；另一方面，就是看银行能不能够给具有竞争力的返点。

　　 据他透露，中介与银行合作很看中返点，也就是通常所说的中介咨询费率，目前银行付给中介返点已由0.8%上升至1.2%。而外资银行为了抢夺二手房贷市场，已经提出了“费率不是问题”的营销口号。

　　试图开发贷与个贷“捆绑”

　　 虽然二手房贷市场发展迅速，但新房个贷市场，外资行进入却有难度。

　　 “目前个人房贷市场大多数实行封闭式房贷业务，开发商与银行的关系属于‘合作’。实际上，银行给开发商发放开发贷款与个人房贷进行‘捆绑’。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。

　　 他介绍，对于外资银行来说，目前没有和开发商产生这种开发贷款和个人房屋按揭的连带关系。有这一“霸王条款”的存在，使得目前外资银行还无法在一手房贷市场与中资银行分庭抗礼。

　　 但有消息人士称，外资银行正在广泛接触开发高端产品的开发商，以求能够实现开发贷款与个人房贷的“捆绑”，从而争夺一手房贷市场。

　　 有上述德意志银行不愿具名的销售经理告诉记者，外资银行进入内地房贷业务的布局首先从高端客户及境外人士等富裕阶层开始。“虽然这一人群数量小，但购买力强。”

　　 也正因为如此，外资银行大多圈定合作开发商的楼盘档次。由于针对的是境外人士，其购买的房产大多是有外销资格的楼盘。在北京，这些楼盘的价格大多在每平米3万元人民币以上。

　　 不过，外资银行也逐渐放下身段，为了打开更为广阔的一手房贷市场，必须要针对中等收入人群和与之对应的房产开发商制定灵活的准入策略。

　　 当然，开发商的选择也很挑剔。在北京，与外资银行有合作的开发商少之又少，即便是有合作的企业也不愿意向客户推荐外资银行房贷，因为审批程序实在太麻烦。

　　 据悉，在某外籍公寓售楼处，为业主服务的售楼员对“上门”推销房贷的外资银行业务员不屑。因为外资银行的程序太多，批贷和放贷时间太长，一般根本不向客户推荐。

　　 “不过，由于今年在个贷普遍收紧的情况下，估计外资银行会有一些灵活的产品推出以弥补相应的缺陷。”徐东华说。

　　数 据

　　 截至目前，国内尚没有外资银行房产信贷的全面统计数据，但上海作为外资银行的“桥头堡”，已经成为外资房贷进入中国市场规模的风向标，从中也能看出外资银行进入中国市场发展人民币房款业务的迅猛态势。

　　增长54%

　　 2007年12月末，在沪外资银行房地产业普通贷款(主要为房地产开发贷款)余额49亿美元，比年初增加17亿美元，同比增长54%。

　　24.57亿美元

　　 截至2007年12月末，外资银行个人住房贷款余额24.57亿美元，比年初增加9.58亿美元，同比增长64%，增幅比中资银行高48.8个百分点。

　　第2位

　　 2008年1月份，房地产业位于外资行信贷投向的第2位；而中资行只将房地产贷款放在第5位；从绝对额来看，外资行1月份的房地产增量贷款仅比中资行少10亿元左右。

　　对 话

　　外资行个贷将步步为营

　　专访中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇

　　 　　《华夏时报》：外资银行为什么进入和看重国内的个贷市场,这与国内外的环境有什么关系？

　　 　　郭田勇：一方面，个人房贷本来就是一块很大的市场，风险小，回报高。

　　 　　另一方面，从宏观角度讲，外资银行之所以积极性很高，认为这是个很大的商机，主要是基于其对中国楼市的预期，对房价走势的乐观的判断，随着发展中国家富裕人口的增多，住房需求是个金矿。

　　 至于国际因素，人民币升值，外资银行的资产需求越来越旺盛，随着国外人到中国买房的增多，购房需求的增大，这也是值得考虑的。

　　 《华夏时报》：目前外资银行个贷还相应份额不足,那什么时候外资银行的个贷业务会有明显增长,与中资银行产生分庭抗礼的局面？

　　 郭田勇：外资银行进入中国才不久，要想与中资银行在个贷业务上形成分庭抗礼的局面尚需很长时间，因为在短期内，外资银行在网点数量方面的差距很难有实质性的改观，要想在客户数量上与中资银行抗衡，确实需要很长时间。

　　 但在局部领域，如高端市场，作为以盈利为目的的机构，外资银行将有限的资源集中于优质的高端客户，通过掌握20%的高端客户来获取80%的银行业利润，已经有足够的实力与中资银行抗衡。

　　 《华夏时报》：那么在这种情况下，2008年中资银行的个贷会不会在外资的侵蚀下出现更大幅度的萎缩？目前市场份额上是一个什么样的比例情况？

　　 郭田勇：首先，外资银行的进入对房地产市场来说是个好事，房地产企业融资的渠道更多，购房者可选择的空间更大。

　　 但外资银行在中国的个人房贷市场才刚刚起步，而且主要是针对港澳台更高端客户，所占比例不大，差不多5%左右，对目前的中资银行形成不了很大的冲击。

　　 但是外资非常好看这块业务，其个贷的增长速度不容小视，目前虽然只占总资产规模的2%左右，但其发展前景不可估量。预计2008年会以高端为基础，逐步向中低端渗透。

　　 《华夏时报》：外资银行在个人房贷这一块较中资银行有什么优势和劣势呢？

　　 郭田勇：外资银行的优势主要体现在优质的服务和灵活的产品上。全球资源配置的优势使得外资银行高端客户服务优势突出，外资银行将给国内客户带来新的服务体验。

　　 外资银行在产品开发、创新上有新的亮点，其产品更加灵活与多样化，从而能够满足不同人群的需求。外资银行会根据市场的需求来推出产品。

　　 至于劣势，外资银行在中国起步很晚，网点少，起点高，审核不够灵活，在整个营销网络的建立以及上下游资源的整合上比较滞后，致使很多产品的本土化不够，一时很难与市场实现真正的对接。

　　 《华夏时报》：外资个贷的进入会造成怎样的影响和后果？

　　 郭田勇：外资银行个贷的进入的确加剧了内资银行业务的竞争。但正因为此，中资银行的盈利水平才获得了大幅的提升。与国内同业相比，外资银行的优势主要是拥有全球性的业务网络、先进的管理模式和风险控制能力、成熟的金融产品等。

　　 外资银行进入以后，主要是从客户服务以及金融创新上带来改变。特别是服务理念上影响中资银行比较大。中资银行若不与时俱进，很容易落后。