北辰实业蹊跷腾挪资金

　　王冰凝

　　先公告违规挪用，后公告变更专项用途

　　 一笔公司专项募集资金被违规挪用，其背后隐藏的北辰实业因频繁拿地以及过度发展，导致流动资金链紧张的窘境也随之浮出水面。

　　 3月1日，北京北辰实业股份有限公司（下称“北辰实业”）(601588)表示，用于开发北辰大厦专项募集资金的8.3亿元中的3.4亿元被用于补充公司流动资金，但此举违背上市公司规定，因此将补充流动资金部分返还至专项资金。

　　 但随后北辰实业仍用一纸公告使得这笔钱合理地划至流动资金账户上，前后公告大相径庭，不禁令人大感蹊跷。

　　专募资金再转为流动资金

　　 “实际上，这笔未经公司内部相应决策程序而被使用的资金，被董事会发现后，已于2008年2月21日及2月25日全部返还北辰大厦A股募集资金专户。”3月5日，北辰实业相关负责人告诉记者。

　　 但就在此人士向记者证实挪用资金已归还专用账户仅仅一天之后，北辰实业又用一纸公文将专用资金再次“挪用”，而这次是合理地“挪用”。

　　 3月6日，北辰实业再次发布公告称，北辰实业发行A股募集资金原本用于北辰大厦项目和奥运媒体村项目，但由于市场需求、产品定位发生变化和设计变更等原因，截至2008年2月29日，该项目投资估算总计12.8亿元，预计剩余募集资金3.37亿元，并不再投入。

　　 公告中还称，为保证更加及时有效使用募集资金，北辰实业拟将剩余募集资金3.37亿元及利息近0.24亿元，总计3.6亿元，变更为一般营运资金。

　　 也就是说，北辰实业用一则公告表明要符合上市公司规程，又用另一则公告将剩余专项募集资金变更为流动资金，北辰实业的流动资金的紧张可见一斑。

　　投入大幅增加

　　 3月6日，北辰实业发布的年度报告也证实了这一点：本公司2007年经营活动现金净流入负增长近59亿元，同时由于公司收回奥运A/B地块补偿款、支付国家会议中心及北辰大厦建设工程款等，投资活动现金净流量也负增长了10.69亿元。

　　 “由于频繁高价拿地，尤其是天价拿下长沙地块，北辰实业2007年至今的流动资金一直比较紧张。”北辰实业一内部人士坦承。

　　 2007年，北辰实业曾分别以92亿元和11.5亿元的价格，成功竞得长沙主城区1177亩地块和北京常营两限房。其中仅长沙地块，北辰实业就要在2007年一次性付款51.52亿元，而只有在全部付清地款之后才能拿到相关地块的土地使用证。

　　 “投入大幅度增加，但收入及筹资增加有限，导致北辰实业流动资金日益显得捉襟见肘。”北辰实业一内部人士称。

　　 年度报告同时透露，2007年，北辰实业土地储备方面取得了突破性进展，其中主要为一举夺得长沙新河三角洲项目500万平米，以及成功竞标取得北辰常营项目44万平米的项目开发权。

　　 根据北辰实业计划，预计2008年全年将实现开复工面积217万平米，实现销售面积43万平米。

　　 但分析人士指出，未来如此大面积的开发量，更会使得北辰实业资金链雪上加霜。

　　发展持有型物业

　　 实际上，北辰实业所面临的发展风险，正来自于住宅项目。随着宏观调控政策频繁出台，加大了房地产市场短期走势的不确定性。此外，住宅项目运作时间较长，其间市场一旦出现大幅波动，将给北辰实业带来较大的销售风险。

　　 在这种情况下，发展有稳定现金流的持有型物业成为了北辰实业的当务之急。

　　 据了解，在最初的发展规划中，北辰实业便提出“五、三、二”战略，即住宅项目占50%，持有型物业占30%，而商业部分占20%。

　　 北辰实业内部人士称，2008年，公司大量的持有型物业将竣工，导致此资产规模占总资产的比重将进一步上升，使得北辰实业的资产结构改善。

　　 “我们既可以通过房地产开发获得快速增长收益，又能通过出租、经营物业获得长期稳定收益，抗风险能力强于单一业务的房地产开发企业。”此人士说。

　　 去年10月份，北辰实业从北京住总手中将北辰会议中心收入囊中，此举被看做是北辰实业增持持有型物业的信号。

　　 而熟知内情的人士则表示，此次受让全部股份应该是在为日后发行REITs作准备。此前，坊间盛传北辰实业将打包旗下持有型物业发行REITs。

　　 而早在两年前，时任北辰实业总经理的贺江川曾公开表示，公司已拥有投资物业30亿元，具备分拆商业地产做REITs的业务形态。

　　 而一旦REITs发行成功，将为北辰实业大力发展持有型物业打开通路。

　　尝试多元化融资

　　 一边是发展持有型物业，一边是庞大的住宅项目开发投入，仅仅依靠商业物业提供现金流尚不能满足北辰实业的胃口，北辰实业也在尝试多元化融资。

　　 “从紧的货币政策和全局性的宏观调控，大大提高了房地产开发企业传统融资渠道的融资难度，并对房地产开发的资金链产生较大压力。”北辰实业相关负责人称，这促使北辰实业不得不加快开发节奏，并且采用多渠道融资。

　　 在解决现金流问题上，北辰实业2008年计划积极推进公司债券的发行，同时利用两地上市和业务结构独特的优势，尝试多元化的融资模式。

　　 尽管资金链一度紧张，但北辰实业拓展地产开发的野心仍在扩张。该公司公告称，不排除通过项目转让、股权投资、合作开发和收购兼并等方式，继续扩大公司发展物业的影响力和经营规模。

　　 2007年10月12日，北辰实业公告称，将发行17亿元公司债，但由于证监会放缓上市房企再融资，公司债发行一直没有下文。但由于北辰实业系国有企业，且项目多处于奥运村周边，有分析人士表示，通过证监会的批准只是时间的问题。