从狂飙到差价补偿福建楼市回归理性

　　“在政策、资金、市场信心等综合作用下，今年上半年楼市偏冷这一格局不会改变。厦门仍将是购买力强盛的泉州、晋江、莆田、龙岩、三明等城市置业者投资房地产的首选地区。”

　　小薇最近接到开发商通知，说她买的楼新一期要降价销售了，而她因此可以获得1000多元/平方米的差价补偿。在小薇的记忆里，起码在过去2年，福州楼市都没有过类似“差价补偿”的说法。

　　“这太令人意外了。”小薇还沉浸在福州楼市去年的狂飙幻境中。她买的公寓楼位于福州最为红火的一个新区，曾在2个月的时间上涨了2000元/平方米。在那段“面粉价”超过“面包价”的日子里，几乎所有人都坚信当地价都超过7000元/平方米之后，房价很快就会突破万元大关。

　　福州楼市在1月份的急转直下出人意料。而开发商大举的降价则在元宵节之后，并在3月份扩大了阵营。同时备受争议的还有泉州以及厦门等区域。

　　福州“9·11”之后走过抛物线

　　“9·11”成了去年福州房地产的暗语。以当天为一个起点，在信贷紧缩政策与保障房政策明确之后，福州楼市在之后的几个月里走过了一条从狂涨到狂泄的“抛物线”。

　　去年9月11日，原福州福泰钢铁厂及周边地块被深圳万科以27.2亿元竞得，福州房地产业内认为这标志着福州楼市进入了“与狼共舞”的时代。同期，还出现了融信地产9953元/平方米的楼面地价，以及世欧地产8516元/平方米的楼面地价竞得一块土地。

　　如果没有当天几块“天价地”的落槌，福州楼市也不会出现紧随其后的狂飙突进。

　　去年10月底，小薇的急于出手也与“9·11”相关。因为万科拿地的楼面地价已经超过7000元/平方米，这甚至超出了当时该地区的房价。而就在2006年底2007年初，五四北这个福州的新区，一手房的房价还在5000元/平方米，2000年左右的二手房价则在4700到4800元/平方米左右。

　　之后的数天内，福州的一部分楼盘开始封盘，还有楼盘1天之内提价千元/平方米。二手房的价格也随之上涨。万科拿下楼盘周边的房价从6000元到8000元/平方米，其间不过是几个月的事情。当众多购房者在等待福州楼市的“井喷”式行情时，福州楼市因为“二套房贷款”新政，进入了观望期。加之保障性住房政策的明确，到今年1月份，开发商终于屏不住了。

　　记者通过2月27日发布的福州市房地产指数报告了解到：1月份福州商品房成交中，经济适用房成交套数占总成交量一半以上。福州大学房地产研究所所长王阿忠分析称，随着更多的限价房、廉租房等保障性住房不断上市，中间价位的商品房有可能被全面淘汰出局。根据福建省建设厅规定，福建省内的限价房售价为同等地段房价的80％。业内人士认为，之后福州开始出现开发商频频以“特价、低价”为幌子售楼，与这一政策不无关系。

　　春节前，福州一家开发商开盘，开盘当日现场几乎空无一人。这种市场的冷淡几乎打破了以往的常规。打这之后，优惠打折开始陆续出现。

　　从“送钱”到“送房”，为了吸引眼球，各楼盘促销的优惠无所不用其极。3月份，福州的金辉伯爵山项目打出“开发商代垫一年月供”的旗号，并表示“两年利息差额现金返”。之后，另一家楼盘直接“买大户送小户”，“买96平方米大户送33平方米小户”；再往后，福州长途汽车南站旁边一个小户型中心公寓项目“零首付”，购房者只要于交房时付清即可。

　　“去年9月至今，各大城市的房地产市场几乎都经历了长时间的‘量缩价涨’行情；另一方面，各地政府投建的一批限价商品房陆续上市，影响到购房者对房价的判断，房价涨幅趋缓。”闽江学院经济师林忠华分析认为。

　　经济圈的连锁效应

　　“福建楼市本身就是一个圈，同属于海峡西岸经济圈，也就是俗称的‘海西’，这一板块的楼市都是相互作用，而一个地区的涨跌，也直接影响到这一板块其他城市购房者对于楼市的看法。”一位熟知海西板块楼市的资深人士对本报记者分析说。

　　“在政策、资金、市场信心等综合作用下，今年上半年楼市偏冷这一格局不会改变。厦门仍将是购买力强盛的泉州、晋江、莆田、龙岩、三明等城市置业者投资房地产的首选地区。”当地一位开发商对本报记者表示。厦门市国土局发布的2007年上半年楼市报告也显示，这半年来外地人购房面积占了总购房面积的55.69%，其中省内又占了大多数。

　　但是，从楼市的表现来看，的确，这一阶段，不止是福州，今年春节期间，厦门的房地产市场也开始出现特价、低价房促销广告。

　　今年前两个月，厦门市住宅量价齐跌。据统计，今年2月份，厦门市全市住宅均价下跌至10095元／平方米，比上月下跌7．47％。其中，岛内住宅均价14059元／平方米，下跌8．85％。同期，厦门住宅总成交比上月下跌63％，而1月份，厦门住宅一共卖了1043套，比去年同期下降45．22％。同期，该区域的商品住宅供应量却在攀升，1月份厦门市商品住宅预售批准量为27.65万平方米，比去年同期上升12.93％。

　　厦门新春第一场土地出让会，所推的同安区四幅地块因无人报价均告流拍，成为有史以来最冷的土地出让会。继2007年底同安区四幅出让的地块全部流拍后，同安区出让的地块再度流拍。

　　福州和厦门的连锁反应似乎还在蔓延。在去年房价稳步上升的泉州，该市房管局发布的《2007年一~四季度泉州市房地产市场运行形势分析报告》显示：从各季度的供应量与销售量的对比情况看，市场的消化能力呈现减弱态势。一季度的供销比为0.98∶1，至二季度便逆转为1.09∶1，供应量略高于销售售量，至四季度供销比则继续上扬为1.29∶1。

　　对于接下来整个板块的走向，王阿忠分析说：首先，“海西”品牌使楼市增值，所以他们对整个楼市有信心。而城市化带来的大量购买力，表明侨乡购买力不容忽视的。

　　“但是近年来，国家一直在不断加大对房地产市场的宏观调控，政策的积极效应也正在逐步显现。因此，我们有理由以理性的心态，期待着楼市运行‘软着陆’。”王阿忠说。