高尔夫地产选择之道

　　

汤臣高尔夫别墅观澜湖高尔夫别墅虽然中国经济良性发展的势头不减，高尔夫运动在中国的普及速度也明显加快，但目前的现状却是：除了深圳观澜湖球场等少数项目，中国大部分高尔夫球会和高尔夫地产经营惨淡。据统计，目前中国80%的高尔夫球场都面临亏损。无法吸引人流，知名度不高，养护经营成本远高于营业收入，同时球场的亏损也会传导到高尔夫地产项目上来，导致高尔夫楼盘销售艰难，酒店入住率偏低，商业人流不足。巨额亏损会迫使开发商大规模开发别墅项目以求缓解这种局面。但大规模修建住宅又会影响高尔夫球场的专业性和吸引力。最后陷入恶性循环。因此，许多高尔夫球场逐步退出，与观澜湖的成功形成对比。同是高尔夫地产，为何经营状况差异巨大？高尔夫地产到底如何开发运营才能真正获得成功？在此，以观澜湖参考案例来揭开高尔夫地产成功运营的真正奥秘。

　　高尔夫物业的选择

　　高尔夫地产本质上是一种复合地产形态。这种复合地产更多地表现为高尔夫球场与其他物业形态的组合上。在中国，高尔夫一被引入国内就被赋予了贵族化的标签，所以与高尔夫球场配套的物业形态显而易见是高端的，一般包括高星级酒店、高档住宅（特别是独栋和联排别墅）、高档商务休闲会所、奢侈品商业、其他休闲旅游设施等物业类型。观察观澜湖高尔夫项目，就可以明显看出这种组合形态。

　　观澜湖凭借其巨无霸的规模和对高尔夫行业的专注成就了今天的霸主地位，不过并不是所有的高尔夫球场都以规模取胜，比如三亚的亚龙湾高尔夫项目主要凭借无敌海景和浓郁的热带风情取得成功；云南春城湖畔高尔夫地产项目依靠其优美的景色赢得高球手的广泛赞誉，所以高尔夫项目除了球场、会所、酒店、高档住宅等常规的物业外，其他地产配套设施的选取就只有结合项目本身特点进行裁量。只有充分展现项目特点、引入符合本项目特点的高档物业的高尔夫项目才真正具有吸引力。

　　高尔夫球场与住宅的空间布局

　　一般来说，住宅既要与高尔夫球场保持较密切的关系，以便能充分享受高尔夫的综合性资源，又要与高尔夫球场保持一定距离，进行一定的分区管理。从高尔夫球场与住宅的空间布局关系来看一般可分为以下四种类型。

　　（1）高尔夫球场住宅。此类住宅一般都建在高尔夫球场内，住宅和球场由同一开发商统一兴建，球道与建筑紧密结合并合理规划。

　　（2）高尔夫景观住宅。住宅建在高尔夫球场周边，球场与住宅是相互独立的区域，住户能分享球场的景观环境和资源。

　　（3）高尔夫设施住宅。作为社区的体育运动配套设施和公共绿地，高尔夫球场或练习场建在社区内，但和住宅有一定距离。

　　（4）高尔夫概念住宅。引入高尔夫概念和高尔夫意向园林的社区。

　　高尔夫物业的定价

　　按照国外的经验，由于高尔夫地产紧邻高尔夫球场，可享受到高尔夫球场带来的景观优势，可感受到高尔夫运动的魅力。同时，由于高尔夫物业兼具休闲和商务功能，导致高尔夫地产的投资价值比较显著，因此高尔夫的别墅项目定价应该超出同地段的同类别墅价格，远远超出一般物业的价格。我们选取国外的一些高尔夫项目案例，可很清楚地看到这种差距。一般而言，高尔夫别墅的价格高于周边地段同类别墅价格的30%以上属于合理的溢价空间。

　　高尔夫地产的前景持续看好

　　近几年来，由于国家住宅土地政策转向从紧原则，高尔夫球场的审批大门长时间关闭，导致高尔夫球场稀缺性更加突出。与此同时，中国高尔夫球运动的推广与普及速度正在加快，高尔夫爱好者正在逐步增多。可以预见未来高尔夫地产的价值将进一步升温。观澜湖高尔夫大宅的价格不断走高即为佐证。骏豪集团因高尔夫地产一举成功，高尔夫球虽然小，但却撬开了动辄上亿的资本魔方。未来中国的高尔夫地产的走向和前景值得开发商与投资者密切关注。

　　（作者系五合智库总经理）

　　项目名称：汤臣高尔夫别墅

　　新盘报价：1000万元～1400万元/套（八期，2005年2月）

　　二手最新报价：3300万元/套（576平方米，2008年1月29日）

　　项目简介：汤臣高尔夫别墅位于上海市浦东开发区的中心位置，紧邻浦东市政中心的中央公园与浦东国际展览中心。球场占地140公顷，18洞72杆，球道总长7200码，设计极富挑战性和刺激性，是唯一位于上海市区中心的世界级锦标赛型球场。此外还有600余栋独立型别墅，20栋联拼型别墅，以及6栋景观型公寓，共约1000住户。

　　项目名称：观澜湖高尔夫别墅

　　新盘报价：均价3.5万元/平方米（汉士达区，2006年8月）

　　二手最新报价：63333元/平方米，3800万元/套（600平方米，2008年2月11日）

　　项目简介：观澜湖大宅位于世界第一大球会的世界杯球场中央，更以连续12年高尔夫世界杯的主场之势，吸引了无数名流巨星纷至沓来。600～868平方米高尔夫大宅，拥有最大3000平方米私家泳池花园，每栋别墅都位于最负盛名的世界杯球场中央，奢享蔚为壮阔的球场景观。

邹毅