金融街2008“加速度”

　　有分析认为，北京奥运将使商务地产市场整体获得长期发展的推动力。同时，奥运前对相关建设的控制，也会使北京商务地产的供应有所下降，这也是推动北京商务地产租金上涨的动力之一。

　　因而，作为商业地产开发的龙头，金融街也将受益于北京奥运会，公司在北京、天津、惠州等地的酒店项目预期将获得较好的收益。

　　奥运促自持物业盈利提升

　　中投证券研究员李少明在奥运倒计时一周年之际曾指出，奥运将使北京设施完善，金融街更具魅力，其物业存在长期升值机会，并且安全边际更高。

　　金融街自持物业因受益于奥运，至今年起，盈利占比将大幅提升，海通证券房地产行业分析师帅虎在其研究报告中这样预计。

　　中原证券研究所行业研究员魏博则在此前分别对商业地产各子行业如何受益北京奥运进行了比较具体的分析。他指出，良好的商业环境支撑了商业用房的价格。近年来，北京商业开始步入持续快速发展阶段，而商业又是服务奥运的重要行业。北京奥运会将推动北京更加全面、快速地融入世界经济发展格局中，北京将成为跨国商业巨头进行国际竞争的主要市场之一。而良好的商业环境是商铺价格的支撑，近几年北京商业用房租赁价格指数已经呈逐年上升趋势。

　　同时，北京奥运会将为北京做大做强旅游业和会展业带来难得的历史性机遇。奥运会筹备期间，北京已经成为世界关注的焦点，举办各类与奥运相关会展、进行商业、旅游活动人士也大量增加。旅游人数的增长对酒店和购物广场等物业的经营有着直接的促进作用；此外，对酒店经营效益产生重要影响的另一个直接相关产业就是商务会展业，而即使在奥运过后，会展业仍将保持20％以上的年增速。

　　金融街中长期战略是立足北京，面向全国重点城市，以开发与物业出租为业态。明年将持有物业超过70万平方米，带来远超8亿元的租金收入。

　　自持物业为金融街长期持续发展和稳定现金流提供了坚实的基础，这种业态抗风险能力最强，还具有长期升值潜力。

　　奥运影响扩区速度

　　虽然对于地处北京的金融街来讲，北京奥运给公司业绩提升带来了难得的机遇，但从另一方面看，中投证券李少明也同时认为，奥运的举行也将影响金融街拓展区域的拆迁进程，开发上述地区的效益体现会比较慢。

　　2007年11月5日，北京市西城区政府在“第十一届京港洽谈会——北京金融街发展及京港金融合作交流会”上对外宣布，北京金融街区域的拓展方案已得到北京市政府的批准。而金融街将按照政府规定的程序积极参与金融街区域的拓展工作。

　　李少明分析，北京金融街核心区的扩大将在原金融街区域的基础上，使核心区面积达到2.59平方公里，占地面积将拓展119%。

　　目前金融街及周边地区已经云集了530多家知名企业和机构。主要包括中央部委机关及金融监管机构、中国经济决策中心和信息中心、全国性商业银行总部、世界投资银行、基金管理公司以及中央直属企业、上市公司等。金融街区域已成为资金密集、信息通畅、交易活跃，最具生机与活力的国际化金融中心。

　　若金融街区域的拓展开发由金融街开发，开发量将数倍于以前，李少明保守估计，将相当于再造一个金融街上市公司。

　　加速扩张

　　年初，金融街完成了逾80亿元的再融资。募集资金将主要投向北京德外H地块项目、北京金融街A5项目、天津津门项目、天津津塔项目及惠州中区项目。

　　中银国际指出，尽管此次再融资将对2008及2009年每股收益产生较大的摊薄影响，但公司今年预计的净负债率由79％变为持有净现金。更重要的是，此次增发将为金融街加速区域扩张铺平道路。

　　在房地产行业信贷紧缩的大背景下，此次发行可观的募资额对金融街发展意义重大，将使得公司在可能的行业整合中占得先机。而公司也将借助增发所募集的资金加速土地和项目收购，以推升盈利水平和净资产值。

　　安信证券也认为，募集资金完成后，金融街将加大拿地规模、加快开发速度。而随着开发的加快，金融街的价值体现、成长性会都会很显著。

　　金融街副董事长鞠瑾在此次再融资期间也表示，金融街未来的发展战略是“立足北京，面向全国重点城市和地区，以商务地产为主导，适度持有优质物业出租经营，以快速销售型物业为补充，实现公司持续、健康、稳定的发展”。

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