行业定律：从“土储为大”到“资金为王”

　　1月份高位运行的宏观经济数据如期出台，令“从紧货币政策”或将改变的预期落空。一系列迹象表明，信贷闸门仍将收紧，这给视资金为命脉的房地产行业带来微妙变化：2007年长三角楼市“土储为大”的游戏规则风光不再，“资金为王”定律进一步加剧了行业分化。

　　尴尬的“零成交”

　　尽管“拐”与“不拐”的争论一时难见分晓，但在系列调控政策之下，长三角楼市进入高位盘整，则已是不争的事实。

　　一个显著的指标就是交易量急剧萎缩。南京网上房地产的数据显示，春节长假期间，南京楼市创下“零成交”纪录，认购仅30多套，没有一例成交，令人大跌眼镜。尽管属于传统淡季，但与去年春节七天认购270套、成交48套相比，“零成交”的成绩单仍然相当难看。

　　上海天天房展网研究中心的统计也显示，春节后的六个交易日(2月9日至2月14日)，上海新房(剔除动迁配套房)的成交量仅为360套，相当于去年同期的55%。其中，节后第一天成为“网上房地产”成立以来的第一个零交易日。

　　2月19日，万科发布的最新公告显示，今年1月份公司实现销售面积23万平方米，销售金额18.5亿元。与去年12月实现销售面积76.7万平方米、销售金额61.7亿元相比，双双跌去七成多。

　　未来供求关系的变化则可能给楼市带来更多不确定性。南京网尚地产研究机构副主任李智预测，南京2008年新建商品住宅上市面积将比2007年增长近20%，住宅销售则可能略有下降，预计今年商品住宅供销比在1.18：1至1.06：1之间，出现供略大于求的情况。

　　不少业内人士分析，受信贷紧缩、保障性住房供给增加等因素影响，2008年的房价不可能重演2007年的疯狂。眼下成交缩量、打折促销之类的场景可能就是调整的序幕。

　　“土储为大”成往事

　　与房市冷清相伴随的是土地市场的变化。2月1日，春节前南京最后一次土地拍卖会上，涉及商业、办公、住宅等各类性质的七幅地块全部以底价成交，整场拍卖会历时仅10分钟左右。

　　一向被视为楼市“风向标”的上海，土地拍卖同样出现了“速冻”。1月底成交的杨浦区新江湾城第五幅地块，楼面地价为7500元/平方米，比两个月前两万元的单位楼板价急挫逾六成。尽管此中有种种人为因素，但地价走低之势已明显。

　　过去一年房地产行业“土储为大”的制胜秘籍，已经悄然失色。“2007年开发商狂炒‘土地储备’概念，是与当时资本市场的火热相呼应的。土地对房地产企业不仅意味着未来发展的基础，更成为其重要的融资手段和资金杠杆。”江苏华泰证券行业研究员张驰飞说，为了推高股价或筹备上市，“圈地”成为开发商的必然选择。随着信贷紧缩政策的推行，在楼市趋冷的预期下，地价回调也是必然结果。

　　“资金为王”加剧行业分化

　　国家统计局2月19日公布，我国1月份CPI同比上涨7.1%，这让此前市场对从紧货币政策可能松动的预期落空，遭遇“信贷饥渴”的地产商压力仍然难以缓解。

　　国内房地产是资金密集型产业，多采用“开发——周转——再开发”的模式，开发资金的直接融资比例不过两三成，间接融资的主渠道为银行。2007年第四季度以来，银行信贷紧缩，大多数房企即遭遇“贫血”。另一方面，房地产企业上市、再融资的门槛相比去年明显提高，加上近期股市的波动，这一融资渠道同样趋紧。

　　“2007年高价拿地的企业，将面临相当大的资金压力。”李智说，“一些实力较弱的企业，可能不得不将项目转让，或者与其他开发商合作开发。拥有资金实力的地产商则可借机低价收购或与他人合作开发存量土地。”

　　为了加速资金回笼，开发商普遍加快了销售节奏，长三角地区各城市也吹起了促销打折之风。南京个别楼盘喊出“先打九七折，再减三五万”的口号，购房贴息、装修基金、抽奖送车等明折暗扣也比比皆是。杭州的“凯德视界”“蝶园”等楼盘也纷纷推出打折促销活动。

　　张驰飞认为，去年的行情是“拿到地就能圈到钱”，开发商非理性拿地的现象比较突出。但随着信贷紧缩，相当部分开发商“手头趋紧”，企业的资金运作和融资能力以及项目管理水平开始真正显露。今后，行业分化将加剧。