地产与金融进入相互挟持期

　　本报评论员 张立伟

　　如果说"房地产业挟持中国经济"是一种长久存在的宏观论断，目前正处于微妙时刻的金融与地产业互动则将这种挟持具象化。

　　数据显示，2007年中国个贷增量为8699亿，其中个人住房按揭增量是7146.88亿元，是前年增量的5倍，占2007年全年新增贷款3.63万亿元的1/5左右，可谓爆炸性增长。而去年全年，中国金融机构个贷余额达到32783亿元，其中个人住房按揭贷款达到27031亿元，占全部个人贷款的82.5%。

　　观察房市最为活跃的上海、深圳地区会发现，宏观调控、信贷、房价、市场预期以及通胀等复杂因素的互动，令市场更难以驯服，甚至更加脆弱。数据显示，去年1-5月上海市个人住房贷款累计增加22.58亿元，而后7个月增量为353.94亿元，为前者的15.7倍。其中自6月份开始，个人住房贷款开始爆发，10月以后逐渐下降。这可能部分与去年6月股市大跌吸引大量购房者涌入楼市有关。

　　深圳则另番景象，即去年初便开始地产狂炒，统计数据显示，2007年初的贷款狂飙及其顺延之势直接导致深圳房价在上半年上涨了70%，时至2007年9月，央行出台"9·27"房贷新政才刹住深圳、上海乃至全国的房贷快车。到2007年第四季度，深圳乃至全国的中资银行贷款规模开始连月持续下降。深圳市房地产贷款总额去年8月份为145亿元，9月下降到99亿元，仅为49亿元，与此同时，深圳房价开始大幅回落。

　　去年12月，机构也开始对其重仓持有的金融和地产股大规模的坚定减持，深交所披露的有关数据显示，机构当月减持房地产行业达5.84%，占机构总持有量的十分之一。 其中，基金合计减持房地产股8.42%，达到机构总减仓量的140%以上。毋庸置疑，资本市场用脚作出看空地产的选择，这也直接导致A股市场随后在地产与金融股带动下大跌。

　　由于政策上对地产业持续调控，2006年中国房价上涨较平稳，2007年则在明显的通胀影响下，导致恐慌性购房和投机性购房增多，他们具有共同的预期:房价将与通胀一样长期的持续上涨，信贷的宽松与资本牛市的动荡也增加了楼市的热度。但是，地产市场在金融调控政策下出现逆转，住房按揭贷款大幅减少，全国房价目前已停止上涨甚至下跌。

　　中国宏观经济的过热以及流动性过剩、持久的通胀意味着从紧的货币政策成为毫不犹豫的选择，即数量上通过提高准备金率等手段紧缩货币供给，在价格上逐步提高利率。前者将减少银行按揭放款的数量和速度，而利率的提高一方面影响增量购买力，另一方面，也对存量的按揭者还款能力带来挑战，尤其是恐慌型购房者一般不具有较强的信用，而投机者的风险主要转嫁给银行。2007年，中国史无前例的六次加息，目前仍然存在持续加息的通胀环境。

　　如此，将大大降低住房市场的购买力和需求，导致房价持续下滑，而累计加息产生的效应或引发类似美国次按危机的现象，引起房贷违约风险，直接影响到宏观经济的逆转和金融安全。一种看法认为，中国房地产市场下跌将是长期上行趋势中的一次调整，关键是此次下跌会不会引发金融风险，进而拖累宏观经济的萧条。但若不实施更加严格的从紧的货币政策以及抑制地产，也可能为更大范围和深度的危机创造条件。总之，当前地产与金融已经进入相互挟持的窗口期，如何软着陆是一个难题。