对接市场 江苏试行经济适用房“共有产权制”

　　

在经济适用房推进的过程中，江苏省通过制度设计使之有机地与商品房市场融在了一起 本报摄影记者/任玉明共有产权制度下，政府投资建设一套经济适用房，不再是只解决这一户中低收入家庭的住房困难，通过市场的买卖，可以回笼资金，进行再投资

　　江苏省对经济适用房产权共有化的先行探索，为经济适用房的退出、累积和瞄准保障对象觅得一种机制，使经济适应房制度成为一种真正与市场对接的制度。

　　2007年7月1日，江苏省制定并实施了《江苏省共有产权经济适用住房试行办法》（下称“试行办法”），实施半年来成果显著。共有产权的模式被外界看成是继经济适用房、解困定销房、廉租房等住房保障形式后江苏省的一种创新，而在专家眼里，这种创新的未来将通向中国住房结构深层次的改革。

　　对接普通商品住房

　　“我们省里有这个指导性的办法，各个城市可以在这个基础上进行发挥，因地制宜然后融入自己的思维，包括苏州、淮安、泰州现在都有自己的一套实施办法。”江苏省建设厅房改办的一位官员告诉《第一财经日报》。

　　根据江苏省的规定，共有产权经济适用住房每套户型面积最大不超过70平方米，个人拥有产权的份额不低于50%。共有经济适用住房国有产权份额的面积，由经济适用住房主管部门代表国家按国有资产进行管理，并向居住人收取租金。租金标准可为公有住房租金标准，也可介于公有住房租金与廉租住房租金之间。

　　与此同时，购房者在购买共有产权经济适用住房5年内，可一次或分期按原共有产权经济适用住房成本价购买国有面积的产权。

　　5年后，按照经济适用房主管部门会同物价部门重新确定的价格执行。取得完全产权5年后，经当地经济适用住房主管部门同意，可按照市场评估价格上市出售，按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府缴纳土地出让金等收益。而政府将这笔收益纳入城市住房保障发展资金管理，专项用于今后的共有产权、租赁型经济适用住房的建设。

　　上述这位官员告诉记者：“目前规定一般是5年，这是一种激励机制，所以现在试点看来，大部分不到5年就买回去了。”在试行办法推行半年多来，已经有不少共有产权房被房主引入到商品房市场中。

　　江苏省在2007年把目标定在1000户共有产权经济适用房住房试点，据悉，今年的目标将大于这个数字，而购房对象是否会有标准上的变化，目前并不得知。

　　南京市建委研究室主任陆玉龙告诉记者，中国的贫困人口今后肯定是越来越少，因此共有产权可以帮助目前饱受争议的经济适用房制度向大众住房模式发展，共有产权可以在市场经济的方式上使购房对象合理扩大，因此不仅仅是单纯的经济适用房了。

　　强调累积过程

　　在2007年12月，国家建设部等七部委联合发布《经济适用住房管理办法》（下称“管理办法”）中特地引入了共有产权的概念，在第三十条中解释了经济适用住房购房人拥有有限产权的内容。

　　在陆玉龙看来，单纯的经济适用房制度缺乏累积效应，而共有产权制度改变了这一切，使管理办法中提到的有限产权成为现实。

　　他谈到，从货币形态看，由于政府用于补贴经济适用房的财政支出放弃了应有比例的房屋产权，财政资金投入住房保障“有去无回”，即使受助人变成“百万富翁”，也无法收回。尽管规定经济适用房在一定年限后上市转让时，政府要收回一定比例的差价收益，但收回多少、怎么收回差价收益，因缺乏房屋产权依据，难以操作。

　　而从实物形态看，由于政府放弃了经济适用房应有的产权，受助家庭缺乏依法退出的机制，使经济适用房丧失了多次循环用于住房保障的功能，一套经济适用房只能解决一户中低收入家庭的住房困难，即使10年、20年后这户家庭步入中产阶层，甚至到这户家庭的第二代、第三代人都不具备居住经济适用房条件时，这套经济适用房也难以用来解决其他中低收入家庭的住房困难。

　　从理论上讲，共有产权实现经济适用房的循环利用。共有产权制度将经济适用房作为不动产的长期有效性与受助家庭经济状况的动态性有机对接起来，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障的机制和经济适用房循环利用的机制。

　　在共有产权制度下，政府投资建设一套经济适用房，不再是只解决这一户中低收入家庭的住房困难，通过市场的买卖，可以回笼资金，进行再投资，实现政府有限资源的循环使用，为多户中低收入家庭解决住房困难。

　　陆玉龙认为，共有产权的退出机制充分体现了这种循环利用。

　　他解释，退出机制有几种方法，一种方法是从政府手中把产权买走，政府可以制定优惠政策鼓励买走，政府拿到钱再去帮助其他困难群体；第二种，住户可以不要这个房子，因为作为经济适用房面积总是小的，他可以把产权卖给政府，未来政府也就等于是花了一半的钱买了一个完整的房子，将来再卖给新的困难户，价格可以按照当时的市场价，投资多少收益多少，政府投资也是政府来收益；第三种方法就是把房子向市场拍卖，该他多少比例他拿多少钱，政府也拿政府的钱。

　　“共有产权突出了用市场经济的思维去搞住房保障工作，这个是根本。”陆玉龙强调。

　　让政府也获利

　　管理办法在专建经济适用房小区这个已有模式基础上，提出在商品房建设中配建经济适用住房模式。加上经济适用房建设用地一直来是以划拨方式供应。这为开发商和地方政府带来了难题，而共有产权房的推出，让管理办法中提出的这一设想得以变为现实。

　　所谓“配建及回购”，“比如说开发100万平方米的小区，政府在拍卖土地时候说好了，回购10万平方米，回购价如何确定，建筑安装成本加地价加上一些税费，就是不加利润。”陆玉龙说。

　　然而，对于开发商来说，这种模式并不受欢迎。上海的一家地产开发商的销售经理告诉记者，政府全部收购对其来说是没有风险的，但是创利是有限的，利润会很薄。另外在一个开发的小区中，在同一个土地价格上同时开发市场的商品房和共有产权的经济适用房，有很多难度。

　　而政府方面，江苏省建设厅的一位官员告诉记者，按照共有产权的理论，即便民众逐渐向政府买回那另一半的产权时，政府也是没有钱赚的，完全是取之于民、用之于民，政府是无利可图的，完全是民生的工作。

　　他坦言，其实许多当地政府并不太欢迎经济适用房，因为税收少了，同样一块地产出率就差了，如果一块地是卖2万元/平方米的房子，就收2万元的税收，造10万平方米的高价商品房，财政收入可以增加，因为卖房有契税，而经济适用房契税是很低的，房价低就会让地方政府的财政收入少掉一块。

　　调节房价的有力工具

　　政府在住房方面的保障人群正在发生变化，陆玉龙告诉记者，我国的住房保障制度针对的目标，应该逐渐从贫困家庭，转变为阶段性购买力不足的群体，他们很大部分是年轻的创业者和城市的新移民。

　　在陆玉龙看来，共有产权的模式要解决完当前贫困人群的住房问题，解决完之后要迅速地实现住房保障功能的升级和转换，把阶段性购买力不足的群体作为住房保障的重要对象。“而且年轻创业者的退出率高，把年轻人拉进来以后，可以掏很少的首付款，少贷款，政府再保留一部分产权，那么10年就把贷款还掉了，10年之后就不同了。”

　　前述江苏省建设厅房改办的官员表示，我国现行的廉租房制度，目前针对的是低保家庭给予低廉的租金，如果将来对象要扩大的话，租金肯定会适当提高，人员对象也会放宽，限制条件会放宽，这种扩大保障人群的方式肯定是未来的趋势。而共有产权房是符合这一趋势的。

　　陆玉龙告诉记者，共有产权未来还可以起到调节房价的作用。

　　根据理论，在房地产市场供不应求、房价上涨过快时，政府可以直接组织经济适用房建设，一方面可以较快地增加住房供应，缓解供求矛盾；另一方面可以发挥经济适用房价格水平在整个商品房价格体系中基准价格的作用，拉低商品房价格的总体水平。

　　当房地产市场供求基本平衡、房价比较合理，但空置率较高时，政府可以直接向开发商购买住房，作为经济适用房向中低收入家庭出让部分产权，也可以由受助家庭在市场上购房，政府提供货币补贴，较快地增加住房的有效需求，减少商品房积压，促进房地产市场健康运行，同时降低政府在住房保障方面的行政成本。

陈达