新土地交易流程不影响地价

　　早报记者 刘秀浩

　　3月1日，作为全国首个集中化土地交易市场的上海土地交易市场成立。今天开始启动出让程序的上海房地局第5、6号挂牌公告中的8幅土地，将成为该土地交易市场中进行正式交易的首批地块。

　　业内人士表示，从交易流程来看，新的交易方式是一个土地出让集权化的过程，可以在一定程度上防止土地交易过程中分散的权力所产生的腐败行为，不过这一模式并不会对土地交易价格产生影响。

　　新交易规则今天启动

　　在3月1日公布的最新土地公告中，新的土地出让规则被首次启用。作为第一批执行新交易模式的地块，今年5、6号两个公告地块的具体交易时间为2008年3月3日至4月7日。

　　从出让公告内容看，此次土地交易过程和之前几次挂牌公告中的交易流程有了很大变化：全部地块全部集中挂牌，提供市房地局统一的挂牌联系人电话，而全部19个区县房地局成为地位平等的受理窗口。竞买保证金账户由上海房地局统一提供，而不再由各个区县提供等等。

　　上海一家大型地产企业负责人告诉早报记者，从流程上来看，对企业来说，整个交易过程是更加方便了。在今后的买地过程中，开发商可以就近领取招标文件，保证金从缴纳给区县房地局转变成集中交付市房地局账户等。该开发商表示，整个交易过程对开发商的工作而言并不会有大的变化，“该干什么还是干什么。”

　　土地交易权力集中化

　　上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，从流程上来讲，整个交易过程就是将土地交易权力集中化的过程，未来区一级房地局的权力将会被削弱，而将土地交易的权力集中到市一级房地局中，从而有效缩小各个区县房地局的腐败空间。

　　而在权力集中的市房地局交易流程中，个人因素也被降低至最小。据悉，未来土地交易的整个过程就是一个加密的过程。土地交易的过程中将严格实行模块化操作，竞买人工作模块、业务工作模块、配套工作模块、外邀人员工作模块四个模块各管一段，相互制约。除了受理竞买申请人的头道工序，其他工序的工作人员都无法看到实际竞买人及其名称信息，看到的只有编号。并且，竞买申请人在不同的阶段，编号也是不同的：在受理环节，竞买申请人得到的是“受理编号”；如果资格审查合格，则得到一个“竞买人资格证书号”；在竞价交易时，证书号又换成了“竞价号牌”。

　　 地价仍由供求决定

　　杨红旭表示，从一手土地来说，只是交易环节发生变化，而整个土地出让流程没有发生本质性变化，土地依然由地方储备并集中上报并推出上市；而二手地块方面，虽然现在还没有将二手土地纳入集中交易市场，但即使集中交易，由于二手地块的交易属于企业之间的正常交易，并不会因此就出现价格上的变化。

　　不过，杨红旭也指出，一旦二手地块公开化交易的话，将会有效防止部分企业私下交易贱卖土地的情况发生。

　　杨红旭指出，实际上，土地价格主要还是由市场预期和供求决定。相比于住房交易市场中关于价格上涨或者下降还存在着不同争议，全国土地市场却是非常明显地陷入冰冻期。去年年底以来，大量地块以底价成交，全然没有出现动辄价格比底价翻番的情况，这意味着开发商对未来半年到一年时间内房价的心理预期已经发生逆转。