金地集团董事长凌克：房产市场不会出现拐点

　　2月28日，金地集团70多位中高层领导齐聚广州鹤山美丽的凤凰城酒店，讨论以“变革、超越”为主题的金地未来发展战略。

　　“未来20年要超越过去20年。”董事长凌克在会后接受了本报记者的专访。

　　市场不会出现“拐点”

　　＜21世纪＞：2007年金地销售收入、利润都获得了较大的增长。2008年，在银根持续吃紧，资本市场持续调整，房地产市场也出现较为明显的调整的情况下，金地是否会改变战略，采取较为稳健或者说谨慎的方式发展？

　　凌克：我们2008年的业绩可以表现得更好。首先，2008年的销售额有一部分已经在去年实现，2007年底预收账款就有38亿；其次，金地的投资是全国性的，这种布局增强了金地的抗风险能力；第三，竞争再激烈的市场，都有赢利的产品和赢利的公司，精准的客户价值把握能力、精细的产品品质、贴心的物业管理与服务能力，是金地业绩的最根本保障。

　　2008、2009年还将是我们快速发展的一年。我认为市场并不会出现大幅向下调整，不会出现“拐点”，所以我们会继续坚持以快速周转为特点的发展模式。虽然国内房地产市场近期存在一定的观望情绪，局部市场也出现了一定的调整，但中国房地产市场长期繁荣的大趋势不会动摇。

　　在调控的情况下，资产价格不会再出现爆发性的增长，未来的房地产市场将以较为平稳的方式进行增长。在具体的战术动作方面，金地可能需要适应形势做一些调整，比如更加关注一次置业者的需求，更大比例地进行精装修，调整投资节奏等等。

　　＜21世纪＞：金地2007年底未结算的项目资源达1136万平方米(权益建面994万平方米)，同比增长62%，但2008年计划开工261万平方米，比2007年243万平方米开工面积只增长了7%，请问为何做此安排？与公司“快速滚动开发、多元化及时融资”的发展战略“是否相符？

　　凌克：2006年，金地的新开工面积只有71万平方米，而2007年这一数据达到了243万平方米，增长三倍多，实现了一个跳跃式的增长。这是金地”快速滚动开发“战略在2007年得到充分执行的成果。同时，由于能尽早开发的项目，大多已经在2007年开工建设，因此，2008年度金地新开工面积数字的增长并不多。但是从三年平均看，甚至再过一两年，从五年平均看，金地新开工面积的平均增长速度还是会保持在一个较高的水平。

　　从另一个角度看，2008年，金地的在建面积将近500万平方米。截至2007年底，我们未开工的项目有12个，而这12个项目，在2008年都已列入了开工计划，也就是说，2008年，金地所有项目都处于在建状态。

　　＜21世纪＞：2008年计划竣工的面积主要分布在广东(约67万平方米)、上海(约29万平方米)、武汉(约25万平方米)、北京(约18.6万平方米)，其中，广东、上海、北京的竣工面积约占总竣工面积的62%，在广东地区和一线城市处于销售观望和房价下调的情况下，这种布局是否会对今年的销售业绩不利？

　　凌克：广东房地产市场的暂时调整是正常的，这并不意味着未来房地产市场的不景气和房价的持续下跌。

　　具体来看，金地2008年计划广东地区竣工67万平方米有其特殊性，因为其中包含了约12万平方米珠海工业园竣工面积，而该工业园的开发建设是相对稳定的，不会受到房地产市场波动的影响。金地广东区域2008年的竣工面积尽管相比其他子公司较大，但其占集团全年所有住宅竣工面积的比例仅为31.6%。我们已经通过全国化布局，尤其是对内地城市的拓展，成功地实现了均衡发展和风险分散。

　　近期部分一线城市房地产市场存在着短期波动，但影响中国房地产、影响一线城市房地产发展向好的趋势没有发生改变，经济增长、人口红利、城市化、供给短期难以有效放大等主导房地产发展的因素依然有效。一线城市的市场观望是短期的，中长期必然向好。

　　“金地的资金链条是安全的”

　　＜21世纪＞：2008年金地在建面积500万平方米，开工面积200多万平方米，是否存在资金紧张的问题？

　　凌克：2008年金地不存在资金(紧张)的问题，虽然在建面积较大，但我们可销售面积增长了20多个项目，增长50%以上，在建项目以及相关的税费都可以通过回款解决。

　　2008年金地整个经营活动的现金流净现金流入约有10个亿，如果不考虑年内获取土地、银行贷款、以及发债等因素的话，净现金流入可以达到40个亿。从年报可以看到，金地的现金余额是25个亿左右。另外，还有银行的授信额度约190亿左右。所以，金地2008年的资金链条是安全的。

　　＜21世纪＞：2007年，地产企业为了得到快速发展，强调上市为解决之道。2008年在股市出现拐点，融资能力减弱的情况下，上市是否仍然能够成为解决生存问题的重要渠道？有没有更为理想的渠道解决资金的问题？

　　凌克：一个高效的、多元化的融资平台，对于地产企业具有非常重要的战略意义。股市是这个融资平台中非常重要的部分。几年以前，我就在很多场合强调了地产企业应该尽快上市，充分利用资本市场的融资平台，尽快做大做强企业。

　　不管股市发生什么样的变化，融资和资源配置仍然是资本市场的重要功能，股市对于地产公司来说也仍然是非常重要的融资渠道。除了上市之外，地产企业还要去建立更加多元化的融资体系，金地在这方面也做了很多尝试和探索，比如我们与UBS在房地产基金方面的探索，与ING在项目股权投资等方面的合作等。

　　＜21世纪＞：2008年，金地计划还有哪些融资方式上的创新？

　　凌克：首先，今年我们会尽快实施去年年底已经取得批文的12亿元公司债的发行。同时，也会全力推进去年股东大会通过的公开增发的融资计划。我们与UBS在房地产基金的合作也会继续推进，年内会完成募集2亿美元的资金。我们还在探索与四大银行建立总行级的合作关系以及境内人民币结构性融资的方案。

　　＜21世纪＞：目前在资本市场上，地产股成为重灾区，很多绩优地产股都腰斩，所以很多研究机构已经不看好地产股，建议投资者减仓或者清仓地产股，您对这个问题如何看？

　　凌克：截至2007年12月31日，证券投资基金、保险公司、QFII等机构投资者持有金地公司股份达62.2%，前100名股东持股占公司总股本的比例达83.15%。根据我们对公司股东的研究，并未明显地发现机构投资者在清仓地产股，前几位流通股股东也没有减持公司的股份。

　　远离地产股的说法不对，因为这次调整并不是房价的大幅下降，”狼来了“的说法是不正确的。

　　来源：21世纪经济报道

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　　保利称楼盘定价相对合理拒绝跟随万科降价

　　相比万科A(000002。SZ)的悲观，保利地产(600048。SH)是真正的看多派。

　　万科楼盘全线降价之际，2008年2月27日，保利地产证券事务相关负责人向本报记者表示，保利不会降价。“我们不会调整销售策略，之前保利楼盘定价相对合理。”他说。

　　据了解，今年公司计划直接投资300-350亿元。“保利式扩张”依然会在2008年上演。

　　可能选择股权融资

　　根据保利的计划，300亿资金主要投往三个方向：其中在建项目112亿元，拟建项目108亿元，公司将用80亿-130亿的资金拓展项目。资金来源主要由三部分构成。“销售回款预计将有200亿，加上银行贷款和其它融资。我们可能会尝试信托等方式融资，加上公司账面上还有40多亿余额，资金不成问题。”前述负责人说。

　　安信证券分析师陶学明预测，公司可能进行股权融资。公司2008年计划新开工630万平米，比2007年提高50%。若未来市场销售价格和地价保持当前水平，则公司需要通过快速销售使预售面积比2007年至少提高100%，或者通过资本市场融资实现快速开发的经营目标。

　　陶学明指出，目前市场环境下如果过快销售会降低利润率，因此以适度快速销售结合资本市场融资，是比较合理的选择。考虑到2007年末公司资产负债率为68.62%，为了降低资产负债率，公司应该会选择进行股权融资。

　　2007年10月11日，保利曾宣布将发行43亿元公司债。保利地产方面认为，此次发行公司债，主要是为了令融资渠道更加多元化，从财务角度考虑发行公司债可以令资本结构更加优化，另外发行公司债的成本将比在加息周期下的银行贷款更低。

　　前述负责人透露：“目前仍旧等待证监会的批复，我们已经将材料上报，管理层在积极推动此事，但现在还无明确时间表。”

　　扩张速度未减

　　早前，保利地产公告称，2008年1月份实现销售面积7.75万平方米，实现销售认购金额8.63亿元。与2007年12月相比，销售面积和销售金额分别下降53%和45%。销售面积和去年同期相比减少14.12%，销售认购金额却同比增长41.92%。主要原因是由于市场低迷且部分为高档项目所至。

　　2007年12月，保利仅有108公馆(共108套)等楼盘进行销售，单价2.7万元／平方米，加上其他尾盘。而1月是历年的淡季，公司也只有广州香雪山在售，单价1.1万元／平方米。前述负责人表示，“除了广州地区以外，公司的销售情况并没有受到太多影响。”

　　光大证券分析师赵强指出，2007年，保利在广州地区的销售面积达到了58万平主米，面对大起大落的市场变化，管理层采取了恰当的销售策略，为2008年的业绩增长奠定基础。2008年，公司计划新开工面积同比增速从73%下降至53%，计划销售额同比增速从104%下降至41%。不过，由于2007年已售项目结算的滞后性，公司2008年的业绩增速仍将保持翻倍左右的高增速。

　　今年初，公司斥资17亿在多个城市拿地，更显示出公司扩张的决心。

　　保利地产高层表示，房地产业中长期向好趋势未变，但短期调整在所难免。目前的市场波动将驱使交易价格回归理性，有利于行业长期健康、稳定发展，对专业规范的品牌企业而言既是调整也是机遇。2008年公司将继续积极关注由于宏观调控而带来的行业集中度提高的可能性，关注通过收购兼并或合作开发等方式扩大公司经营规模的机会。

　　2007年，保利地产实现收入81.1亿元，增长101%，归属于上市公司股东的净利润为14.9亿元，增长122%，公司的业绩保持了翻倍的高增长。公司将在2008年力争竣工350万平方米，全年实现销售收入240亿元。

　　来源：21世纪经济报道

　　北京豪宅成交持续低迷地产商仍酝酿涨价

　　气候已逐步转暖，但北京公寓类豪宅的寒冬还在持续。

　　本报记者调查发现，进入2月份以来，北京超过2.5万元的高档公寓类豪宅成交低迷程度远高于其他类型的商品住宅，大量项目每月仅有个位数的成交量。

　　中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据则显示，目前京城在售均价2.5万元／平米以上的高档公寓项目有36个，由于降价促销售等原因，2月份均价33531元／平米，环比1月份销售均价微降了2.9%。

　　但开发商依旧看好高端市场的后市表现，并纷纷表示即使销售持续遇冷也不会考虑降价销售，反将陆续稳步提价。

　　成交低迷售价微降

　　房价飞涨，将北京豪宅的价格标准也提升了一大截。一年前，业内认同北京公寓类豪宅的标准还只是每平方米1.5万元。拜去年房价飞涨之赐，很多普通商品住宅价格都已超过2万元，目前，多位业内人士认为2.5万元是区分公寓类豪宅的合理界限。

　　根据公开资料，去年1月，北京市达到均价2.5万元／平米以上的高档公寓项目仅有8个，但是今年1月就有35个高档公寓项目，均价达到34523元／平米。2月份则达到36个，均价为33531元／平米，环比1月份销售均价微降了2.9%。

　　中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，今年高档公寓均价的下降，正是楼市整体处于销售冰冻期的反映。岁末年初，一部分项目对销售价格作出调整，纷纷以降价促销的方式来吸引客户，如置地公馆、北京银泰中心、裘马都等许多项目价格都有不小幅度的下调。

　　与售价微降同时发生的，是高档公寓从去年第四季度开始的持续成交低迷。

　　根据北京市房地产交易管理网上公布的2007年第四季度商品住宅成交均价排名数据表，均价排名前30位的项目中，有8个项目整个四季度的成交量为个位数，销售率最高的也不超过30%，而不少项目的销售率还不到1%。

　　进入2008年，成交低迷的状况并没有好转，2.5万元以上滞销的项目已经越来越多。记者在北京市房地产交易管理网上查询了10个价格超过2.5万元的高端项目，销售业绩普遍不佳。

　　北京双建房地产开发公司销售部经理李良告诉记者，除极少数楼盘外大部分高档公寓销售情况都不是很好，舆论压力也让市场变得更加低迷。

　　交易网上的数据显示，泛海国际居住区目前正在预售的四栋住宅楼都还有大量住宅没有签约，从去年10月19日至今，销售率仅有30%，成交均价为28495元。一向火爆的星河湾成交均价达到30059元，但是预售的N2、N3楼依旧有大量住宅没有销售出去。山水文园4期1号住宅楼销售量也很低。

　　“由于宏观调控的累积效应，从去年下半年开始整个市场销售都呈现下落趋势，高档公寓自然也受市场大势的影响，成交持续低迷。”中原地产华北区副总经理殷则环说。

　　不过，还是有一些高档公寓项目由于地理位置优越，性价比较高，销售情况还算理想，如亚奥板块和燕莎板块等。

　　地产商依旧看涨

　　接受记者采访的多个开发商均承认目前销售不旺，但成交低迷并没有阻碍他们持续涨价的想法。

　　“我们是高端项目，不会用降价来促进销售，买家看中我们的就是品质和地段。圣世一品将在3月份再推出100套房子，肯定不会降价，还会稳步提升价格。”李良说。

　　亚奥区域一高档公寓项目负责人也告诉记者，虽然项目剩余的房源不多，但都是景观比较好的户型，公司不仅没有考虑降价反而要陆续提价。泛海内部人士也向记者坦言泛海方面目前并没有要降价的想法。

　　已经具备销售条件的盘古大观国际公寓相关负责人也告诉记者，目前项目处于客户内部认购阶段，均价5.5万元／平方米。到五六月份盘古大观全球公开发售时，价格也会相应提升。

　　成交持续低迷开发商依旧准备涨价，缘于他们对公寓豪宅后市的看好。

　　“经过一段时间的观望，高档公寓的后市是可以预期的，因为土地供应太少，地段不可复制。现在的开发商很多没有太大资金压力，也不太在乎销售周期延长。”殷则环说。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇也告诉记者，虽然由于自身周期长的特点导致成交不活跃，但长期看来高档公寓的供应量是一直下降的，但现在高档公寓的租金上涨幅度却很快，其买家一般有极强的经济实力，全款购房的客户很多，所以高档公寓的市场中长期是看好的，价格也会维持上升的态势。

　　DTZ戴德梁行泛城综合住宅服务董事岳锋钢也认同高档公寓的价格呈现稳中有升的局面。“不少超过2.5万元的高档公寓品质和管理比较到位，这就具备了一定的抗风险能力，加上开发商不着急卖，随着经济的增长，它只会吸引更多有实力的买家。”岳锋钢说。

　　投资客的举动也验证了业内人士的观点。

　　虽然此前有媒体称北京出现了温州和山西投资客集中抛售商品房的消息，但是据记者从21世纪不动产等中介机构了解的信息看，北京尚未出现集中抛房的现象，只是从去年10月二次房贷政策出台后，一些投资客就开始陆续在中介挂牌出售手中的房子。

　　“楼市整体的挂牌量的确有所增加，但是目前这部分投资客心态还比较平稳，他们对手里的房产要价都非常高，并没有降价的意图，他们都认为奥运会之前会有一轮涨价。还有一部分投资客则选择先把房屋租赁出去静观市场变化再择机出手。”孟奇说。

　　来源：21世纪经济报道

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　　编辑：倪鹏翔